Fundamento destacado: 19. De esta manera, no es necesario que los herederos de Nicolasa Farfán ratifiquen la referida transferencia, pues de acuerdo con el análisis descrito anteriormente, su voluntad dispositiva se refirió a la totalidad de acciones y derechos sobre el inmueble, lo cual incluye las adquiridas en virtud de dicha sucesión intestada.
En esa misma línea de razonamiento, con la presente rectificación no se están afectando los derechos de los herederos de Nicolasa Farfán, pues como se indicó, estos han expresado su voluntad de transferir sus acciones y derechos sobre el inmueble, habiéndose generado una situación que amerita aclaración, por cuanto se inscribió el traslado de dominio por sucesión intestada después de la compraventa celebrada.
Ello porque esta circunstancia podría dar a entender lo que señala la primera instancia, esto es, que los herederos de Nicolasa Farfán (incluso su fallecido esposo Pedro Avendaño) aún tienen derechos sobre el inmueble; sin embargo, de acuerdo con lo expuesto en los considerandos precedentes, se debe entender que Ángel Ferdinan Avendaño Farfán y su esposa Rina Aurora Soto Silvera adquirieron la totalidad de acciones y derechos que los herederos transferentes tenían sobre el inmueble en dicho momento, siendo por ello los únicos titulares registrales del bien.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. – 3426 -2023-SUNARP-TR
Lima,11 de agosto del 2023.
APELANTE : FREDY MIGUEL BERNABÉ NORIA.
TÍTULO : 1474677 del 24/5/2023.
RECURSO : H.T.D. 70017 del 4/7/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Rectificación.
SUMILLA :
PROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN
Solo procede rectificar un asiento de inscripción cuando la inexactitud se desprende claramente del instrumento que conforma el título archivado que le dio origen y no existan obstáculos en la partida o derechos adquiridos por terceros durante la vigencia del asiento que se declare inexacto que puedan resultar perjudicados.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la rectificación del dominio del inmueble inscrito en la partida 43278134 del Registro de Predios de Lima, de tal forma que se precise que corresponde únicamente a Ángel Ferdinand Avendaño Farfán y Rina Aurora Soto Silvera.
Para tal efecto, se presenta la solicitud del 24/5/2023 suscrita por Ángel Ferdinand Avendaño Farfán.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Ronald Leonardo Gutiérrez formula observación al título en los términos que se reproducen a continuación:
ESQUELA DE OBSERVACIÓN
[…]
1. Revisado el testamento contenido en el título archivado N° 125492 de fecha 30/09/1994, se verifica que la disposición del bien indicada por el testador PEDRO AVENDAÑO no es válida debido a que él no es titular único del predio, sino únicamente sobre sus acciones y derechos como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales, en tanto el otro 50% del bien corresponde a su cónyuge y por consiguiente a sus herederos.
2. Revisada la Escritura Pública de compraventa contenida en el título archivado N° 010978 de fecha 23/01/1996, se verifica en la cláusula primera que los vendedores indican que el bien es adquirido en calidad de herederos de Pedro Avendaño, y no indican la sucesión de la cónyuge Nicolasa Farfán Farfán, por lo que la manifestación de voluntad de los herederos recae únicamente en las acciones y derechos que adquirieron por parte de Pedro Avendaño.
3. El conocimiento de la sucesión de Nicolasa Farfán para el registro de predios, y por lo tanto su publicidad, es a petición de parte y no es un traslado de oficio, asimismo, si bien la inscripción registral no da inicio o terminación al dominio sobre el predio, dado que el sistema registral es declarativo y no constitutivo, lo que hace la publicidad registral es dar fe de la vigencia y su oponibilidad frente a terceros, por lo tanto, el dominio de los herederos es vigente salvo ratificación por parte de los herederos de Nicolasa Farfán de la venta del predio.
4. Los derechos de los herederos de Nicolasa Farfán no pueden ser vulnerados en mérito a la rectificación, esto establecido por el artículo 87 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos: “En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”
Por lo tanto, se reitera y complementa la observación anterior de fecha 02/06/2023:
Se advierte que la sociedad conyugal conformada por ANGEL FERDINAND AVENDAÑO FARFÁN y RINA AUORA SOTO SILVERA, no ostenta la titularidad exclusiva del inmueble dado que, del estudio de la partida N° 43278134, se advierte lo siguiente:
1. La citada sociedad conyugal adquirió las acciones y derechos de PEDRO AVENDAÑO VALDEZ, cuyo dominio se encontraba inscrito en el 2-C de la ficha 16588 que continúa en la partida N° 43278134
2. Si bien la declaratoria de herederos de NICOLASA FARFÁN FARFÁN ya estaba establecida, su trasladado y publicidad al registro de predios recién ocurre el 18/05/2022, conforme se desprende del asiento C00001 de la partida N° 43278134.
3. De acuerdo a la cláusula primera inserta en la Escritura Pública que obra en el título archivado N° 010978 de fecha 23/01/1996, se advierte que los compradores solo adquieren las acciones y derechos de los copropietarios con dominio inscrito en el asiento 2-C y no las acciones y derechos que correspondían a NICOLASA FARFÁN FARFÁN.
En tal sentido, la sociedad conyugal conformada por ANGEL FERDINAND AVENDAÑO FARFÁN y RINA AUORA SOTO SILVERA es copropietario junto a los herederos de NICOLASA FARFÁN FARFÁN, y por lo tanto, la rectificación en mérito a los títulos archivados no sería
inscribible.
En caso contrario, sírvase adjuntar Escritura Pública ratificatoria de la compraventa donde deben figurar los herederos de NICOLASA FARFÁN FARFÁN, los cuales deben ser los mismos herederos/vendedores (o los sucesores inscritos en caso hayan fallecido) de la compraventa, en el cual ratifican que la compraventa comprende también las acciones y derechos adquiridos por la sucesión intestada de NICOLASA FARFÁN FARFÁN.
Base Legal: Art. III y V del Título Preliminar, Art. 31, 32, 33, 40 y 87 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, Art. 2010 y 2011 del Código Civil.
[…].
[Continúa…]
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