Contrato de compraventa no justifica posesión de ocupante si dicho título fue resuelto extrajudicialmente por falta de pago [Exp. 5726-2020-0]

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Fundamento destacado: DECIMO PRIMERO: Los demandados afirman que en el mes de agosto de 2020 han realizado pagos a favor de la demandante, luego de haberse resuelto el contrato. Sobre dicho aspecto a fojas 115 y 116, aparece un correo electrónico de fecha 10 de marzo de 2020, mediante el cual la codemandada Ana Isabel Benvenuto de Castillo comunica a Liliana, transferencias bancarias a favor de Inversiones Nena SAC correspondientes a los meses de octubre y noviembre, se entiende del año 2019. A fojas 116 aparece otro correo, sin que conste su fecha, dirigida por la referida demandada a la misma persona, comunicándole de transferencia realizada en dos operaciones bancarias. A fojas 117 y 118 aparece otro correo electrónico, de fecha 13 de agosto de 2020, cursado por la referida demandada comunicando la transferencia correspondiente al mes de enero. A fojas 119 y 120 aparece un último correo cursado por la referida demandada, de fecha 17 de agosto de 2020, comunicando la constancia de transferencia bancaria correspondiente al mes de febrero, se entiende a febrero de 2020. De dichos documentos queda claro que los pagos que indican haber realizado los demandados no correspondía al mes de agosto de 2020, sino a meses anteriores, no habiéndose demostrado que con posterioridad a aquellas transferencias se hayan realizado otras. De allí que no es posible concluir que los demandados hayan estado pagando el saldo del precio de manera oportuna y que no podía resolverse el contrato. Además, conforme a la carta de fojas 25, la resolución de contrato operó con fecha 6 de octubre de 2020, donde se indica que los demandados no han pagado las cuotas correspondientes a los meses de febrero a septiembre de 2020. Es decir, debían más de tres cuotas, siendo que de acuerdo al contrato de compra venta, se incurría en causal de resolución de contrato si se dejaba de pagar tres o más cuotas alternadas o consecutivas.

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31° JUZGADO CIVIL
EXPEDIENTE : 05726-2020-0-1801-JR-CI-31
MATERIA : DESALOJO
JUEZ : OSCATEGUI TORRES, ULISES MARINO
ESPECIALISTA : RIOS VERGARA, JUAN JOSE
DEMANDADO : CASTILLO MANZANARES, MANUEL
BENVENUTO DE CASTILLO, ANA ISABEL
DEMANDANTE : INVERSIONES NENA S.A.C. 

SENTENCIA

Resolución Nro. Siete
Lima, diecisiete de diciembre de dos mil veintiuno.-

VISTOS: Resulta de autos: DEMANDA: Con escrito de fojas 44 Inversiones Nena SAC interpone demanda de desalojo contra Manuel Castillo Manzanares y Ana Isabel Benvenuto de Castillo. Solicita el desalojo de los siguientes inmuebles: i) Departamento 201, segundo piso, con ingreso por el Jr. Carlos Baca Flor Nro. 635, Urbanización Residencial Aurora, Distrito de Surco; ii) Estacionamientos Nro. 20 y 23, sótano 1, con ingreso por el Jr. Carlos Baca Flor Nro. 627, Urbanización Residencial Aurora, Santiago de Surco. Fundamentando de la demanda: Refiere principalmente que es propietaria de los inmuebles antes descritos. Con fecha 20 de enero de 2017 suscribió con los demandados una minuta de compra venta con reserva de propiedad de los bienes antes descritos. En dicha minuta las partes acordaron que el precio de venta del inmueble asciende a la suma de US$ 298,340.00, la forma de pago del precio se estableció en la cláusula quinta, acordándose que el precio se pagaría de la siguiente forma, la suma de US$ 73,000.00 fue pagado el 20 de enero de 2017. El saldo de US$ 225,340.00 se pagarían en 180 cuotas mensuales de US$ 2,845.17; estableciéndose un cronograma de pagos en el Anexo Nro. 1 del contrato, cada cuota vencía el día 25 de cada mes. Su parte cumplió con entregar los inmuebles el 25 de enero de 2017. Agrega que los demandados comenzaron a pagar su cuotas con retrasos, por ello con fecha 26 de febrero de 2020, se les hizo un primer recordatorio y requerimiento para que se pongan al día en sus pagos. El 17 de septiembre de 2020, nuevamente se les envió una segunda carta notarial, requiriéndoles para que cumplan con pagar las cuotas. Ante el incumplimiento de los demandados, con fecha 6 de octubre de 2020 se les remitió carta notarial comunicándole la resolución del contrato, ante el incumplimiento de las cuotas correspondientes a los meses de febrero a septiembre de 2020, requiriéndole la restitución de los inmuebles. A pesar de haberse resuelto el contrato de compra venta los demandados ocupan los inmuebles materia de desalojo, habiendo fenecido su titulo. CONTESTACION: Con escrito de fojas 154 los demandados Ana Isabel Benvenuto de Castillo y Manuel Castillo Manzanares contestan la demanda, manifestando principalmente que a la fecha se han realizado pagos por concepto de la compra del inmueble ascendente a US$ 181,116.46, que constituye más del 50% del precio del inmueble, por lo que no puede calificársele de ocupantes precarios. Los intereses pactados en el contrato son superiores al límite fijado por la Ley con lo que los representantes obtuvieron ventaja patrimonial indebida, por lo que mal los demandantes pueden disminuir los pagos realizados por los recurrentes. Agrega que estamos viviendo un estado de emergencia generalizado por la pandemia Covid 19, el cual constituye un estado de fuerza mayor en el que todavía aún nos encontramos, por lo que no están en un supuesto de incumplimiento contractual cualquiera, se trata de una situación extraordinaria, imprevisible e irresistible prevista en el artículo 1315 del Código Civil, por lo que la resolución de la demandante no es válida. La demandante omite mencionar que existe un pago realizado en el mes de agosto de 2020, luego de supuestamente haber resuelto el contrato, monto que fue debidamente aceptado, con lo que queda desvirtuado la supuesta resolución contractual. AUDIENCI UNICA: Acto procesal que se verifica a fojas 178; siendo el estado del proceso el de dictar sentencia.

CONSIDERACIONES DEL JUZGADO:

PRIMERO: A tenor de lo dispuesto por el Art. I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción al debido proceso, norma a cuyo amparo la parte demandante solicita el desalojo de los inmuebles anteriormente indicados. Mientras que los demandados niegan ocupar los predios en calidad de precarios.

SEGUNDO: El artículo 586o del Código Procesal Civil establece que pueden demandar el desalojo, el propietario, arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio. Para el caso que nos ocupa, la demandante invoca su calidad de propietaria de los predios. Sobre este aspecto corre a fojas 5 a 8 las Partidas Registrales Nros. 13893741, 13893703 y 13893706 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, donde corren inscritos los predios en litis. En los asientos C0001 de las referidas partidas registrales la demandante Inversiones Nena SA aparece como propietaria de los predios antes descritos. Si bien es cierto, mediante contrato de compra venta celebrado con los demandados, la referida demandante transfiere los citados inmuebles, también es cierto que en la cláusula décima quinta del contrato, las partes acordaron que la demandante se reserva la propiedad de los bienes hasta que la compradora haya cancelado la integridad del precio pactado (ver fojas 14). En ese sentido, la demandante se encuentra legitimada para solicitar la restitución de la posesión de los inmuebles en litis.

TERCERO. Por otro lado, en cuanto a la parte pasiva del desalojo, el referido artículo 586° del citado Código establece que pueden ser demandados, entre otros, el precario. Según el artículo 911o del Código Civil, es aquel que posee el bien sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido, La Corte Suprema en la Casación 1147-2001, La Libertad, ha establecido que la precariedad no se determina únicamente por falta de un título de propiedad o de arrendamiento, sino que para ser considerado como tal debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien. Asimismo, el referido Pleno Casatorio ha establecido que en los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429° y 1430° del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el Juez que conoce el proceso de desalojo verifique el cumplimiento de la formalidad de la resolución prevista por ley o el contrato sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.

[Continúa…]

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