Sumario: 1. Introducción, 2. Casación 5432-2018: Caso Club Libertad, 3. Análisis de la enfiteusis, 3.1. La enfiteusis en España, 4. Conclusión, 5. Referencias. institución derogada en la normativa
1. Introducción
En el Imperio romano, existían grandes extensiones de tierras incultas convirtiéndose en una onerosa carga para los dueños por la obligación de pagar un excesivo impuesto territorial sin ser uso de esas tierras (Gonzales Martinez, 2009). A consecuencia de ello, nace la idea de celebrar arrendamientos perpetuos, con la condición que los arrendatarios mejoren el fundo, paguen el impuesto territorial y un canon anual al propietario de la tierra.
La institución llamada enfiteusis, transcurriendo los años se derogó en el ordenamiento jurídico peruano y a pesar de ello, conllevó en la actualidad a obtener consecuencias jurídicas. Uno de los hechos más emblemáticos, el caso de Club Libertad de Trujillo reconocido por los concursos de marinera anual, una institución de casi 80 años de fundación.
En el Código Civil Peruano de 1852 se reguló como censo enfitéutico en el artículo 1886 como un contrato por el cual una persona transfiere a otra el dominio útil de un fundo, por algún crédito o canon anual conservando el dominio directo. No obstante, la enfiteusis continúa regulada jurídicamente en otros países.
Para obtener una mayor comprensión acerca de la institución, se analizará previamente el emblemático caso del Club Libertad, que representa un hito en nuestra jurisprudencia por la variedad y la riqueza de los temas jurídicos (usucapión, interversión posesoria, enfiteusis, etc.). Encontrándose tres sentencias de primera instancia, cuatro de segunda y dos sentencias casatorios, sin embargo, el resultado no fue favorable para los intereses del club. La Corte Suprema rechazó el pedido de prescripción adquisitiva solicitado sobre un terreno de más de 25 000 metros cuadrados ubicado en la ciudad de Trujillo, el club poseía desde 1860.
2. Casación 5432-2018: Caso Club Libertad
En el año 2009, Fernando Burmester (presidente de Club Libertad) interpone demanda contra la Municipalidad Provincial de Trujillo (en adelante la demandada) con el fin de obtener la calidad de propietario mediante prescripción adquisitiva por posesión reconocida desde 1860 del bien inmueble ubicado en Jirón San Martín N°299 y la cancelación del asiento registral que la demandada inscribió en el Registro de Propiedad inmueble y Registro de predios.
Sin embargo, la parte demandada al tener conocimiento del proceso, emplaza a la Beneficencia Publica para otorgar poder administrativo por la primera inscripción de dominio iniciado por la misma municipalidad.
En la contestación de la demanda, la parte demandada manifiesto:
El Club libertad no figura como animus domini, por el hecho que el bien lo obtiene ante la cesión a tiempo no definido con la garantía de reservar para recuperarlo ante la disolución o no de algún ejercicio de funciones del Club como constata en la sesión del Consejo Municipal en el año 1890.
Asimismo, el demandado se encuentra inscrito como propietario en el Registro de propiedad inmueble de la libertad desde 1903.
Por otro lado, el emplazado (Beneficencia) manifiesta que el club no podría poseer el bien en litigio en calidad de propietario, porque el bien inmueble se obtuvo mediante venta enfitéutica por 150 años (tres vidas civiles), siendo solo poseedor del dominio útil mas no del dominio directo, por ende, tiene el derecho de restituirlo a su propietaria de dominio directo u original que es la Cofradía.
En esta casuística, se enfocan en relación a los siguientes predios: la “Casa Huerta” y los terrenos accesorios.
Inicialmente la casa huerta fue adquirida por los hermanos Sedamanos por sucesión de su padre, posteriormente los sucesores venden y en ajenacion perpetua a favor del Señor Merino y esposa, por último, los esposos fallecen y los sucesores son los hijos Merino.
Por el lado de los terrenos accesorios: La cofradía (propietaria) celebra contrato enfitéutico (dominio útil) a favor de don José Delfin en 1829, pero por incumplimientos del Señor Delfin, la cofradía recupera la totalidad del dominio de los terrenos accesorios.
No obstante, la cofradía celebra otro contrato de enfiteusis a favor de la Sra. Herrada (Esposa del Sr. Merino) por 150 años que comprende tres vidas civiles como se había mencionado según el Código Civil de 1985. Por ende, los hermanos merinos (hijos de los esposos) quedan como únicos titulares del dominio útil al fallecer la señora Herrada.
Entonces la primera transferencia se realizó en 1858 cuando los hermanos merinos transfieren a la Sra. De La Puente ambos predios, la segunda transferencia en 1867 cuando la Sra. De la puente transfiere a Manuel Hurtado y en 1980 el Sr. Hurtado transfiere al Club Libertad ambos predios como ultima transferencia
El demandante manifestó que el Concejo provincial de Trujillo no puede apropiarse del terreno, sin olvidar que el concejo en 1890, reconoció su posesión y titularidad de manera pacífica e ininterrumpida del predio del Club, por lo tanto, desde ese año conduce la posesión de toda área física que actualmente ocupa y los gastos por conceptos de servicios municipales, electrificación, agua, desagüe entre otros
Sentencia de primera instancia: se declaró infundada la demanda
El juez señalo que después de la Ley de 02 de noviembre de 1889, todos los inmuebles de dominio directo por la Cofradía formarían parte del Estado, por lo tanto, el inmueble sería un bien estatal. Otro fundamento para desestimar fue los bienes de dominio privado considerado prescriptibles siempre y cuando cumplan con los requisitos ante la Ley 29618 de año 2010.
El club no tiene la condición de propietario porque tiene calidad enfitéutica. Asimismo, la enfitéutica entre el club y la cofradía venció el 30 de setiembre 1991, fecha en que se analizaría si cumple o no como animus domini.
Apelación:
No se ha acreditado el área de materia de prescripción sobre el cual se celebró el contrato de enfitéutica. Por otro lado, el juez de segunda instancia señalo que interpretó el juez anterior argumento erróneamente normas administrativas, porque la ley de 02 de noviembre de1889 no señala que los bienes sea parte de la Beneficencia, sino que faculta administrativamente.
El club no se considerará como enfiteuta ya que no pago el canon anual y la cofradía no busco recuperar el dominio útil, por el cual dicho inmueble se estaría prescribiendo en 1897, por ende, el club estuvo con 40 años en posesión conforme al plazo regulado en el artículo 545 del Código Civil de 1852. Por otro lado, el demandante considera en calidad de propietario acreditando con el pago del impuesto predial, actos de defensa y formalización de propiedad y titulo supletorio.
La Sala Suprema declaro infundado la casación interpuesta por el club libertad, sus motivos fueron relacionado a la prescripción adquisitiva, criticando la falta de análisis del animus domini por parte de la Sala Superior.
Por otro lado, manifestó la existencia de dos áreas diferenciadas, la primera la casa huerta transferida en venta real y enajenación perpetua y la segunda los terrenos accesorios desde escritura pública de 1841 celebrada entre Manuel Rivadeneira (mayordomo de Cofradía) a favor de María Herreda advirtiendo que existen terrenos accesorios enfitéuticos de la Cofradía por ende el dominio útil lo vende a Sr. Hurtado.
Posteriormente Manuel Hurtado mediante escritura pública de 1890 vende a favor del presidente de club, el juez señala que el contrato enfitéutico terminaría en el año 1991 , ante ese año , el club tendría no podría adquirir la propiedad absoluta por prescripción por la existencia de la escritura publica de fecha 30 de septiembre de 1841 celebrada ante la Cofradía y María Herreda , se reconoce el dominio directo de aquella y posteriormente el retorno del dominio útil al patrimonio de la Cofradía.
La Sala Suprema argumenta lo siguiente:
El enfiteuta, durante el censo, ejercía una posesión como propietario útil del bien, este animus que regula aquel contrato sui generis no puede asimilarse al animus domini que exige la prescripción adquisitiva de dominio, se trata de un título emanado por el propietario lo cual desvanece el ánimo o intención de poseer como propietario exclusivo y a título de tal.
Entonces el club libertad se basó en la mora del pago anual para evadir la figura de la enfiteusis, tener conocimiento que solo es reconocible como incumplimiento de las obligaciones por parte del enfiteuta, mas no para reconocer la propiedad.
En síntesis, se trata de dos áreas distintas naturaleza distinta, entonces el Colegiado concluye que el club Libertad ocupa los terrenos accesorios sujetos a la venta enfiteusis perteneciente a la Cofradía administrada actualmente por la Beneficencia Pública de Trujillo.
3. Análisis de la enfiteusis
La figura de la enfiteusis viene del griego ἐμφύτευσις significa instauración denominado como censo enfitéutico, un derecho real obtenido por la cesión temporal del dominio útil del bien inmueble con la condición del pago anual de un canon y de un laudemio por cada enajenación del dominio.
Desde la época clásica, doctrinarios y juristas discutían de la naturaleza jurídica de la enfiteusis, unos lo definían como arrendamiento temporal revocable, siendo un régimen mutuo con el fin de obtener la división del dominio directo y dominio útil mediante el pago (Menegus, 1992)
Sin embargo , doctrinarios manifiestan que dicha figura nació para evitar el abandono de las tierras por parte de los campesinos , en grave crisis económica que padecía el Imperio Romano , lo que provocaba que las tierras regresaran al Estado y vendidas a precios bajos por propietarios de latifundios , se dice que la enfiteusis surgió a causa del Imperio Romano para permitir la explotación de las propiedades y sus frutos por el hecho que los mismos dueños se alejaron de su propio bien inmueble.
La enfiteusis se presente como una compleja desmembración de la propiedad, es un derecho real, el enfiteuta ejercerá sus poderes de goce y disposición por un periodo extenso (Oñate, Garcia, & Ternera, 2018). Conocido tambien como dueño superficiario, podrá emprender asuntos laborales con la obligación de pagar una pensión anual. Esta institución favorece a ambos.
Ahora un concepto relacionado con la enfiteuta es el laudemio conocido como el importe que debe pagar el enfiteuta al dueño de la propiedad
La figura de la enfiteusis es un derecho inmobiliario que recae sobre predios urbanos o rústicos caracterizándose por el desdoblamiento de la finca llamado enfitéutica y censualista (Levaggi, 2012)
Existen dos sujetos que intervienen en la institución, el primero el enfiteuta quien adquiere los derechos reales del censualista, asimismo es obligado de pagar una pensión o derecho como requisito para disfrutar, vender, donar o permutar los frutos del bien; el segundo sujeto “el censualista”, quien tiene el dominio directo, recibe o cobra la pensión anual y deberá tener la aptitud para disponer.
Con frecuencia se menciona que todo contrato enfitéutico obtuvo conflictos, inestabilidad, sobre todo perturbación para la compra venta de tierras o parálisis del mercado de bienes raíces (Madrazo, 1990). Así se observo la inseguridad que provocaba la enfiteusis por el estancamiento del mercado, la falta de dominios unificados en su forma propiedad
3.1. La enfiteusis en España
Durante la Edad Media y a mediados de la Moderna, el régimen feudal dio lugar a la posesión de tierra siendo la principal fuente de riqueza y las principales bases para la organización de la sociedad. Para el uso y la explotación de la tierra existían formulas que vinculaban con los campesinos, no obstante, la formula mas conocida y frecuente era el arrendamiento, pero en territorios de la Corona de Aragón (territorios bajo el dominio del rey Aragón) conocida como la formula enfitéutica, actualmente sigue regulada en su Código Civil Catalán.
Asimismo, históricamente, gracias a la formula enfitéutica fue de ayuda a la repoblación de las tierras reconquistadas a los musulmanes, en territorios de Cataluña Nueva, Reino de Valencia y en Mallorca.
Por ejemplo, en Valencia, el arraigo de la enfiteusis se relaciona con la creación de la jurisdicción alfonsinas (tipo de señorío en el Antiguo Régimen). Según Antonio Gil Olcina confirman que el ingreso de la institución de la enfiteusis fue por la conquista definitiva del reino de Valencia en la relación con la población mudéjar, implicando con la expulsión de los moriscos (descendientes de los musulmanes-españoles) en 1609, quedando señoríos desiertos o semivacíos (Gonzales Martinez, 2009). Sin embargo, el instrumento para repoblar fue la carta de población que incluía la entrega de tierras y viviendas a censo enfitéutico.
En España, la enfiteusis se encuentra regulada en su Código Civil de Cataluña de 2006, establece que todo contrato de enfiteusis debe ser celebrado por escrito y ante el notario, asimismo precisa que el canon enfitéutico fijado en el contrato no deberá sobre exceder del 3 % del valor del bien, considera que los censos enfitéuticos no son perpetuos, se pueden eliminar o redimir.
En el ámbito urbano, la enfiteusis permite la transferencia de terrenos o bienes inmuebles sin realizar expropiación, en muchas situaciones, nos vemos en el caso del municipio vendría ser el sujeto y el enfiteuta es la empresa o particulares que desean construir en el terreno, de esa manera el municipio cede el uso del terreno para la construcción a cambio de un canon enfitéutico
4. Conclusión
La enfiteusis y su vínculo contractual de división de dominios brinda un trabajo histórico y reflexivo para un bien inmueble o terreno en sí, sobre todo en espacios hispanoamericanos por formas contractuales practicadas antiguamente como actuales en otros países.
Las discusiones que invita a la investigación de esta figura, es por distintas aristas, tales como el uso de tierra para el crecimiento agrícola, funcionamiento económico, entre otras que son discutibles, como partidarios del derecho real pleno y absoluto. Sin embargo, una variedad de autores está a favor como en contra de dicha figura, ideólogos contemporáneos siguen cuestionando tanto en el pasado como hoy. Una vez desarrollado el caso de Club Libertad precisamos que tan presente esta la figura enfitéutica a pesar de estar derogada en nuestra normativa.
5. Referencias
Gonzales Martinez, J. A. (2009). La Enfiteusis: Aspectos básicos de esta institución. Revista de la Facultad de Ciencias Sociales y Juridicas de Elche.
Levaggi, A. (2012). La enfiteusis en la Argentina (siglos XVII-XX). Estudio histórico-jurídico. Buenos Aires: Universidad del Salvador.
Madrazo, G. (1990). El proceso enfiteutico y las tierras de indios en la Quebrada de Humahuaca. Jujuy: Revista Andes.
Menegus, M. (1992). Indios censualistas. El censo enfitéutico en el Marquesado del Valle, siglo XVIII. Historias.
Oñate, T., Garcia, L., & Ternera, F. (2018). Por el Derecho de Enfiteusis: Defensa de una útil desmembración de la propiedad. Bolivia: Revista Boliviana de Derecho. institución derogada en la normativa
