¡Cuidado! ¿Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato preparatorio? [Casación 1659-2019, La Libertad]

2005

Fundamento destacado: NOVENO.- Conforme lo señala el artículo 1414 del Código Civil: “Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo” El compromiso de contratar un contrato definitivo de compraventa crea la obligación de celebrar este contrato, el cual, a su vez, crea la obligación de transferir la propiedad de un bien y la obligación de pagar su precio en dinero; por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato preparatorio, en el que existen los elementos inherentes a la contratación, como son el concierto de voluntades, el consentimiento, el objeto y la causa; se trata de un verdadero contrato, cuya finalidad consiste en el compromiso de celebrar otro a futuro.


Sumilla: Otorgamiento de Escritura Pública. El compromiso de contratar un contrato definitivo de compraventa crea la obligación de celebrar este contrato, el cual, a su vez, crea la obligación de transferir la propiedad de un bien; por tanto si no se indica la obligación de celebrar un contrato a futuro, es evidente que estamos ante un contrato definitivo y no una promesa de venta.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
Casación N° 1659-2014, La Libertad

OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

Lima, diecisiete de junio de dos mil quince. –

SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número mil seiscientos cincuenta y nueve – dos mil catorce, con los acompañados y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.

MATERIA DEL RECURSO:

Que, se trata del recurso de casación interpuesto por Carlos Miguel Meza Aguilar y Rosa Elizabeth Castillo Mejía (fojas 182), contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número diez (fojas 161), de fecha veinticinco de setiembre de dos mil trece, que confirma la sentencia contenida en la Resolución número seis (fojas 96), del nueve de mayo de dos mil trece, que declaró infundada la demanda interpuesta por Carlos Miguel Meza Aguilar y Rosa Elizabeth Castillo Mejía contra Josefa Guarniz Gonzáles y Manuel Luis Nishitate Ordóñez sobre Otorgamiento de Escritura Pública respecto al estacionamiento ubicado en la Calle Jaime de Gondra Manzana “D” Lote número nueve Departamento número ciento uno de la Urbanización Vista Hermosa, Distrito y Provincia de Trujllo» cuyo título corre inscrito en la Partida Electrónica número 11179291.

2.- CAUSALES POR LAS QUE SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO DE CASACIÓN:

Que, esta Sala Suprema por resolución de fecha veintitrés de octubre de dos mil catorce (fojas 57 del cuaderno de casación), declaró procedente el recurso de casación por las causales de:

a) Artículos 140 y 949 del Código Civil, sosteniendo que las partes pactan en el contrato de fecha diecinueve de enero de dos mil doce, lo siguiente: “Segundo.- Por el presente documento los vendedores dan en venta real y enajenación perpetua y definitiva a favor de los compradores, los inmuebles descritos en la cláusula anterior; esto es, el departamento ciento uno y el estacionamiento que forma parte del inmueble ubicado en la calle Jaime de Gondra, Manzana “D”, Lote número nueve; es decir, que no se pacta el compromiso de celebrar un contrato de compra venta a futuro sino que se pacta ya definitivamente la compra venta de los inmuebles; y lo que es más, se pacta el precio, la forma de pago, en la cláusula tercera”; es decir, manifiestan su voluntad los vendedores de transferir la propiedad no solo del departamento sino también del estacionamiento; operando lo dispuesto en el artículo 949 del Código Civil; es decir, con esta voluntad se transfirió la propiedad.

b) Artículo 1414 del Código Civil, alegando que en el contrato de fecha diecinueve de enero de dos mil doce, las partes no pactaron el compromiso de contratar en el futuro un contrato definitivo, sino que transfirieron la propiedad del estacionamiento.

c) Artículo 1529 del Código Civil, señalando que las instancias de mérito infraccionan dicho artículo cuando pretenden argumentar que el contrato de fecha diecinueve de enero de dos mil doce no es un contrato definitivo de compra venta sino uno preparatorio; y siendo que la obligación esencial que nace del contrato de compra venta es la del vendedor, debe perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien; ello se hizo respecto del departamento, mediante escritura pública de compra venta con garantía hipotecaria a que se refiere la de fecha tres de abril de dos mil doce, encontrándose pendiente de formalizar la minuta y escritura pública de compra venta del estacionamiento y por ello es que se interpuso la presente acción.

3.- ANTECEDENTES:

Que, para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción normativa reseñada en los párrafos que anteceden, es necesario realizar las siguientes precisiones tácticas sobre este proceso, ya que sin hechos no se puede aplicar el derecho, para cuyo efecto se puntualiza un resumen de la controversia suscitada, materia del presente recurso:

3.1. Que, Carlos Miguel Meza Aguilar y Rosa Elizabeth Castillo Mejía, a través del escrito que presentaron el veinticinco de junio de dos mil doce (fojas 21 y subsana a foja 33), interponen demanda contra Josefa Guarniz Gonzáles y Manuel Luis Nishitate Ordóñez sobre Otorgamiento de Escritura Pública respecto al estacionamiento ubicado en la Calle Jaime de Gondra Manzana “D” Lote número nueve, Departamento número ciento uno, así como el estacionamiento de la Urbanización Vista Hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo, cuyo título corre inscrito en las Partida Electrónica número 11179291.

Para cuyo efecto alega los siguientes fundamentos: a) Los demandados mediante Contrato Privado de Compraventa de fecha diecinueve de enero de dos mil doce, transfirieron en venta a favor de los suscritos, los inmuebles ubicado en la Calle Jaime de Gondra Manzana «D» Lote número nueve – Departamento número ciento uno de la Urbanización Vista Hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo, cuyo título corre inscrito en la Partida Electrónica números 11179292 y 11179291, respectivamente; b) Las condiciones de la compra venta, la descripción de los inmuebles, el precio pactado en conjunto por ambos, y la forma de pago de dicho precio, se encuentran debidamente detallados en dicho documento, habiéndose cumplido con cancelar la totalidad del precio pactado, como puede verificarse de la escritura pública de compra venta de inmueble urbano y contrato de préstamo hipotecario, suscrita el tres de abril de dos mil doce ante el Notario Público Marco Antonio Corcuera García; c) Pese haber cumplido con el pago total del precio pactado por ambos inmuebles, conforme lo acreditan con los documentos que anexan, los demandados no han cumplido con otorgar la correspondiente minuta y escritura pública de transferencia de propiedad respecto del estacionamiento, pues únicamente lo han hecho respecto del departamento, manifestando que por tratarse el estacionamiento de una unidad en otra partida registral, se deberían otorgar por documento diferente; sin embargo, pese a los constantes requerimientos, a la fecha se niegan a otorgar dichos documentos, razón por la cual han requerido el cumplimiento de esta obligación mediante carta notarial de fecha treinta de mayo de dos mil doce, pese a ello, han hecho caso omiso a requerimiento y hasta la fecha no cumplen con su obligación; por el contrario, han manifestado que no cumplirán con dicha obligación, porque supuestamente no la tienen; y d) Ante el centro de conciliación, los demandados reiteraron su negativa de no cumplir con su obligación.

3.2. Que, Josefa Guarniz Gonzáles y Manuel Luis Nishitate Ordóñez contestan la demanda (fojas 52) negando la misma y manifestando lo siguiente: a) Con los demandantes suscribieron un contrato de promesa de compra venta de bien inmueble, de fecha diecinueve de enero de dos mil doce, en el mismo se detallan el bien, el precio y la penalidad de la futura compra venta, es por ello, que es usual y frecuente realizar pre contrato o lo que se le suele llamar contratos preparatorios, tal como la promesa de venta, el mismo que dista mucho de ser un contrato definitivo, la finalidad de esta clase de contratos es afinar la documentación para arribar a un último documento; b) Suscribieron el contrato de compra venta de inmueble urbano, documento celebrado ante Notario Público, de fecha diecinueve de marzo de dos mil doce, el mismo que oculta maliciosamente los demandantes y tiene carácter definitivo, por lo que se elevó a escritura pública, documento que contiene diferencias sustanciales, por tratarse de carácter definitivo, ahora los demandantes pretenden desconocer dicho documento, pues la manifestación de voluntad otorgada es expresa, ya que es requisito indispensable para la celebración del contrato definitivo; c) Lo que pretenden los demandantes es un imposible jurídico, ya que buscan por medio de la presente demanda inscribir un acto preparatorio o contrato preparatorio, que posteriormente a este se suscribió un documento definitivo el que fuera elevado a escritura pública, con ello la seguridad está plenamente establecida; d) El contrato de compra venta de inmueble urbano, como acto jurídico, celebrado de fecha diecinueve de marzo de dos mil doce, es un acto jurídico que contiene los elementos necesarios para la validez del mismo, donde claramente se señala la conformidad de la equivalencia entre el precio y el bien materia de venta y que se efectúan mutua y reciproca donación en caso de existir exceso, además declarar voluntaria y sin coacción alguna y que no ha liado error, dolo, simulación o vicio alguno que pudiera invalidar el acto; e) leí Registro de Propiedad de Inmuebles se inscribe únicamente la venta del departamento, la misma que tiene su partida registral, más no del estacionamiento con distinta partida registral, por lo que mal seria registrar algo que no se encuentra consignado en el mismo contrato de compra venta de inmueble urbano; y f) Los actores del contrato definitivo, al momento de suscribir dicho documento, estuvieron de acuerdo en todos y cada una de las cláusulas contenidas en el mismo contrato, es por ello que únicamente se celebró con referencia al departamento más no del estacionamiento.

3.3. Que, el trece de noviembre de dos mil doce (fojas 64) se fijó como puntos controvertidos: 1) Determinar si corresponde ordenar a la parte demandada otorgar a favor de los demandantes, la escritura pública respecto del estacionamiento ubicado en la Calle Jaime de Gondra Manzana “D” Lote número nueve Departamento número ciento uno de la Urbanización Vista Hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo, cuyo título corre inscrito en la Partida Electrónica número 11179291.

[Continúa…]

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