Compraventa de bien de dominio común es nula por objeto jurídicamente imposible si no es aprobada por junta de propietarios [Casación 915-2012, Lima]

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Fundamento destacado: 26. En razón de lo expuesto anteriormente, debe concluirse que la Sala Superior no realizó una incoherente justificación de su decisión al Interpretar que la compraventa elevada a escritura pública el once de agosto de dos mil seis incurrió en la causal de nulidad por imposibilidad jurídica del objeto, puesto que dicha “área” destinada a la subestación eléctrica del Edificio en la declaratoria de fábrica, -y que las partes expresamente declararon como objeto de compraventa en su cláusula primera-, no pudo ser objeto de transferencia por compraventa al no acreditarse que los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios lo aprobaron conforme lo exige el articulo 43 de la Ley 27157, “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”.


Sumilla.- Se incurre en nulidad de acto jurídico por imposibilidad jurídica si se transfiere al dominio privado el área de un edificio que está destinado a subestación eléctrica (de dominio común) por no contar dicha transferencia, con aprobación de la Junta de Propietarios conforme lo exige el articulo 43 de la Ley 27157.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N° 915-2012
LIMA
Nulidad de acto jurídico y otros

La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número novecientos quince dos mil – doce, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO:

En este proceso es objeto de examen el recurso de casación que, mediante escrito obrante de fojas seiscientos veinticuatro, interpone la demandada Compañía Inmobiliaria Constructora y Administradora “Santa Lucia” S. A. C.[1] contra la sentencia de vista obrante de fojas seiscientos uno, de fecha veinticinco de noviembre de dos mil once, que revoca la sentencia apelada de fojas cuatrocientos setenta y dos, de fecha veinte de abril de dos mil diez, -que declara infundada la demanda de nulidad de acto jurídico y otros-, y reforma ésta declarando fundada en parte dicha demanda, en el extremo que se solicita la nulidad del acto jurídico por la causal de objeto jurídicamente imposible-

II. ANTECEDENTES:

1. Demanda

El diecisiete de octubre de dos mil siete, mediante escrito de fojas doscientos cincuenta y seis, la Junta de Propietarios del Edificio Galerías Santa Lucia, debidamente representada por Víctor Diaz Silva, interpone demanda de nulidad de acto jurídico y otros contra la Compañía y Omar Cosme López Martínez; con ella pretende, de modo principal, que: (1) se declare la nulidad del “Contrato de Compraventa celebrado por los codemandados y en virtud del cual la Compañía transfirió a Omar Cosme López Martínez la propiedad de un inmueble constituido por un área de 27.50 metros cuadrados[2], ubicado en el sótano del Edificio Galería Santa Lucia; (2) se declare la nulidad del documento que lo contiene, esto es, de la escritura pública de fecha once de agosto de dos mil seis; y, de modo accesorio, que: (3) se le pague la suma de Sesenta Mil y 00/100 Dólares de los Estados Unidos de América a titulo de indemnización por concepto de daños y perjuicios: (4) se declare la nulidad del asiento de inscripción que en el curso del presente proceso se pudiera extender en relación a la transferencia del inmueble; y. (5) se le pague las costas y costos del proceso.

La demandante afirma que el aludido contrato es nulo por incurrir en las causales de falta de manifestación de voluntad del agente, existencia de objeto jurídicamente imposible y de fin ilícito; pues el inmueble objeto de la venta constituye un área de 27.50 metros cuadrados ubicado en el Sótano del Edificio Galería Santa Lucia[3] el mismo que se encuentre sujeto al régimen de propiedad horizontal al haberse otorgado el Reglamento interno por escritura pública de veintiuno de febrero de mil novecientos ochenta y seis, según corre inscrito en el Asiento 9, Fojas 47, Tomo 527 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima; Indica que al otorgarse el Reglamento Interno se constituyó la Junta de Propietarios[4] del Edificios como órgano supremo del gobierno de éste y como encargado de la representación administración y disposición de los bienes de dominio común y de los servicios comunes existentes en éste, según los artículos 6, 20 y 22 del Decreto Supremo número 019-78VC (Reglamento del Decreto Ley 22112), vigentes en este momento, los mismos que concordaban con los artículos 145 y 150 del Decreto Supremo 008-20000-MTC) (Reglamento de la ley de Regularizaciones y Edificaciones – Ley 27157); refiere que la junta era la única entidad autorizada a celebrar contratos, ya sea de arrendamiento, compraventa o cualquier otro acto de disposición de bienes y servicios comunes en beneficio de los propietarios del Edificio; por tal razón, al constituirse e inscribirse registralmente el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, las secciones de dominio exclusivo se independizaron conforme al artículo 73 del Reglamento de Inscripciones de los Registros Público, por mandato imperativo del artículo 7 del “Reglamento del decreto Ley 22112”; precisa que el área de la subestación eléctrica le pertenece y la venta por parte de la codemandada es nula ipso jure, ya que, al no haberse independizado en su oportunidad como área de propiedad exclusiva, este inmueble pasó a ser considera como un bien de dominio común, conforme a los parágrafos c), i) y j) del artículo 3 del Decreto Supremo 019-78-VC; manifiesta que, a pesar de no incluirse dicho bien como propiedad exclusiva en la declaratoria de fábrica de treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis y en la independización del diecinueve de setiembre de mil novecientos ochenta y seis, el área de 27.50 metros cuadrados ubicados en el sótano del Edificio-que constituye un área de “dominio común”- se vendió por la compañía a favor de Omar Cosme López Martínez a través de la minuta de compraventa del cuatro de agosto de dos mil seis elevada a escritura pública el once de agosto de dos mil seis; puntualiza que el área aludida tiene la condición de “dominio común”,….

[Continúa…]

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