Fundamento destacado: NOVENO.- En el caso de autos, conforme a lo establecido por el Juez de la causa, la parte demandante ha cumplido con cursar cartas notariales a los demandados, según lo previsto en la cláusula cuarta (cláusula resolutoria de “pleno derecho”) del contrato de compraventa de fecha veintiuno de marzo del año mil novecientos noventa y seis, las mismas que corren de fojas veintiuno a veinticuatro, en las cuales les pone en conocimiento que ante el incumplimiento de pago de ciento siete armadas mensuales pactadas en dicho contrato (referido al bien sub litis) da por resuelto el mismo. Entiéndase que la resolución se ha producido de “pleno derecho”, estos es, sin necesidad de declaración judicial, tal como se ha explicado anteriormente. Por tanto, queda claro que al no tener vigor alguno el contrato en mención el título de posesión que tenían los demandados ha fenecido, por lo que su posesión ha devenido precaria, de conformidad con lo dispuesto en la parte final del artículo novecientos once del Código Civil.
Corte Suprema de Justicia de la República
Sala Civil Transitoria
CASACION 2634 – 2011
LIMA
DESALOJO POR OCUPACION PRECARIA
Lima, veintiocho de mayo del año dos mil doce.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número dos mil seiscientos treinta y cuatro guión dos mil once, en audiencia pública de la fecha y producida la votación correspondiente, emite la presente sentencia: MATERIA DEL RECURSO.- Se trata del recurso de casación interpuesto, a fojas doscientos siete, por Administradora del Comercio Sociedad Anónima, contra la sentencia de vista de fojas ciento ochenta y cuatro, su fecha ocho de marzo del año dos mil once, expedida por la Tercera Sala Civil de Lima, que revoca la sentencia apelada de fojas ciento veintiséis, su fecha quince de julio del año dos mil diez, que declaró fundada la demanda; reformándola, la declara infundada. FUNDAMENTOS DEL RECURSO.– Esta Sala Suprema mediante resolución de fojas veintidós del presente cuadernillo, su fecha veintiséis de julio del año dos mil once, ha estimado procedente el recurso por la causal de infracción normativa de derecho material. La recurrente denuncia la inaplicación del artículo mil cuatrocientos treinta del Código Civil, alegando que conforme consta de las pruebas que obran en autos, la Caja de Pensiones Militar Policial y los demandados suscribieron un g’ contrato de compraventa de fecha veintiuno de marzo del año mil novecientos noventa y seis, en cuya cláusula cuarta se pactó una condición resolutoria expresa, estableciéndose como causal de resolución de pleno derecho el incumplimiento de pago por parte de aquéllos, de una o más cuotas, que el vendedor quedaba facultado para resolver el citado contrato, para lo cual bastaba una simple comunicación mediante carta notarial; en este caso, se cumplió con0 hacer entrega del bien, pero dado que se acumularon ciento treinta y dos cuotas impagas, mediante carta notarial del seis de marzo del año dos mil nueve y en uso de la cláusula cuarta le comunicaron su decisión de resolver el contrato conforme a la norma aludida, lo que no ha sido apreciado por el Ad quem, siendo la Corte de Casación, por el principio de libertad contractual, prime la voluntad de las partes. Asimismo, denuncia la inaplicación del artículo novecientos once del Código Civil, alegando que al haber operado la cláusula resolutoria que la hicieron valer ante el incumplimiento en el pago, quedaba sin efecto el contrato, por lo que los demandados pasaban a tener la calidad de ocupantes precarios, pues el título que tenían había fenecido. CONSIDERANDO: PRIMERO .- Previamente a la absolución del recurso de casación sub examine, No es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el proceso. En tal sentido, se advierte que a fojas sesenta y cinco Administradora de Comercio Sociedad Anónima interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Hugo Jaime Rodríguez Villarreal y Roxana Tribeño Villegas, a fin de que le restituyan el departamento “D”, primer piso módulo ocho de la Manzana “L” (hoy calle once), Lote ocho, departamento ocho — D, ubicado /en el programa constructivo Pedro Cueva Vásquez, distrito de Ventanilla. Como fundamentos de su demanda sostienen que mediante contrato de compraventa de fecha veintiuno de marzo del año mil novecientos noventa y seis la Caja de Pensiones Militar Policial transfirió en propiedad el inmueble antes señalado a los demandados. Que, en el referido contrato se pactó como precio la suma de veinte mil quinientos dólares americanos US$.20,500.00) con una inicial de dos mil cincuenta dólares americanos US) y el saldo sería cancelado en ciento ochenta armadas mensuales de doscientos cuarenta y dos dólares americanos (US$.242.00) cada una, venciendo la primera el cuatro de mayo del año mil novecientos noventa y seis. Que, en la cuarta cláusula de dicho contrato se estableció una condición resolutoria expresa por la cual si los compradores – ahora demandados – dejaban de pagar una de las armadas pactadas, el vendedor quedaba facultado a resolver el contrato de pleno derecho, en el presente caso, los demandados han incumplido con el pago de más de una armada. SEGUNDO.- Tramitada la demanda según su naturaleza el Juez de la causa, mediante sentencia de fojas ciento veintiséis, su fecha quince de julio del año dos mil diez, declaró fundada la demanda. Como fundamentos de su decisión sostiene que la parte demandante ha cumplido con cursar las respectivas cartas notariales a los demandados las mismas que corren de fojas veintiuno a veinticuatro en las cuales hace de conocimiento de éstos que ante el incumplimiento con el pago de ciento siete armadas mensuales pactadas en el contrato de compra venta e hipoteca se da por resuelto el contrato. Que, al hacerse valer la cláusula resolutoria ante el incumplimiento de los compradores el titulo que tenían ha fenecido y por lo mismo es indiscutible que los demandados no ostentan título que ampare su posesión en el inmueble en cuestión.
[Continúa…]
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