Comprador, cuyo contrato fue resuelto por falta de pago, es ocupante precario aunque alegue excepción de incumplimiento, pues se comprometió a no condicionar el cumplimiento de sus obligaciones [Exp. 01790-2018-0]

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Fundamento destacado: 4.11. Estando a lo expuesto, se advierte que la demandante se obligó a perfeccionar la transferencia del inmueble materia de desalojo, esto es, realizar los
actos de saneamiento, otorgar la escritura pública e independizar el inmueble a favor de la demandada; y, esta última se comprometió a no reclamar nada al respecto ni condicionar el cumplimiento de sus obligaciones ante la demora del perfeccionamiento de la transferencia.

4.12. No obstante, los argumentos de la demandada, por los cuales procura sustentar la excepción de incumplimiento, pretenden desconocer los acuerdos arribados por las partes en el Contrato, situación que no cabe ampararse, ya que quebranta el deber de fidelidad contractual, esto es, lesiona el Principio de Buena Fe prescrito en el artículo 1362 del Código Civil2, pues, la demandada incumple el deber de ejecutar el Contrato conforme a la buena fe y común intención manifestada en el Contrato, por lo que no opera la excepción de incumplimiento.


CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA NORTE
PRIMERA SALA CIVIL PERMANENTE

EXPEDIENTE N° : 01790-2018-0-0905-JR-CI-01
DEMANDANTE : Contratista Cerpes S.R.LTDA
DEMANDADO : Karim Estela Huaranga Clerque
MATERIA : Desalojo
RESOLUCION : 15 (22/08/2022)
JUZGADO : Juzgado Civil Transitorio
Sede Carabayllo – MBJ Tungasuca

RESOLUCIÓN NÚMERO: VEINTE
Independencia, veintitrés de enero
del año dos mil veintitrés. –

VISTA la causa; con informe oral, interviniendo como ponente la Juez Superior LÓPEZ VÁSQUEZ, en aplicación del inciso 2 del artículo 45° del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial; y,

CONSIDERANDO:
PRIMERO: OBJETO DE APELACIÓN

Viene en APELACIÓN con efecto suspensivo la sentencia emitida por resolución número 07, su fecha 13 de julio del 2022 (fs. 81-86), que RESUELVE: Declarando FUNDADA la pretensión demandada en consecuencia se ordena a la persona de KARIM ESTELA HUARANGA CLERQUE para que desocupe y entregue la posesión del predio lote 17 de la manzana D del Programa de Vivienda Residencial Valle Hermoso del Distrito de Carabayllo, inscrito en partida registral PO1118314 a favor de la parte demandante CONSTRATISTAS CERPES SRLTDA.

SEGUNDO: FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO IMPUGNATORIO

Mediante recurso presentado el 08 de setiembre del 2022 (fs. 187-195), la demandada Karim Estela Huaranga Clerque argumenta lo siguiente:

2.1. El Juez ha incurrido en error debido a que no interpretó adecuadamente el artículo 1426 del Código Civil, toda vez que no advirtió que el incumplimiento de la demandada, que dio mérito a las pretendidas acciones de resolución contractual por parte de la demandante, se efectuaron en razón del incumplimiento de la obligación de saneamiento de la propia demandante.

2.2. Asimismo, sostiene que se ha incurrido en motivación insuficiente debido a que el A Quo ha desconocido la obligación del demandante de perfeccionar la transferencia de propiedad a favor de la demandada en la medida que no ha advertido la falta de independización y otorgamiento de escritura pública.

TERCERO: ANTECEDENTES

3.1. Mediante escrito de demanda presentado con fecha 08 de mayo de 2018 (fs. 28-31), subsanado mediante escrito de fecha 22 de mayo de 2018 (fs. 36), Contratistas Cerpes S.R.Ltda, representada Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Karim Estela Huaranga Clerque, a fin que restituyan el bien inmueble ubicado en Mz. “D”, Lt. N° 17, Programa de Vivienda Residencial “Valle Hermoso de Carabayllo”, distrito de Carabayllo, provincia y departamento de Lima, el mismo que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la Partida Electrónica N° P01118314 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Lima.

3.2. Calificada la demanda, mediante resolución número 02 de fecha 15 de agosto de 2018 (fs. 37-38), se admite a trámite la demanda y se corre traslado a la parte demandada.

3.3. Por resolución número 09 de fecha 20 de abril de 2021 (fs. 109-124), se resuelve tener por contestada la demanda ingresada por Karim Estela Huaranga Clerque.

3.4. Tramitado el proceso conforme a su naturaleza corresponde, por resolución número 15 de fecha 22 de agosto de 2022 (fs. 170-180), se emite sentencia, que declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, resolución que es objeto de apelación.

CUARTO: EVALUACIÓN JURÍDICA DEL COLEGIADO

4.1. La cuestión jurídica en debate es determinar si la sentencia emitida por resolución número 15 de fecha 22 de agosto de 2022 (fs. 170-180), que declara fundada la demanda, ha sido emitida conforme a derecho.

4.2. En los procesos sobre desalojo por ocupación precaria, el demandante debe acreditar contar con título de posesión respecto del bien reclamado a fin de amparar su pretensión restitutoria; y, el demandado que posee el bien debe justificar que ejerce posesión en mérito a algún título a fin de no amparar la demanda, pues, de acuerdo al artículo 911 del Código Civil, no sólo el demandante debe acreditar contar con derecho para solicitar la restitución del inmueble sub litis, sino también debe verificarse que el demandado posee el inmueble sin título alguno o el que tenía ha fenecido.

4.3. Ello se encuentra amparado en el primer párrafo del artículo 586 del Código Procesal Civil prescribe que: “Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio”.

4.4. Así también, debe tener en cuenta el segundo párrafo del artículo 400 del Código Procesal Civil, que dispone lo siguiente: “La decisión que se tome en mayoría absoluta de los asistentes al pleno casatorio constituye precedente judicial y vincula a los órganos jurisdiccionales de la República, hasta que sea modificada por otro precedente”. Así, el Cuarto Pleno Casatorio Civil, entre otros, ha establecido el siguiente precedente vinculante: “Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo”.

[Continúa…]

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