Fundamento destacado: SÉTIMO: Ahora, si bien mediante carta notarial de fecha 28 de mayo de 2014, obrante a fojas diecinueve, el demandado remite carta notarial a la empresa demandante, señalando que ha cumplido con el pago total del terreno materia de venta; y si habría algún faltante, dicha deuda a la fecha habría prescrito, conforme establece el ordenamiento legal; dicha carta notarial, fue remitida de manera extemporánea a la casante, pues la carta notarial de la demandante requiriendo el pago, se le notificó al demandado con fecha 10 de mayo de 2014; y, computándose el plazo de quince días que establece la norma denunciada, se habría excedido de plazo legal permitido. Además, al contestar el requerimiento de pago, el accionado no cumple con adjuntar los recibos que demuestren el pago total de la compraventa, solo hace mención a que viene poseyendo el inmueble en controversia de manera pacífica, continua y pública, lo cual como se ha señalado en el cuarto pleno casatorio, no es óbice para emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, pues dicha alegación debe hacerla valer vía acción.
Sumilla: En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto. Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios, conforme lo establece el artículo 1429 del Código Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
SENTENCIA
CASACIÓN N° 4594-2016, LIMA NORTE
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, veintiuno de setiembre de dos mil diecisiete.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE
LA REPÚBLICA; vista la causa número cuatro mil quinientos noventa y cuatro del año dos mil dieciséis, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA:
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación interpuesto por la demandante Constructora Inmobiliaria Dima S.A. CIDIMA de fecha 31 de agosto de 2016, obrante a fojas trescientos trece, contra la sentencia de vista de fecha 27 de junio de 2016, de fojas doscientos noventa y nueve, que revocó la sentencia apelada de fecha 03 de julio de 2015, que declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; reformándola, la declaró infundada.
II. ANTECEDENTES.
DEMANDA
Petitorio:
Mediante escrito de fecha 21 de octubre de 2014, obrante a fojas sesenta y
uno, subsanada a fojas ciento cincuenta, la recurrente interpone demanda de desalojo por ocupación precaria, a efecto que el demandado Domingo Wilber Quispe Rojas cumpla con restituirle la posesión del bien inmueble ubicado en Mz B lote número 14 – El Monte de los Olivos – quinta etapa del Distrito de San Martín de Porres.
FUNDAMENTOS DE HECHO:
• Mediante contrato de compraventa de fecha 07 de mayo de 1999, la demandante vendió al demandado, el lote materia de desalojo, con un área de 120 metros cuadrados, por el monto de US$ 3,840.00 dólares americanos, ante la insistencia del comprador, procedió a entregarle la posesión del terreno. El demandado procedió a cancelar la suma de cuatrocientos setenta dólares americanos, como cuota inicial y el saldo se comprometió a abonarlo en catorce cuotas y/o letras de cambio de US$. 110.00 dólares americanos cada una; una cuota y/o letra de US$ 130.00 dólares americanos y diez cuotas y/o letras de US$ 170.00 dólares americanos.
• Sin justificación alguna el demandado dejó de abonar el saldo del precio, constituido por el total de las cuotas adeudadas ascendente a US$ 3,370.00 dólares americanos. Ante la morosidad, mediante Carta Notarial de fecha 07 de mayo de 2014, le requirió al accionado el pago del saldo adeudado, bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato de compraventa, en mérito de lo establecido en el artículo 1429° del Código Civil. Como continuó la negativa del emplazado de pagar las cuotas adeudadas, mediante una segunda carta notarial de fecha 04 de junio del mismo año, le comunicó que había dado por resuelto el contrato de compraventa.
• Mediante carta notarial de fecha 28 de mayo de 2014, el demandado, le responde su carta notarial, indicando entre otros que su domicilio era el lote 14 Mz B quinta etapa sito en el programa de Vivienda “El Monte de los Olivos”- San Martín de Porres. Habiéndose declarado resuelto el contrato, el demandado tiene la condición de precario.
CONTESTACIÓN DE DEMANDA
Una vez admitida la demanda, mediante Resolución número dos de fecha 02 de diciembre de 2014, obrante a fojas ciento ochenta y dos, el demandado Domingo Wilber Quispe Rojas, contesta la demanda de forma negativa, bajo los siguientes fundamentos:
• Señala que ha cumplido con el pago total del precio pactado como valor del terreno, prueba de lo cual, fue la entrega del lote para su inmediata ocupación; siendo ajeno a la realidad el hecho que se tenga deuda alguna y en el caso existiere, que no ha sido demostrado con la demanda, la misma se habría extinguido.
• A mediados del mes de abril de 2014, el suscrito procedió a invitar a la empresa demandante a una conciliación para proceder al otorgamiento de la escritura pública por tratarse de una obligación de hacer, audiencia a la que no acudieron y por ende se emitió el acta de ausencia; es así que en su afán de querer sorprender a las autoridades judiciales y entorpecer el legítimo proceso de otorgamiento de escritura pública que se había iniciado, proceden a cursar una carta notarial (después de dieciocho años) aduciendo una supuesta deuda pendiente, cuyo no pago implicaría resolver el mismo. Cosa que fue rechaza por su parte.
• Hasta la fecha la empresa demandante no ha demostrado la titularidad del bien que pretende desalojar, pues el bien forma parte de una extensión mayor que a la actualidad se encuentra en proceso judicial sobre otorgamiento de escritura pública entre la empresa CIDIMA y los anteriores propietarios Justo Félix Cueto Azañero y Sebastiana Ascencio Aro.
• La demandante hace referencia al IV Pleno Casatorio Vinculante, donde establece como Doctrina Jurisprudencial ciertas circunstancias y en dicha jurisprudencia reafirma su posición en el sentido que no tiene la condición de precaria, por cuanto tiene justo título de compraventa, cuya formalidad la viene exigiendo al Poder Judicial por negativa de la empresa CIDIMA
ACTA DE AUDIENCIA ÚNICA
Mediante Resolución número cuatro de fecha 23 de marzo de 2015, obrante a fojas ciento noventa y uno, se fijaron los siguientes puntos controvertidos:
1) Determinar si el demandante ostenta la titularidad necesaria sobre el inmueble ubicado en Mz B lote 14 El Monte de Los Olivos quinta etapa San Martín de Porres.
2) Determinar si el demandado cuenta con título alguno que justifique la posesión sobre el inmueble ubicado en Mz B lote 14 El Monte de Los Olivos quinta etapa- San Martín de Porres.
[Continúa…]
