Sumario. 1. Introducción, 2. Definición, 2.1. Continuidad, 2.2. Pacificidad, 2.3. Publicidad, 2.4. Animus domini (comportamiento de propietario), 3. Declaración judicial, 4. Interrupción de término prescriptorio, 4.1.1. Prescripción adquisitiva: emplazamiento con demanda en la que se requiere la restitución del bien interrumpe el plazo ya transcurrido [Pleno Jurisdiccional Distrital del Santa, 2018], 4.1.2. Demanda de desalojo declarada infundada también interrumpe la usucapión [Exp. 14272-2008-0], 4.1.3. Propietario que interpuso demanda de reivindicación un día antes que prescriba el poseedor frustra el plazo para usucapir [Exp. 0454-2013-0], 4.1.4. Remitir carta notarial pidiendo restitución del bien no desvirtúa la posesión pacífica, pero sí interrumpe la prescripción adquisitiva [Casación 1064-2015, Lima], 4.1.5. Requerimiento notarial no interrumpe plazo de prescripción, pues no implica pérdida de la posesión del bien [Casación 4146-2019, Lima Norte], 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.
1. Introducción
Muchas veces cuando pasamos por la calle ya sea por nuestra cuenta, con nuestros amigos o con nuestros familiares advertimos quintas, casas, departamentos o terrenos abandonados es decir, sin nadie que los habite o more en ellos. Surge aquí la siguiente interrogante: ¿se puede adquirir la propiedad de esos bienes (inmuebles) abandonados? Y en caso de ser afirmativa la respuesta ¿cómo hacerlo? En las siguientes líneas explicaremos brevemente como lograrlo a través de la denominada “prescripción adquisitiva de dominio” plasmada en nuestro Código Civil peruano de 1984.
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2. Definición (art. 950 Código Civil – CC)
La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
Podemos definir a la prescripción adquisitiva de dominio como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado (posesión continua) sumado a otros requisitos (pacificidad, publicidad y animus domini). Pudiendo el prescribiente tener consciencia de que el bien (inmueble) que pretende adquirir pudiera ya pertenecer a alguien más, por lo tanto, es posible la adquisición de mala fe del bien de otro siempre y cuando se reúnan los requisitos previstos por ley.
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2.1. Continuidad
La continuidad es una de carácter relativo y no debe ser necesariamente permanente, sino que bastará probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio. La ley civil exige 10 años para la prescripción de mala fe.
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2.2. Pacificidad
La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el poseedor recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.
Debe tenerse en cuenta que en diversas sentencias casatorias se ha dejado la posición clara que la pacificidad no se pierde con la notificación de cartas notariales, cartas simples o cualquier tipo de comunicación; antes bien, es necesario que exista la interposición de una demanda y su válida notificación. (Arámbulo, 2020)
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2.3. Publicidad
La posesión pública involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas que moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.
2.4. Animus domini (comportamiento de propietario)
La posesión como propietario involucra que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) y además se comporte como si realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.
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3. Declaración judicial (art. 952 CC)
Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.
Es decir, quien desee adquirir la propiedad de un bien inmueble por el paso del tiempo deberá acreditar en un proceso abreviado (art. 486.2 y 504.2 del Código Procesal Civil – CPC) los requisitos previamente mencionados, es decir, la continuidad, la pacificidad, la publicidad y el animus domini.
La sentencia judicial que confirme la reunión de los requisitos de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada valdrá como título de propiedad que posteriormente podrá inscribir el nuevo adquirente generando la cancelación del asiento del antiguo dueño o propietario.
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4. Interrupción de término prescriptorio (art. 953 CC)
Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye.
4.1. Algunos supuestos jurisprudenciales de interrupción de la prescripción
Nos parece conveniente señalar algunos supuestos jurisprudenciales de interrupción del término prescriptorio que puedan usarse para impedir la configuración de la prescripción adquisitiva de dominio en favor del prescribiente o potencial adquirente.
4.1.1. Prescripción adquisitiva: Emplazamiento con demanda en la que se requiere la restitución del bien interrumpe el plazo ya transcurrido [Pleno Jurisdiccional Distrital del Santa, 2018].
4.1.2. Demanda de desalojo declarada infundada también interrumpe la usucapión [Exp. 14272-2008-0].
4.1.3. Propietario que interpuso demanda de reivindicación un día antes que prescriba el poseedor frustra el plazo para usucapir [Exp. 0454-2013-0].
4.1.4. Remitir carta notarial pidiendo restitución del bien no desvirtúa la posesión pacífica, pero sí interrumpe la prescripción adquisitiva [Casación 1064-2015, Lima].
4.1.5. Requerimiento notarial no interrumpe plazo de prescripción, pues no implica pérdida de la posesión del bien [Casación 4146-2019, Lima Norte].
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5. Conclusiones
Podemos definir a la prescripción adquisitiva de dominio como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado (posesión continua) sumado a otros requisitos (pacificidad, publicidad y animus domini). Pudiendo el prescribiente tener consciencia de que el bien (inmueble) que pretende adquirir pudiera ya pertenecer a alguien más, por lo tanto, es posible la adquisición de mala de del bien de otro siempre y cuando se reúnan los requisitos previstos por ley.
La acreditación de los mencionados requisitos en un proceso abreviado (art. 486.2 y 504.2 del Código Procesal Civil – CPC) que una sentencia confirme valdrá como título de propiedad que posteriormente podrá inscribir el nuevo adquirente generando la cancelación del asiento del antiguo dueño o propietario.
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6. Bibliografía
Arámbulo, M. (2020). ¿Qué necesito para ganar una prescripción adquisitiva judicial? Notas prácticas. Primera parte. Disponible en:
https://lpderecho.pe/que-necesito-para-ganar-una-prescripcion-adquisitiva-judicial/
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