Fundamento destacados: Décimo Tercero.- No obstante, el incumplimiento grave del deudor no es el único requisito de la resolución del contrato, pues también es necesario determinar si tal incumplimiento, en el caso concreto, se justificaba o no. Respecto del pago del saldo deudor del precio de venta del bien, el demandado manifiesta, en su escrito de contestación de demanda lo siguiente: “En la Partida registral existía una anotación de demanda de fecha 12-02-2003, en la que se señala que por disposición del Juzgado Mixto de Matucana, se anota la demanda de nulidad de acto jurídico (…) y que con fecha 27-01-2009, el Juzgado Mixto de Matucana expidió sentencia, declarando fundada la demanda y declaró nulo y sin efecto legal la asamblea general extraordinaria en la que aparece la compraventa del inmueble (…) Ante tal indignación (…) decidí, conjuntamente con la mayoría en no seguir pagando el saldo del precio de venta de los terrenos adquiridos (…)”. Sin embargo, dicho argumento se desestima, teniendo en cuenta que la anotación de demanda data del 12 de febrero del 2003, según se aprecia del asiento D00002 de la Partida número 11294320 del Registro de Predios de Lima (fojas 56), es decir, seis años antes de celebrado el contrato de compraventa que se pretende resolver, por lo que el demandado comprador conocía o debía conocer de tal anotación de demanda, en virtud del principio de publicidad contenido en el artículo 2012 del Código Civil, que señala que “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. Por tanto, el demandado no puede alegar desconocimiento de un hecho publicitado seis años antes de celebrar el contrato de compraventa, por lo que, encontrándose inscrita una anotación de demanda, sobre nulidad de acto jurídico, conocía o debió conocer del riesgo que entrañaba el acto jurídico que celebraba. En consecuencia, no se justifica el incumplimiento del demandado.
Por tanto, aun cuando en la cláusula tercera del contrato materia de resolución se haya señalado que “(…) las acciones y derechos materia del presente contrato son de libre disposición y que sobre la misma no pesa hipoteca, embargo, carga o gravamen que limite su derecho de propiedad (…)”, ello no liberaba al comprador de actuar con la diligencia ordinaria al momento de contratar, pues a pesar de existir una anotación de demanda que informaba de la existencia de un proceso sobre nulidad de acto jurídico, igual continuó con celebrar el acto jurídico que ahora es materia de resolución. La anotación de demanda es un hecho público y notorio, sin embargo, no realizó la más mínima indagación ordinaria sobre la situación jurídica del inmueble, teniendo en cuenta que el registro es un mecanismo técnico de carácter asegurador, declarativo, que debió de tomar en cuenta el demandado para conocer la real situación jurídica del inmueble, cuyos derechos y acciones adquiría. En resumen, para adquirir bienes no solo debe actuarse con buena fe, sino con la diligencia ordinaria, lo que no ocurrió con el comprador en el presente caso, pues compró acciones y derechos de un bien inmueble, a sabiendas que en el registro figuraba una anotación de demanda de nulidad de acto jurídico, lo que resulta contrario a los usos básicos del mercado, que incluso en el caso de la compra de bienes de escaso valor exige revisar o probar el producto, por lo que, es inaudito que lo propio no ocurra tratándose de un bien de tanta trascendencia social como un inmueble. Por tanto, no se justifica el incumplimiento de pago del precio por parte del demandado.
Corte Superior de Justicia de Lima Este Sala Civil Descentralizada y Permanente de San Juan de Lurigancho
Expediente número 00209-2013
(Ref. Sala N° 125-2014)
Resolución número trece.-
San Juan de Lurigancho, veintiocho de agosto
del año dos mil diecisiete.-
VISTOS: Interviene como Juez Superior ponente la señora Llanos Chávez;
Y, CONSIDERANDO:
Primero.- Vienen en grado de apelación, la sentencia contenida en la resolución número quince, del 03 de marzo del año 20141 que declara fundada la demanda de autos interpuesta por Vicente Sabino Rivera Loarte contra Walter Tito Amaro Orihuela, y declara resuelto el contrato celebrado con fecha 15 de septiembre del 2009, de acciones y derechos, respecto del inmueble ubicado en Lomas Lado I del Sector San Isidro, Quebrada de Canto Grande del distrito de San Juan de Lurigancho, inscrito en la Partida Electrónica número 11294320 (del Registro de Predios de Lima); asimismo, ordena que el demandado cumpla con pagar al demandante la suma de US$ 30,000.00 Nuevos Soles como Indemnización e improcedente la reconvención formulada por el demandado en su escrito de fojas 100 a 110. Con costos y costas.
Segundo.- El demandante Vicente Sabino Rivera Loarte, mediante escrito de demanda de fecha 30 de enero del 20122, solicita como pretensión principal que el órgano jurisdiccional declare la resolución del contrato de compraventa de acciones y derechos de fecha 15 de septiembre del año 2009, por la causal de incumplimiento de pago, respecto del 0.06807 % de acciones y derechos del inmueble ubicado en la Manzana K7, Lote 03, Sector San Isidro, Quebrada Canto Grande del distrito de San Juan de Lurigancho, provincia y departamento de Lima; accesoriamente solicita que el demandado cumpla con pagarle la suma de S/. 37,000.00 Nuevos Soles como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada (daño emergente y lucro cesante). El demandado Walter Tito Amaro Orihuela formula reconvención pretendiendo el pago de la suma de S/. 50,000.00 Nuevos Soles como indemnización por daño moral y daño a la persona, señalando que el demandante le vendió terrenos que eran litigiosos como si los mismos fueran libres, lo cual configura el delito de defraudación o estelionato, siendo sorprendido y estafado, lo cual le ha generado un daño material y moral, el mismo que debe ser resarcido, suficiente motivo para dejar de pagar el saldo del precio de venta.
Tercero.- La sentencia apelada, de fecha 03 de marzo del 20144, ha estimado la pretensión demandada, por considerar que el demandado ha incumplido con la prestación a su cargo (pago del precio pactado); asimismo, señala que en la cláusula quinta del contrato materia de autos, se pactó la resolución del contrato por falta de pago de tres cuotas consecutivas o alternadas, quedando el vendedor facultado para dar por vencido todos los plazos y exigir la cancelación del total del saldo del precio y/o alternativamente resolver el contrato, quedando el monto pagado a favor del vendedor por concepto de costas, costos e indemnización; asimismo, se señala que el demandado comprador no llegó a cumplir con el pago total de la transacción de compraventa, ocasionándole un perjuicio económico y moral, además de poder de dejar tener ingresos. Por tanto, corresponde determinar en esta instancia si tal decisión es conforme a derecho.
Cuarto.- En tal sentido, el demandado Walter Tito Amaro Orihuela interpone recurso de apelación, mediante escrito de fecha 20 de mayo del 20145, alegando lo siguiente:
1) El magistrado en ningún se ha pronunciado sobre sus argumentos y justificaciones, el motivo por el cual se decidió suspender los pagos de las cuotas de precio de venta, y es que el demandante le vendió un bien litigioso como si fuese libre y sin problema legal alguno.
2) Asimismo, señala que a la fecha en que se le transfiere el bien, ya se había expedido sentencia (apelada), que ordena la nulidad de las transferencias y la cancelación de las partidas registrales; por ello que al tener conocimiento de la verdadera situación del predio, hizo de conocimiento del demandante, su decisión de suspender los pagos de las cuotas, hasta que él soluciones legalmente problema de la titularidad del predio.
3) Refiere que en la sentencia no se toma en cuenta los argumentos y pruebas para amparar su pretensión reconvencional, pues el demandante lo sorprendió y lo estafó, causándole un serio daño material y moral, el mismo que debe ser indemnizado.
Quinto.- En consecuencia, la controversia en el presente proceso se centra en determinar si el incumplimiento del demandado Walter Tito Amaro Orihuela, respecto del pago de las cuotas del precio de venta fijada en el contrato de compraventa celebrado con Vicente Sabino Rivera Loarte, celebrado con fecha 15 de septiembre de 2009, estuvo justificada o no, o si, por el contrario, con dicho incumplimiento se produjo la resolución contractual. Además, se deberá dilucidar si el demandante ocasionó daños al reconviniente, y si ello fuese así, determinar el monto de la indemnización.
[Continúa…]
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