La cesión obligatoria del contrato de arrendamiento

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En el sector inmobiliario es muy frecuente que existan inmuebles en venta que se encuentren arrendados. La primera pregunta que suele formular el interesado en la compra es si debe o no respetar el contrato de alquiler. La respuesta la da el inciso 1 del art. 1708 del Código Civil: si el contrato se encuentra inscrito en el Registro Público, el adquirente debe respetar el acuerdo y se sustituye en los derechos y obligaciones del arrendador (esto es, del vendedor).

Esta solución traduce una cesión obligatoria o de fuente legal de un contrato que es distinta a la cesión de posición contractual que requiere de un acuerdo expreso de las partes involucradas (cedente, cesionario y cedido). Lo mismo sucede cuando se produce una fusión de sociedades, esto es, cuando se transmite por mandato de la ley los contratos de la sociedad absorbida a la absorbente [salvo pacto en contrario o que se trate de un contrato intuito personae].

Por lo demás, al producirse esta cesión mandatoria, nada garantiza al adquirente que el inquilino cumplirá el contrato o que restituirá el inmueble cuando venza el plazo pactado. El adquirente deberá cerciorarse si el vendedor ha pactado una cláusula de allanamiento anticipado sujeta a alguna de las dos leyes existentes (promulgara la Ley N° 30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, publicada el 28 de mayo de 2014 en el Diario Oficial, y luego la Ley N° 30933, Ley que regula el Procedimiento Especial que regula el desalojo con intervención notarial) para no quedar expuesto a los plazos gigantescos de un proceso de desalojo sin dicha cláusula.

Creo que no vale la pena discutir si al inscribirse el contrato de arrendamiento este se convierte en un derecho real. La inscripción añade oponibilidad al derecho del arrendatario como la aporta la inscripción de una serie de contratos que permite, con mayor extensión, la ley de garantía mobiliaria (inc. 3 del art. 32). Quizá el mejor sustento para justificar esta oponibilidad ante todos (erga omnes) sea el principio de prioridad en la inscripción a que se refiere el art. 2016 del Código Civil dado que intentar una explicación por medio del segundo párrafo del art. 2022 solo crearía confusión al dar preferencia al derecho de propiedad frente al arrendamiento aun cuando el comprador accediera al registro luego del arrendatario, como lo ha resuelto [creo que equivocadamente] la Corte Suprema al preferir un contrato de compra ajeno al registro por sobre un embargo inscrito en la partida del predio.

La respuesta es diferente si el inmueble en venta cuenta con un contrato de arrendamiento no inscrito, pues en ese caso el adquirente no está obligado a respetarlo. El comprador, en ese caso, puede valerse del principio de relatividad del contrato (privity of contract) y, como tercero ajeno, al enfrentarse a un derecho “no oponible” puede dar por terminado el mismo. Nada impide, por cierto, que reconozca el contrato en los hechos y, por ejemplo, acepte el pago de la renta, en cuyo decaerá la posibilidad de dar por concluido el contrato y deberá respetar la vigencia del mismo.

En caso de terminación, no obstante, hay dos temas que el adquirente y el vendedor no pueden pasar por alto. Dado que es “ajeno” al arrendamiento, el comprador no podrá valerse de la cláusula de allanamiento anticipado y deberá experimentar la tortura de recurrir a un proceso de desalojo sin los plazos reducidos de los regímenes legales especiales.

A su turno, en caso el inquilino sea lanzado por el comprador, el arrendador-vendedor habrá incumplido con la obligación de mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato (inc. 1 del art. 1680 Código Civil) por lo que deberá asumir las secuelas de ello y reparar los daños que sean consecuencia directa e inmediata de no honrar sus compromisos (art. 1321 Código Civil) respondiendo, inclusive, de daños imprevisibles porque claramente el incumplimiento no obedecería a culpa leve. En este caso, la única alternativa posible es que en el contrato de transferencia el vendedor incluya un pacto que obligue al comprador a respetar el plazo del acuerdo de arrendamiento.

Por ello, aunque inusual por ser sumamente inconveniente para el arrendatario al no permitirle gozar de estabilidad y, llegado el caso, recuperar la inversión que realice en el inmueble, algunos pocos contratos de alquiler contemplan el derecho del arrendador a poner fin al contrato con un preaviso. Este derecho de resolución anticipada suele pactarse a favor del arrendatario [cuando se conviene, claramente] y rara vez se prevé como un derecho del arrendador. Pero no es imposible. Seguramente, como lo he visto, en estos casos el inquilino intentará asegurarse un plazo forzoso mínimo para ambas partes y un preaviso no menor y quizá hasta una penalidad.

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