Así se pronunció la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema a través de la Casación N° 4081-2014, Junín, publicada el 30 de setiembre del 2016, en el diario oficial El Peruano, en el seno de un proceso de tercería excluyente de propiedad.
Sumilla: Buena fe. La adquisición del derecho de propiedad que invoca la parte actora no goza de la presunción de buena fe en virtud al Principio de Publicidad contenido en el art. 2012 del CC, por el cual ésta no puede negar el conocimiento de la medida de embargo que pesaba sobre la totalidad del predio cuyos determinados niveles (pisos) que formaban parte de él habían sido adquiridos por dicha persona.
CASACIÓN Nº 4081-2014, JUNÍN
Tercería excluyente de propiedad
Lima, dos de diciembre de dos mil quince.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
Vista la causa número cuatro mil ochenta y uno – dos mil catorce; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
1.- MATERIA DE LOS RECURSOS
Se trata de los recursos de casación corrientes a fojas mil cuarenta y dos y mil cincuenta y cuatro interpuestos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena Zuasnabar respectivamente, contra la sentencia de vista de fojas mil veintiséis, de fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce expedida por la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, que confi rmando la apelada de fojas quinientos sesenta y cuatro, su fecha seis de diciembre de dos mil trece declara infundada la demanda de Tercería de Propiedad incoada contra la Empresa Perú Gold Sociedad Anónima y otros.
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2.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HAN DECLARADO PROCEDENTES LOS RECURSOS
Mediante resoluciones supremas de fecha veintiocho de abril de dos mil quince, se han declarado PROCEDENTES los recursos interpuestos por los siguientes sujetos procesales y causales que a continuación se detallan:
I.- COMAX BANCASA Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
a) La violación de las normas que garantizan el debido proceso, bajo cuyo cargo se ha argumentado que la Sala Superior no utiliza una fundamentación adecuada que permita entender el razonamiento lógico jurídico efectuado para llegar a la conclusión de que las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 111051632 están afectadas con el embargo ordenado en el Expediente número 489-96, sin citar alguna norma de derecho objetivo que sustente tal raciocinio, limitándose a señalar que el embargo data del dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis, cuya fecha es anterior a la presentación del asiento de inscripción de las citadas partidas independizadas; por lo tanto, éstas asumen la carga de conformidad con el artículo 2016 del Código Civil. Sostiene que con la presente acción no se pretende levantamiento de embargo alguno, sino solo el reconocimiento excluyente del derecho de propiedad de las partidas independizadas antes referidas, ya que sin estar afectadas con el aludido embargo en forma de inscripción, han sido incluidas para rematarse; y que la Resolución número doscientos veintiséis emitida en dicho proceso que concretiza la ejecución forzada sobre el terreno y primer piso del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo que aparecen inscritos en las Partidas números 11000693 y 11006119, al haber sido valoradas de manera deficiente permitió que el remate se extienda a las partidas materia de tercería; agrega que con lo anotado en el rubro c-1) de las citadas partidas independizadas se acredita su adquisición en su condición de tercero adquirente de buena fe, de su anterior propietario WORK KNOW Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada sin que contengan embargo alguno, por lo que no puede responder por una acreencia ajena con el remate de los inmuebles sub materia.
b) La infracción normativa del segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, afirmando que se ha alegado que la acotada norma debe ser interpretada en el sentido que ante la concurrencia de un derecho real inscrito y otro derecho personal no inscrito, el derecho personal es inoponible al derecho real inscrito, ello aplicado a los hechos implica asumir que no estando embargados en el Expediente número 489-96 las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632, éstas no pueden ser sometidas a ejecución forzada.
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c) La infracción normativa del artículo 2016 del Código Civil, bajo cuya causal se ha referido que en el presente caso se enfrentan dos derechos de distinta naturaleza y dicho artículo es aplicable en caso se trate de los mismos derechos, por lo que no resulta aplicable a los hechos y que cuando se confronta un derecho real como es el de propiedad, con un derecho personal como es el resultante de un crédito quirografario, no es aplicable el principio de prioridad registral, pues el primero establece una relación directa de las personas con la cosa, y el segundo es una relación entre personas.
d) La infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha expresado que en las partidas independizadas materia de tercería no consta inscrito el embargo decretado en el Expediente número 489-96 a favor del acreedor ejecutante; por tanto, el crédito no puede ser ejecutado sobre la propiedad del tercerista.
e) La infracción normativa de los artículos 949, 2012, 2013 y 2014 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha argüido que al haberse verificado que las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632 no contienen el embargo decretado en el proceso de obligación de dar suma de dinero signado con el número 489-96, era obligación del juzgador decretar el derecho de propiedad del tercerista de forma excluyente a la relación inter partes de dicho proceso sustento del presente. En lo que concierne a los artículos 2012 y 2013 del Código Civil, señala que dado que los bienes materia de tercería obran inscritos en las partidas independizadas, es obligación del Juez declarar que contienen la presunción iure et de iure y que los asientos se presumen exactos y veraces produciendo todos sus efectos jurídicos. Finalmente, manifiesta que los inmuebles materia de tercería han sido adquiridos sin los embargos recaídos en el Expediente número 489-96, por lo que el tercerista es ajeno a la relación de las partes intervinientes en dicho juicio; y además por adquirirlo de buena fe acorde con el artículo 2014 del Código Civil.
II.- PERCY URBANO REQUENA ZUASNABAR
a) La infracción normativa del segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha sostenido que el derecho real inscrito sobre el segundo, tercer y cuarto piso del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo (bienes materia de tercería) aparece anotado en las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632; por lo que resulta inoponible el derecho personal no inscrito del acreedor ejecutante del Expediente número 489-96, pues precisamente no se ha trabado embargo sobre las precitadas partidas registrales; el registro constituye el criterio de preferencia para dirimir derechos incompatibles sobre el mismo bien y por lo cual el primero inscrito se opone al que no lo inscribe, consolidando su adquisición; en el presente caso no tiene preferencia el título más antiguo (salvo que ninguno de los contendientes tenga registro: artículo 1135 del Código Civil), sino el título primeramente inscrito, aunque pudiera ser de fecha posterior.
b) La infracción normativa de los artículos 949, 2012 y 2013 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha aludido que corresponde aplicar a los hechos los citados artículos, ya que el derecho de propiedad está probado e inscrito y su oposición y publicidad son erga omnes; además al constar anotada su inscripción, se presume cierto y produce todos sus efectos.
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3.- CONSIDERANDO
PRIMERO: Por escrito de fojas cuatro, COMAX BANCASA Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada interpone demanda de Tercería de Propiedad solicitando el reconocimiento de su derecho de propiedad que ostenta respecto al segundo, tercer y cuarto piso del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo que aparecen inscritos en las partidas independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632 del Registro de Predios de Huancayo; y consecuentemente se disponga el levantamiento de la orden de remate que recayendo sobre tales predios ha sido dictada en el proceso de obligación de dar suma de dinero seguido por Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini contra la Empresa Perú Gold Sociedad Anónima (representada por su Gerente General Percy Urbano Requena Zuasnabar), signado con el número 489-96, argumentando haber adquirido de buena fe dichos bienes de WORK KNOW CORP Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (quien a su vez adquirió la titularidad de los predios sub litis de Perú Gold Sociedad Anónima), los mismos que han sido inscritos en las partidas independizadas en mención y sobre los cuales no pesa orden de embargo alguno, empero a pesar de ello, se los ha incluido en la orden de remate en comento.
SEGUNDO: Añade que tal como fluye de las mencionadas partidas independizadas, éstas emanan de una inmatriculación ordenada por el Segundo Juzgado Civil de Huancayo que dispuso por Resolución número quince de fecha veintisiete de abril de dos mil seis, que “en lo que respecta al segundo, tercero y cuarto pisos [del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho, Huancayo], inscriba cada uno de ellos a nombre de WORK KNOW CORP Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada en las partidas especiales (…), con la carga del derecho de superfi cie que no incluye otras precedentes a su constitución”; esto quiere decir – según refi ere la actora – que aquellas partidas solo contienen como carga el derecho de superfi cie que los separa temporalmente del suelo que no le pertenece.
TERCERO: El Colegiado de la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín al confi rmar la apelada y declarar infundada la demanda por sentencia de vista de fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce, ha establecido bajo la premisa que aun cuando nos encontramos frente a derechos de distinta naturaleza ya que existe por un lado el derecho real del tercerista y por otro el personal del embargante, se hace necesario en el caso concreto la observancia de los principios establecidos para el derecho registral; que la medida cautelar de embargo en forma de inscripción ordenada a favor de los acreedores demandantes ahora demandados Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini data del dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis (la misma que en igual modo también había sido decretada el tres de mayo de mil novecientos noventa y seis) y no solo se refiere al primer piso y terreno sino a la totalidad del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo, tal como se desprende del acta de medida cautelar de fecha diecinueve de enero de mil novecientos noventa y seis que corre a fojas dos mil doce del acompañado –en donde se ha hecho referencia a que se ha dispuesto el embargo en forma de inscripción sobre el referido inmueble que consta de cuatro pisos y un quinto piso que se encuentra en construcción destinado al comercio-, en tanto que la independización del inmueble en mención ha sido realizada con fecha posterior al embargo en comento, por lo que la parte demandante no puede alegar que la adquisición de los predios contenidos en las partidas sub materia ha estado revestida de buena fe, ya que es evidente que ésta conocía la inexactitud del registro por el Principio de Publicidad, que publicitaba el embargo en forma de inscripción antes referido que aparecía anotado en la fi cha principal de la cual deriva las independizaciones en cuestión.
CUARTO: Agregó que la buena fe tampoco puede alcanzar al tercero coadyuvante Percy Urbano Requena Zuasnabar, pues al haber actuado éste como representante de Perú Gold Sociedad Anónima en el proceso de obligación de dar suma de dinero signado con el número 489-96 era indudable que aquél tenía conocimiento de la medida cautelar que desde el año mil novecientos noventa y seis pesaba sobre la totalidad del predio ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo. En tal sentido, en aplicación de los Principios de Publicidad y Buena Fe concordante con el Principio de Prioridad previstos en los artículos 2012, 2014 y 2016 del Código Civil respectivamente, concluyó –el citado órgano jurisdiccional- que al haberse inscrito en Registros Públicos el embargo sobre la totalidad del referido predio con anterioridad a la adquisición del derecho de propiedad que se invoca en el caso de autos, en mérito a las partidas independizadas cuya inmatriculación se ha efectuado por mandato judicial en atención al título presentado el quince de marzo de dos mil seis – en donde el Registrador Público ha dejado constancia que se está incumpliendo el principio de tracto sucesivo debido a la falta de inscripción de la ampliación de la fábrica conforme a la Partida Matriz número 11124 que corre anotada en las partidas independizadas- no resultan amparables las pretensiones propuestas por la parte actora así como por Percy Urbano Requena Zuasnabar.
QUINTO: De lo expuesto se puede establecer con meridiana claridad que la litis gira en torno a determinar si la medida cautelar de embargo en forma de inscripción que aparece anotado en la Partida Matriz número 11124 (continuada en las Partidas números 11000693 y 11006119) alcanza a las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632 del Registro de Predios de Huancayo donde aparece anotado el derecho de propiedad de los recurrentes, por lo cual resulta necesario en el caso de autos, analizar las normas que regulan la adquisición, publicidad y transferencia de un predio de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, lo cual será de utilidad para el examen de las causales declaradas procedentes de los recursos de casación propuestos.
SEXTO: Acorde a lo dispuesto en el artículo 949 del Código Civil, la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario; esto es, que resulta suficiente la voluntad de transferir de un sujeto, para que el otro adquiera la propiedad, transmisión que puede expresarse a través de una serie de actos jurídicos que prevé el citado cuerpo de leyes.
SÉTIMO: No obstante ello, si bien el carácter consensual de la transferencia de la propiedad inmueble a que hace alusión la norma en mención, reconoce al adquirente de ésta como su nuevo propietario, no menos cierto es que el ordenamiento civil vigente adopta un sistema registral que requiere la inscripción del derecho real de propiedad a efecto de hacerlo oponible frente a cualquier otro derecho de la misma o distinta naturaleza de ser el caso, conforme lo informa el artículo 2022 del Código Civil.
OCTAVO: En efecto, el artículo 2022 del Código Civil preceptúa como regla que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone, y si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
NOVENO: El precepto legal contenido en el citado artículo 2022 armoniza con la observancia de los principios registrales de publicidad, legitimación y buena fe registral contenidos en los artículos 2012, 2013 y 2014 del Código Civil y es que por la presunción contenida en el artículo 2012, una persona que inscribe su derecho publicita tal inscripción y a la vez descarta toda posibilidad de desconocimiento que se pudiera alegar en torno al mismo; mientras que el artículo 2013 que regula el principio de legitimación contiene una presunción juris tantum, por lo cual el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, en tanto no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez; finalmente, la norma contenida en el artículo 2014 otorga protección al tercero adquirente de buena fe, siempre y cuando su adquisición sea a título oneroso, estableciendo a su vez una presunción también juris tantum, ya que admite la posibilidad de que aquella presunción de buena fe de la que goza el tercero pueda ser desvirtuada por medio de la acreditación de que éste tenía conocimiento de la inexactitud del registro.
DÉCIMO: En el caso concreto, se ha establecido que la adquisición de los predios a que hace referencia la actora en el marco de las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632 no puede ser ajena a la existencia del embargo decretado a favor de los acreedores demandantes ahora demandados Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini que data del dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis, en atención a que ha quedado acreditado que dicha medida cautelar ha sido trabada sobre la totalidad de predio ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo, conforme se ha corroborado del acta de medida cautelar de fecha diecinueve de enero de mil novecientos noventa y seis que corre a fojas dos mil doce del acompañado, en el que el auxiliar jurisdiccional detalló que dicho inmueble consta de cuatro pisos y un quinto piso en construcción; es decir, que comprende los niveles o pisos anotados en las partidas independizadas en cuestión que se han generado con posterioridad a la inscripción del mencionado embargo.
DÉCIMO PRIMERO: La conclusión a la que se ha hecho alusión en el considerando anterior, permitió determinar que la adquisición del derecho de propiedad que invoca la parte actora no goza de la presunción de buena fe en virtud al principio de publicidad contenido en el artículo 2012 del Código Civill, por el cual ésta no puede negar el conocimiento de la medida de embargo que pesaba sobre la totalidad del predio cuyos determinados niveles (pisos) que formaban parte de él habían sido adquiridos por dicha parte; tanto más, si el artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios vigente a la data de los hechos, señala que las cargas y gravámenes inscritos en la partida matriz cuya cancelación no se encuentre inscrita se trasladarán a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios, norma legal que resulta pertinente al caso concreto, en el que se ha acreditado la existencia de un embargo que publicitado pesaba sobre la totalidad del predio sub judice con antelación a la realización de la independización a que se hace referencia en el caso que nos ocupa.
DÉCIMO SEGUNDO: En tal sentido, el Colegiado Superior de manera acertada ha descartado la tesis que propugna la demandante, consistente en que al haber adquirido la propiedad de los predios que aparecen en las partidas independizadas con la carga de derecho de superficie que no incluye otras precedentes a su constitución, que se ha generado por mandato judicial, no corresponde incluirlos en la orden de remate dispuesta en el Proceso de obligación de dar suma de dinero signado con el número 489-96, pues además razonar en contrario implicaría inobservar los principios de publicidad y buena fe registral, tornándolos en inoperantes para el tráfico de inmuebles en el sistema registral, así como obstaculizar la finalidad que se persigue alcanzar con toda medida cautelar, cual es, asegurar la eficacia de la decisión judicial que en definitiva se obtenga en una determinada contienda judicial, la misma que en el caso concreto también armoniza con lo previsto en la norma especial del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios antes referido, que regula el principio de traslación de cargas y gravámenes a las partidas independizadas, por lo establecido en el caso concreto.
DÉCIMO TERCERO: Asimismo, en autos ha quedado acreditado que la adquisición de los inmuebles que corresponden a las partidas independizadas sub litis por parte del tercero coadyuvante no goza del principio de la buena fe que se encuentra contenido en el artículo 2014 del Código Civil, ya que del proceso de obligación de dar suma de dinero iniciado por Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini se desprende que aquél como representante de Perú Gold Sociedad Anónima tenía pleno conocimiento de la medida cautelar que pesaba sobre la totalidad del predio ubicado en Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo, desde el año mil novecientos noventa y seis; esto es, con anterioridad a la adquisición de su derecho de propiedad que invoca y con el que pretende excluir sus bienes de la orden de remate dispuesta en el Proceso signado con el número 489-96.
DÉCIMO CUARTO: Por consiguiente, el tercero coadyuvante en aplicación de los principios registrales contenidos en los artículos 2013 y 2014 del Código Civil no puede pretender sostener que la medida de embargo en mención no le alcanza, no solo por haberse desvanecido la presunción de buena fe en la adquisición de su derecho sino además porque en atención al principio de publicidad previsto en el artículo 2012 del Código Civil, éste no puede sostener que los predios que adquirió resulten ajenos a la medida de embargo que data del año mil novecientos noventa y seis y que pesa sobre la totalidad del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo.
DÉCIMO QUINTO: En tales linderos de razonabilidad, es evidente que a la luz de los principios registrales en comento, los mismos resultan de puntual pertinencia al caso concreto, pues este Tribunal Supremo estima que la actividad jurisdiccional debe ser orientada a dotar de seguridad jurídica a los derechos que aparezcan inscritos en los Registros Públicos, a fi n de que quien celebre un negocio jurídico debe estar informado de todo aquello que publicita tal entidad, lo que a su vez conllevará a dotar de una protección a quien detenta la titularidad del mencionado derecho, protegiéndolo de cualquier maniobra por la cual se busque dejar de honrar una posible acreencia que surja de tal derecho; que la sentencia de vista se encuentra debidamente motivada, ya que está fundamentada en los hechos expuestos por las partes, en las pruebas aportadas al proceso y en los principios registrales en mención, así como implícitamente en el principio de arrastre de carga que prevé la norma especial en torno a los actos de independización; por lo que no se ha acreditado la existencia de vicio procesal alguno a que se hace referencia en el literal a) del recurso de casación propuesto por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada.
DÉCIMO SEXTO: De igual modo, de acuerdo a lo razonado, este Supremo Tribunal considera que en la sentencia recurrida no se ha incurrido en infracción normativa de los artículos 949, 2012, 2013, 2014 y 2022 -segundo párrafo- del Código Civil, a que se han hecho alusión en los recursos de casación interpuestos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena Zuasnabar.
DÉCIMO SÉTIMO: En lo atinente a la infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil, al estar sustentada esta denuncia en la misma tesis impugnatoria de que el embargo decretado no aparece inscrito en la partidas independizadas y por ende el crédito materia de autos no puede ser ejecutado sobre inmuebles de la actora, la cual ha sido desestimada conforme a lo esgrimido en la presente resolución, es claro que este cargo no merece amparo legal alguno.
DÉCIMO OCTAVO: Por último, en lo que concierne a la alegada infracción normativa del artículo 2016 del Código Civil, es menester precisar que tal como ha quedado establecido, dicha norma que regula el Principio de Prioridad Registral no ha resultado determinante para la solución de la litis, pues ésta se ha sustentado básicamente en los Principios de Publicidad y Buena Fe Registral, por lo que esta denuncia casatoria no va a modificar en modo alguno el sentido del fallo impugnado.
4.- DECISIÓN
Por tales consideraciones, declararon: INFUNDADOS los recursos de casación corrientes a fojas mil cuarenta y dos y mil cincuenta y cuatro, interpuestos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena Zuasnabar respectivamente, en consecuencia NO CASARON la sentencia de vista de fojas mil veintiséis, de fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada con Perú Gold Sociedad Anónima y otros, sobre Tercería Excluyente de Propiedad; y los devolvieron. Ponente Señora Cabello Matamala, Jueza Suprema.
S.S. MENDOZA RAMÍREZ, HUAMANÍ LLAMAS, VALCÁRCEL SALDAÑA, CABELLO MATAMALA, MIRANDA MOLINA
C-1429764-22
