Fundamento destacado: Décimo Cuarto.- Lo señalado en el numeral cinco punto cuatro del referido Pleno Casatorio Civil, se encuentra justificado en el fundamento 63.IV de la referida sentencia. Allí se dice: “La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los Registros Públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil. En este caso, para que proceda la demanda de desalojo por precario, se deberá exigir que el demandante haya requerido en forma previa a la demanda, mediante documento de fecha cierta, la devolución del inmueble o, en todo caso, que en el contrato de compraventa haya manifestado que no continuará en el arrendamiento. En este último supuesto, tal decisión debe ponerse en conocimiento del demandado, a partir del momento en que se celebró el contrato de compraventa, acto después del cual el ocupante devendrá en precario” (el resaltado es nuestro).
Sumilla. Requerimiento Previo La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los Registros Públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiera comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto en el artículo 1708 del Código Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
SENTENCIA
CASACIÓN N° 504 – 2018, LIMA
Desalojo por Ocupación Precaria
Lima, cuatro de diciembre de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA:
vista la causa número quinientos cuatro – dos mil dieciocho, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO:
Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación de fecha treinta y uno de octubre de dos mil diecisiete, interpuesto a fojas doscientos treinta y cinco, por José Guillermo Tello Salazar, contra la sentencia de vista de fecha cinco de setiembre de dos mil diecisiete, de fojas doscientos cuatro, que Revocó la resolución de primera instancia de fecha treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis, de fojas noventa y dos, que declaró Fundada la demanda; y, Reformándola la declaró Improcedente, con lo demás que contiene; en los seguidos con Norma Barreto Pascual, sobre desalojo por ocupación precaria.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha diez de setiembre de dos mil catorce, obrante a fojas veintisiete, José Guillermo Tello Salazar, interpuso la presente demanda, solicitando se sirva disponer que la demandada Norma Barreto Pascual desocupe y le restituya el inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida 28 de Julio N° 1465, departamento primer piso, Distrito de La Victoria; Provincia y Departamento de Lima, inscrito en el asiento C00003 de la partida registral N° 43507184 de los Registro s de Propiedad Inmueble de Lima; como fundamentos de su demanda señala que:
a) Es propietario del bien sub litis al haberlo adquirido de su anterior propietaria Viviana Francisca Canales y Jonathan Modesto Sermeño Canales.
b) La demandada fue inquilina del anterior propietario desde el año dos mil doce, fecha en el cual se firmó un contrato de arrendamiento, y en la tercera cláusula del mencionado contrato se señaló como plazo de duración el término de dos años, el cual venció el uno de enero de dos mil catorce.
Desconociendo que si el anterior propietario solicitó la devolución del inmueble así como si la arrendataria cumplió con el pago de la merced conductiva, en tanto no haya tal requerimiento, no hace a la demandad en precaria.
c) Que la condición de precaria se produce por el solo hecho de haberse producido la transferencia del bien la cual se da cuando el contrato no está inscrito, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a dejarlo. Lo cual no sucedió. Medios probatorios – Inscripción registral del inmueble a favor del demandante. – Hipoteca a favor del demandante por el Banco de Crédito.
– Contrato de arrendamiento suscrito por los anteriores propietarios con la demandada, respecto a un local comercial, con fecha de vencimiento uno de enero de dos mil catorce, el contrato se suscribió por dos años.
– Acta de Conciliación.
– Contrato de compraventa respecto al bien sub litis.
2. Contestación de la Demanda
Mediante escrito de fecha dieciocho de febrero de dos mil quince, obrante a fojas sesenta y ocho, Norma Barreto Pascual, contestó la demanda señalando que:
La adquisición del bien no significa que su condición de arrendataria haya variado por la de ocupante precario pues continua de forma pública, pacífica y continua, habiendo pagado de forma directa a su entonces arrendatario, lo cual demuestra la falta de comunicación como es la Carta Notarial respecto a la desocupación del inmueble, cuya venta se realizó sin que se le hubiera puesto en conocimiento.
Medios probatorios
Los ofrecidos por la parte demandante y que se encuentran en autos (sic)
3. Puntos Controvertidos
Mediante audiencia única de fecha treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis, obrante a fojas noventa, se fijó como puntos controvertidos:
– Determinar si la demandada ha sido invitada a conciliar para la desocupación del inmueble de la Avenida 28 de Julio número 1465, primer piso del Distrito de La Victoria, por la causal de ocupante precario.
[Continúa…]
