Compatimos la conclusión del tema 1 del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil 2017.
Tema 1: proceso de desalojo consecuencias del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del bien cuando el contrato de arrendamiento ha vencido.
PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL
CONCLUSIONES DEL PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL
La Comisión de Actos Preparatorios del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil con sede en la ciudad de Chiclayo, conformada por los señores Jueces Superiores: Edilberto José Rodríguez Tanta, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque, Presidente; Carmen Yleana Martínez Maraví, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Lima; Gregorio Gonzalo Mesa Mauricio, Juez de la Corte Superior de Justicia de Lima; Luz Carolina Vigil Curo, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Amazonas; Begonia del Rocío Velásquez Cuentas, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Cusco; Mariano Benjamín Salazar Lizárraga, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de La Libertad; dejan constancia que luego de llevado a cabo el debate de cada uno de los temas sometidos al Pleno, los señores jueces participantes, han arribado a las conclusiones que se exponen a continuación:
TEMA N° 1
PROCESO DE DESALOJO CONSECUENCIAS DEL ENVÍO DE LA CARTA NOTARIAL REQUIRIENDO LA DESOCUPACIÓN DEL BIEN CUANDO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO HA VENCIDO
Tras la emisión del IV Pleno Casatorio Civil, ¿ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria?
Primera Ponencia
Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario {articulo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria.
Fundamentación
El Cuarto Pleno Casatorio, cuyo carácter es vinculante, ha establecido claramente como precedente que, luego de vencido el plazo de arrendamiento, el arrendatario deviene en precario cuando el arrendador le requiera ia restitución de bien mediante carta notarial. Contrariamente, no se advierte que la Corte Suprema haya establecido como precedente vinculante que cuando ocurra tal supuesto, el arrendador esté facultado para demandar alternativamente desalojo por vencimiento de contrato o por precario, restringiendo exclusivamente para demandar por esta última causal. Por tal razón, en todos los casos en que se demande desalojo por vencimiento de contrato ante el Juez de Paz Letrado, empero se advierta la existencia de requerimiento de devolución del bien (art. 1704 CC), éste deberá declarar su incompetencia y remitir el expediente al Juez Especializado correspondiente, quien es el competente para conocer del proceso de desalojo por ocupación precaria.
Segunda Ponencia
El Cuarto Pleno Casatorio no establece que el arrendador, cuando envía al arrendatario la carta notarial de requerimiento de devolución del bien, queda pedido de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino que únicamente lo faculta demandar, alternativamente, por esta causal o por ocupación precaria. Por ello, el Juez de Paz Letrado ante quien se interpone desalojo por vencimiento de contrato aun existiendo tal requerimiento, debe calificar la demanda y conocer el proceso.
Fundamentos
De la lectura íntegra y sistemática de la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio, si bien se ha establecido como precedente que en los casos que, luego de vencido el plazo de arrendamiento, el arrendatario recién deviene en precario cuando el arrendador le requiera la restitución de bien mediante carta notarial; no menos cierto es que no se advierte que la Corte Suprema haya establecido como precedente vinculante que cuando ocurra tal supuesto, el arrendador queda limitado exclusivamente a demandar el desalojo por ocupación precaria. Al no advertirse la expresa determinación de la Corte en ese sentido, debe hacerse una interpretación que resulte más favorable al justiciable. De tal manera, debe entenderse que, tras la publicación de la Sentencia del aludido Pleno, el arrendador queda facultado a demandar el desalojo, alternativamente, o por vencimiento de contrato {que deberá conocer el Juez de Paz Letrado, de acuerdo a la cuantía de la renta mensual, según lo prevé el artículo 574 del Código Procesal Civil) o por ocupación precaria (que deberá conocer el Juez Especializado). Esta interpretación, además guarda armonía con nuestro ordenamiento jurídico, toda vez que las causales de desalojo reguladas en el Código Procesal Civil mantienen su vigencia. Lo contrario significaría que dichas causales reguladas legalmente (el CPC en sus artículos 585 y 586 regula hasta tres causales de desalojo, a saber: í) por falta de pago. ii) por vencimiento de contrato, y iii) por ocupación precaria) han quedado derogadas por un precedente vinculante, lo cual resulta contrario a derecho, por cuanto según el artículo I del Título Preliminar del Código Civil, la ley se deroga solo por otra ley.
1. GRUPOS DE TRABAJO:
En este estado, el doctor Edilberto José Rodríguez Tanta, Director de Debates y Presidente de la Comisión de Actos Preparatorios, concede el uso de la palabra a los señores relatores de cada grupo de trabajo a fin de dar lectura a las conclusiones arribadas en los trabajos de talleres, conforme se detalla a continuación:
Grupo N° 01: El señor relator Dr. Jorge Luis Carrillo Rodríguez, manifestó que el grupo, por MAYORÍA, se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de diez (10) votos por la primera ponencia y cuatro (04) votos por la segunda ponencia, manifestando que; “Después de haber debatido el tema con la participación de todos los magistrados que conforman el grupo de trabajo, y después de mostrar conformidad con los fundamentos que sustentan la primera ponencia, agregaron que ante la existencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, en el cual se ha dilucidado este tema, y establecido su carácter vinculante, consideran que por seguridad jurídica debe mantenerse o conservarse el precedente. Por ello, cuando exista requerimiento vía carta notarial del arrendador hacia el arrendatario el juez competente para conocer el desalojo por ocupante precario es el Juez Especializado, sin dar opción a la demanda por vencimiento de contrato, salvo que no haya cursado la carta notarial, en cuyo caso podrá demandarse el desalojo por vencimiento de contrato ante el Juez de Paz Letrado, teniéndolo como parámetro. En todo caso, se requiere de una mayor difusión en todos los ámbitos no solo del Poder Judicial sino de toda la comunidad jurídica para que dichos criterios sean asumidos en una labor educativa. Sobre la preocupación vigente de que dichos procesos lleguen hasta la instancia casatoria cuando se trata de bienes inmuebles de pequeña cuantía, se pueda promover una iniciativa legislativa para ampliar las facultades a los jueces de paz letrado, para que sean de su competencia cuando se de este supuesto fáctico”.
Grupo N° 02: El señor relator Dr. Raúl Jimmy Delgado Nieto, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de cuatro (04) votos por la primera ponencia y seis (06) votos por la segunda ponencia, estableciendo que: Respecto del supuesto del vencimiento de plazo del contrato de arrendamiento y que cursada carta notarial al arrendatario, solicitando la restitución del bien, convierte al poseedor en precario, el Cuarto Pleno Casatorio no señala la vía procesal para el desalojo. Siendo ello así, es de aplicación el artículo 594 del Código Procesal Civil, referido a las reglas de te competencia, toda vez que, al tener origen la precariedad en el vencimiento del plazo en un contrato de arrendamiento, es posible que la cuantía del mismo determine su competencia.
Grupo N° 03: El señor relator Dr. Hendrik Terrones Meléndez, expresó que el grupo, por MAYORÍA, se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de cuatro (04) votos por la primera ponencia y ocho (08) votos por la segunda ponencia, declarando que «Primero.- el IV Pleno Casatorio sólo señala una alternativa para la tramitación de las pretensiones de desalojo en las cuales se invoque la causal de ocupación precaria. Las causales de desalojo por vencimiento de contrato, falta de pago y precario, se mantienen vigentes y no han sido modificadas, por ello el hecho de que se remita una carta notarial al arrendatario, no obliga al arrendador a demandar por la causal de ocupante precario; sino que tiene habilitada ambas vías para interponer alternativamente la demanda.
En el Pleno Casatorio de su referencia, se ha indicado en qué situaciones de hecho estamos ante un ocupante precario, específicamente en qué situación el título de posesión ha fenecido; ello de modo alguno impide que el accionante invocando hechos generados de la relación contractual (contrato de arrendamiento), postule la pretensión de desalojo por vencimiento de contrato”.
Grupo N° 04: La señora relatora Dra. Melicia Aurea Brito Mallqui, señala que su grupo, por MAYORÍA, se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de ocho (08) votos por la primera ponencia y cinco (05) votos por la segunda ponencia, precisando que “Primero.- Una vez efectuado el requerimiento de restitución del bien, el contrato de arrendamiento es concluido y queda sin efectos, esto es, se da por fenecido el título que justificaba la posesión y, en consecuencia, sobreviene la precariedad del ocupante, en coherencia con el Cuarto Pleno Casatorio Civil. Segundo.- Siendo el desalojo por ocupación precaria el proceso correcto a instaurar, entonces es competente, exclusivamente, el Juez Especializado».
Grupo N° 05: El señor relator Dr. Ángel Fredy Pineda Ríos, deja constancia que su grupo, por MAYORÍA, se adhiere a la primera ponencia, siendo un total siete (07) votos por la primera ponencia y seis (06) votos por la segunda ponencia, estableciendo que “Primero.- Ya el Cuarto Pleno Casatorio Civil, ha dejado establecido como doctrina jurisprudencial vinculante, que en aplicación de lo previsto en el artículo 1704 del Código Civil que, cuando el arrendador cursa el requerimiento restitución del bien al arrendatario, este deja de ser serlo y se convierte en poseedor precario, pues su título posesorio ha fenecido. Segundo.- El Cuarto Pleno Casatorio Civil, no incorpora ni crea ninguna figura jurídica, y lo único que hace es interpretar lo dispuesto en los artículos 1700 y 1704 del Código Civil. Tercero.- Lo decidido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil con carácter vinculante debe ser cumplido por los jueces de todas las instancias. Cuarto.- Debe tenerse en cuenta que, cuando el arrendador pone fin al contrato mediante el requerimiento de restitución (que puede ser mediante carta notarial o utilizando cualquier medio idóneo), técnicamente ya no existe renta mensual. Quinto.- Al no existir renta mensual, no hay forma de establecer la competencia del Juez de Paz Letrado, ya que su competencia se determina si la renta mensual no supera las 50 unidades de referencia procesal. Sexto.- En este contexto, únicamente queda la posibilidad para el demandante de ejercitar la acción de desalojo por ocupación precaria, por lo que ciertamente en todos los casos que se haya producido el requerimiento notarial de restitución (o por otro medio válido), el demandante únicamente podrá demandar el desalojo por ocupación precaria, en cuyo caso eí único competente será el Juzgado Especializado Civil”.
Grupo N° 06: La señora relatora Dra. Begonia del Rocío Velásquez Cuentas, hace presente que su grupo, por MAYORÍA, se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de tres (03) votos por la primera ponencia y diez (10) votos por la segunda ponencia, estableciendo que “el Juez de Paz Letrado, ante quien se interpone desalojo por vencimiento de contrato, aun existiendo el requerimiento de devolución del bien, debería calificar la demanda y conocer el proceso, teniéndose en cuenta lo estipulado en el artículo 1704 del Código Civil”.
Grupo N° 07: La señora relatora Dra. Carmen Leiva Castañeda, hace presente que su grupo, por MAYORÍA, se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de diez (10) votos por la primera ponencia y dos (02) votos por la segunda ponencia, expresando que “Tras la emisión del Cuarto Pleno Casatorio Civil, vencido el plazo de arrendamiento y requerido, mediante carta notarial, por el arrendatario la restitución del bien, el arrendador debe interponer la demanda de desalojo ante el Juez Especializado por la causal de ocupante precario”.
Grupo N° 08: La señora relatora Dra. Marcela Teresa Arriola Espino, hace presente que su grupo, por MAYORÍA, se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de nueve (09) votos por la primera ponencia, dos (02) votos por la segunda ponencia y dos (02) abstenciones, estableciendo que “Primero.- El Pleno Casatorio de desalojo por ocupación precaria es claro, ha tratado de uniformizar criterios a nivel nacional y por lo tanto, al ser vinculante debe ser respetado. Segundo.- El cursar la carta notarial luego del vencimiento de un contrato produce como efecto la resolución de este y, consecuentemente, el arrendatario se convierte en un ocupante precario al no restituir el inmueble. De acuerdo a las competencias de los jueces, fijadas por ley, no queda duda que el Juez Especializado debe conocer los procesos de desalojo por ocupación precaria. En ese sentido, los jueces de Paz Letrado quedan excluidos de conocer los procesos de desalojo cuando exista tal supuesto, toda vez que, al haberse resuelto el contrato, no existe renta, por lo que no puede hablarse de competencia en base a la cuantía”.
2. DEBATE:
Luego de leídas las conclusiones arribadas por los señores de los ocho grupos de trabajo, el Director de Debates y Presidente de la Comisión de Actos Preparatorios, doctor Edilberto José Rodríguez Tanta concede el uso de la palabra a los señores jueces asistentes que deseen efectuar algún aporte adicional a los argumentos ya vertidos.
-No existiendo pedidos de intervención se procede a la votación.
3. VOTACIÓN:
Concluido el debate en los grupos de taller, el Director de Debates y Presidente de la Comisión de Actos Preparatorios, doctor Edilberto José Rodríguez Tanta da inicio al conteo de los votos en base a las actas de votaciones de cada grupo con las precisiones y aclaraciones que se hicieron la sesión plenaria, siendo el resultado el siguiente:
Primera ponencia: 55 votos
Segunda ponencia: 43 votos
Abstenciones: 02 votos
4.CONCLUSIÓN PLENARIA:
El Pleno adoptó, por MAYORÍA, la primera ponencia que enuncia lo siguiente: “Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos éste último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria”.
