El supuesto de abuso de derecho en los contratos de arrendamiento destinados a vivienda ante el estado de emergencia

Bachiller de Derecho por la Universidad Antonio Ruiz de Montoya, con estudios en la Universidad Loyola Andalucía, España. Asistente legal del estudio Santiváñez Antúnez Abogados.

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Sumario: 1. Introducción, 2. Limitaciones establecidas por el DS 044-020-PCM al ejercicio del derecho a la libertad de tránsito de las personas, 3. Breves apuntes sobre el contrato de arrendamiento, 4. Ejercicio abusivo del derecho en los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda ante el estado de emergencia nacional, 5. Conclusiones.


1. Introducción

El brote del covid-19 ha traído consigo una serie de consecuencias para el ser humano, y no solo relacionadas con la salud. La aparición del virus ha generado escenarios impensados y ha alterado las relaciones interpersonales y sus quehaceres habituales.

Mediante DS 044-2020-PCM, del 15 de marzo de 2020, declaró el estado de emergencia nacional por el plazo de quince días calendario, computándose a partir del 16 de marzo de 2020. A través de esta normativa, se dispuso el aislamiento social obligatorio de la ciudadanía y se restringió el ejercicio de los derechos constitucionales relativos a la libertad y la seguridad personal, la inviolabilidad del domicilio, y la libertad de reunión y de tránsito en el territorio.

A fin de menguar los índices de contagio, mediante DS 051-2020-PCM, del 27 de marzo de 2020, el Gobierno dispuso prorrogar el estado de emergencia hasta el 13 de abril de 2020, bajo los términos del primer decreto. Finalmente, mediante DS 064-2020-PCM, del 9 de abril de 2020, el Ejecutivo ordenó la ampliación del estado de emergencia hasta el 26 de abril de 2020.

El aislamiento social obligatorio establecido por el Gobierno ha provocado un sinnúmero de problemas legales y ha generado varias interrogantes. Debido a la crisis sanitaria y la inamovilidad social, las arcas financieras de los ciudadanos han sido perjudicadas, ocasionando en muchos casos el incumplimiento de obligaciones contractuales por la variación del tráfico habitual de las actividades económicas en el país. Por ejemplo, ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento destinado a vivienda? Ante las circunstancias, ¿existe abuso de derecho del arrendador al exigir el pago puntual de la renta?, ¿el arrendatario puede abusar de sus derechos ante la crisis sanitaria?

A través de estas líneas comentaremos el supuesto abuso de derecho de arrendadores y arrendatarios de un inmueble destinado a vivienda ante las circunstancias creadas por el brote del covid-19.

2. Limitaciones establecidas por el DS 044-020-PCM al ejercicio del derecho a la libertad de tránsito de las personas

Antes es importante conocer las actividades permitidas por el DS 044-2020-PCM. Al respecto, el artículo 2.1. de la norma señala que, durante el estado de emergencia, se garantiza el abastecimiento de alimentos, medicinas, así como la continuidad de los servicios de agua, saneamiento, energía eléctrica, gas, combustible, telecomunicaciones, limpieza y recojo de residuos sólidos, servicios funerarios, entre otros.

Por su parte, el artículo 4.1. del citado decreto establece que durante la vigencia del estado de emergencia las personas únicamente podrán circulas por las vías de uso público para la prestación y acceso a los bienes y servicios que la norma taxativamente señala. Entre estas resalta la circulación de los ciudadanos para la adquisición, producción y abastecimiento de alimentos, adquisición, producción y abastecimiento de productos farmacéuticos, asistencia a entidades financieras, seguros y pensiones, y cualquier actividad elemental que deban realizarse por caso fortuito o fuerza mayor.

De esta manera, el DS 044-2020-PCM permite a la población, excepcionalmente, transitar para la adquisición de determinados productos y servicios que satisfagan necesidades primarias. Aunado a ello, las personas que brinden servicios y/o productos médicos, farmacéuticos y bancarios continuarán laborando. Sin embargo, ante el aislamiento social obligatorio, un mayúsculo grupo de personas no podrán proseguir con sus habituales actividades.

En definitiva, la disposición gubernamental de inamovilidad social permite avizorar tres grupos de personas respecto a las habituales prácticas económicas del país: (i) aquellos que continúan laborando, recibiendo una retribución, (ii) aquellos que ajustan sus labores a las circunstancias, recibiendo una retribución parcial o completa y (iii) aquellos que no pueden continuar laborando, por lo que no producen ganancias.

3. Breves apuntes sobre el contrato de arrendamiento

3.1. Generalidades del contrato de arrendamiento

A través del contrato de arrendamiento una parte (arrendador) se obliga a ceder temporalmente a otra (arrendatario) el uso de un bien mueble o inmueble. A su turno, el arrendatario se obliga a pagar determinada renta por el uso del bien.

El contrato de arrendamiento presenta una serie de caracteres que lo diferencian de otros contratos nominados regulados en el Código Civil; como abundantemente ha advertido la Doctrina nacional. Para efectos de enumerar las más importantes características del comentado contrato, adoptaremos la opinión del autor Max Arias Schreiber, que señala las siguientes[1]:

Adicionalmente a los caracteres señalados, el arrendamiento es un contrato oneroso. Pues, el arrendador pierde temporalmente el uso de bien a cambio de una renta previamente determinada. En ese sentido, la renta puede consistir en una suma de dinero, o en una parte de los frutos o productos provenientes del bien, o la entrega de cualquier otro bien. Asimismo, pueden constituirse rentas mixtas, abonándose un porcentaje en suma de dinero y otra en la entrega de frutos, productos u otro bien.

3.2. Arrendamiento de bienes inmuebles

Es sabido que pueden ser materia de arrendamiento todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles. Pues, conforma una particularidad del contrato de arrendamiento la obligación del arrendatario de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato.

Concentrándonos en el tópico del artículo, debemos referir que los arrendamientos permiten destinar el uso de bienes inmuebles a diversas actividades, según las necesidades y/o intereses de las partes. Para ello deberá existir concordancia entre arrendadores y arrendatarios para alquilar determinado inmueble que, por sus particulares características, podrán destinarse a usos específicos. No obstante, pese a las dimensiones estructurales o localización del bien que, a priori, destinarían el uso del bien, primará la voluntad de los contratantes.

De acuerdo con los usos habituales de los bienes inmuebles en nuestro país, el contrato de arrendamiento se conformará, básicamente, por dos grupos económicos entre las partes: Aquellos que, a través del uso del bien, desarrollan actividades económicas y aquellos que no desarrollan actividades económicas a través del bien. En suma, los bienes inmuebles suelen arrendarse para (i) vivienda, (ii) oficina corporativa o (iii) comercio.

Entonces, los distintos usos de los inmuebles permitirán establecer una importante diferencia. Pues, el provecho económico obtenido por el alquiler de los bienes varía en cada caso. Por ejemplo, el arrendamiento de un departamento destinado a casa-habitación será ampliamente distinto al alquiler de un lugar predestinado a comercializar alimentos.

La diferenciación no supone un detalle menor porque los arrendatarios experimentan situaciones distintas. Pues, aquellos que residen en los bienes alquilados, generalmente, realizan actividades apartadas del bien arrendado para pagar la renta; a comparación de aquellos grupos que aprovechan el uso de los bienes para generar riquezas.

4. Ejercicio abusivo del derecho en los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda ante el estado de emergencia nacional

4.1. Buena fe contractual

A fin de desarrollar ulteriormente un pertinente comentario sobre la temática propuesta, es menester otorgarle unas líneas a un concepto medular en la negociación, celebración y ejecución de los contratos: la buena fe. Como expresara Manuel de La Puente y Lavalle, “la buena fe constituye una manifestación de la ética en el Derecho, que se traduce en una serie de normas imbuidas en esta idea”.[2]

En efecto, la buena fe, plasmada en dos sentidos, uno subjetivo y otro objetivo, pretende que las partes contractuales actúen conforme a creencias morales, respetándose entre sí, y otorgando lealtad a su contraparte. Sobre el particular, el artículo 1362 del Código Civil establece que “Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.”

En definitiva, la buena fe es un principio jurídico que debe encontrarse inmersa en las etapas del contrato, y respetarse en cada una de ellas. Por consiguiente, las partes deben obrar honorablemente y ser recíprocamente leales antes, durante e, incluso, después del contrato.

4.2. Abuso de derecho

El abuso de derecho constituye un principio jurídico que inspira al ordenamiento legal nacional, reconocido constitucionalmente y regulado en los cuerpos normativos del Perú. En tal sentido, el artículo II del título preliminar del Código Civil señala: “La ley no ampara el ejercicio ni la omisión abusivos de un derecho. Al demandar indemnización u otra pretensión, el interesado puede solicitar las medidas cautelares apropiadas para evitar o suprimir provisionalmente el abuso”.

Al respecto, Carlos Fernández Sessarego refiere que “se trata de evitar que el titular de un derecho subjetivo cometa excesos al actuar sus derechos, o al no usarlos, que agravien intereses ajenos dignos de tutela jurídica, a pesar de la no existencia de una expresa norma que determine tal protección.”[3]

En efecto, el principio del abuso de derecho restringe el ejercicio del derecho subjetivo de una persona en desmedro de otra. Pues, limita actuaciones irregulares de los sujetos que pretenden consciente o inconscientemente aprovecharse de los derechos que le corresponden. En otras palabras, como expone el maestro Fernández Sessarego, “el abuso de derecho surge, así como un límite al ejercicio anormal o irregular de un derecho subjetivo de parte de su titular.”[4]

3.3. Situación de las partes ante el aislamiento social obligatorio

Tras la celebración del contrato de arrendamiento, los arrendatarios se obligan a pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido con los arrendadores y, a falta de convenio, cada mes, en el domicilio de estos.

No obstante, ante el estado de emergencia decretado por el presidente de la República, Martín Vizcarra, ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento destinado a vivienda? Ante las circunstancias, ¿abusa el arrendador al exigir el pago puntual de la renta?, ¿el arrendatario puede negarse a pagar la renta aludiendo a las consecuencias provocadas por el aislamiento social obligatorio?

En líneas anteriores hemos señalado que, generalmente, los bienes inmuebles suelen arrendarse para (i) vivienda, (ii) oficina corporativa o (iii) comercio. Pese a que cada contrato supone un análisis particular, los inmuebles destinados al comercio y a oficinas corporativas comparten mayoritariamente un común denominador: Es posible que, a pesar del estado de emergencia, puedan continuar generando riquezas a través del bien arrendado. Sin embargo, ello dependerá de las actividades económicas permitidas por el Gobierno. Debido al profundo análisis que conllevaría la situación de los arrendamientos destinados a comercio y a oficinas corporativas, a continuación, nos concentraremos en los arrendamientos destinados a vivienda.

En particular, la ley no establece especificaciones para actuar como arrendatario en un contrato de arrendamiento. Así pues, los bienes inmuebles pueden ser alquilados por cualquier persona, primando, en cualquier situación, la voluntad de las partes.

Mediante el DS 044-2020-PCM de fecha 15 de marzo de 2020, se dispone que durante la vigencia del estado de emergencia y la inamovilidad social (cuarentena), las personas únicamente podrán circular por las vías de uso público para la prestación y acceso a los bienes y servicios que la norma taxativamente señala. Entre estas resalta la adquisición, producción y abastecimiento de alimentos, adquisición, producción y abastecimiento de productos farmacéuticos, asistencia a entidades financieras, seguros y pensiones, y cualquier actividad elemental que deban realizarse por caso fortuito o fuerza mayor.

En tal sentido, ante la urgencia sanitaria, se proyectan escenarios disímiles para arrendadores y arrendatarios. Por un lado, los primeros querrán exigir la renta y, por otro lado, los segundos pretenderán ampararse en los actuales sucesos para evitar cumplir con la obligación.

a) Situación de los arrendadores

Los arrendadores podrán exigir puntualmente el pago de la renta. Incluso, ante determinadas circunstancias, podrían resolver el contrato de arrendamiento. Empero, ¿supone abuso de derecho de los arrendadores finiquitar el contrato y/o exigir el pago de la renta íntegra y puntual? Creemos que sí.

En efecto, ante el estado de emergencia, etapa que permite desarrollar limitadas actividades económicas, la exigencia puntual del pago de la renta es viable, pero resulta abusiva. Pues, debido a la urgencia sanitaria y, sobre todo, debido al cambio del tráfico habitual de las prácticas económicas, un considerable grupo de arrendatarios no contaría con fondos suficientes para cumplir puntualmente con su obligación. Y en el caso de contar con reservas financieras estarían, posiblemente, destinadas a satisfacer necesidades esenciales como, por ejemplo, alimentación y salud.

Así pues, pese la obligación de los arrendatarios de cumplir puntualmente con pagar la renta, la actitud de los arrendadores de cobrarla –aunque legítima– sería perjudicial; pudiendo, además, desencadenarse la resolución del contrato y/o posteriores controversias judiciales. Más aún si los arrendadores no requieren o necesitan inmediatamente el pago de la renta, es decir no dependen de esta para subsistir.

Ante esta situación, el principio de buena fe cobra protagonismo de manera disuasiva al supuesto de abuso de derecho de los arrendadores. Pese a la primacía de los acuerdos adoptados en los contratos de arrendamiento, el principio jurídico de la buena fe debería contribuir a paliar los perjuicios que pudieran sufrir los arrendatarios. De tal manera, correspondería invocar fundamentos axiológicos de los contratantes para sobrellevar la problemática generada por el brote del covid-19.

En ese contexto, a fin de mantener el contrato de arrendamiento, y evitar controversias judiciales, los arrendadores podrían otorgar un plazo de gracia a los arrendatarios para cumplir con pagar la renta. O, también, exigir el pago de la renta con alguna reducción. Conforme con la particular realidad de cada relación contractual el principio de buena fe debería aplicarse como un aliciente ante las circunstancias. Por ello, manteniendo los arrendadores una posición de ventaja supone un mayúsculo esfuerzo ceder ante alguna propuesta de los arrendatarios a efectos de mantener el vínculo contractual. Por supuesto, ceder no significa que los intereses de los arrendadores se vean perjudicados.

2. Situación de los arrendatarios

¿Si los arrendatarios se niegan a pagar la renta estarían abusando de su derecho? Depende. Existen dos escenarios para responder a la interrogante. Por un lado, aquellos que pudiendo pagar la renta se niegan; y, por otro lado, aquellos que no pueden pagar la renta por las implicancias generadas por el estado de emergencia, y la subsiguiente orden de inamovilidad, decretado por el Gobierno.

De acuerdo con el DS 044-2020-PCM de fecha 15 de marzo de 2020, las actividades económicas que pueden desarrollarse durante el estado de emergencia son aquellas que la norma taxativamente enumera. Por consiguiente, las disposiciones de la referida norma suponen situaciones particulares para los ciudadanos.

A modo de ejemplo, si algún arrendatario produce alimentos, productos farmacéuticos o desarrolla actividades esenciales en alguna entidad financiera se encuentra en la posibilidad de cumplir con el pago puntual de la renta. Sin embargo, si un arrendatario labora habitualmente como mecánico de automóviles no tendrá oportunidad de generar riquezas, y si las tuviere la destinaría a satisfacer necesidades primarias. Ante las circunstancias, existen necesidades indispensables para la subsistencia del ser humano; convirtiéndose la vivienda en un elemento importante mas no imprescindible.

Sumado a los escenarios planteados, se podría avizorar un tercer supuesto, siendo aquellos arrendatarios que ajustan sus labores habituales a las circunstancias, recibiendo una retribución parcial o completa. En este contexto, el arrendatario podría cumplir parcial o totalmente con el pago puntual de la renta sin sufrir perjuicios posteriores.

Observando los posibles escenarios experimentados por los arrendatarios, es posible que aquellos que pudieran cumplir con la obligación de pagar puntualmente la renta, y se nieguen a hacerlo alegando el estado de emergencia, estarían abusando de las circunstancias y perjudicando a los arrendadores. En este sentido, creemos que los arrendadores podrían exigir el cumplimiento del pago de la renta a los arrendatarios de forma íntegra, sin ninguna prórroga o negociación para el cumplimiento de la obligación. Asimismo, ante la negativa de pagar la renta los arrendadores podrían contabilizarlo como plazo para resolver el contrato, o resolverlo si existiera un retraso anterior. Ello ante el supuesto de que los arrendatarios continúan generando riquezas, pues las actividades económicas que desarrollan se encuentran permitidas por el DS 044-2020-PCM.

Por su parte, aquellos que no puedan practicar sus habituales labores con normalidad, podrían aventurarse a plantear soluciones extraordinarias con sus respectivos arrendadores. Una vez más, el principio de la buena fe cobraría importante protagonismo para plantear alguna reducción de la renta o el otorgamiento de un plazo de gracia, o cualquier solución que cada situación particular requiera.

El estado de emergencia nacional ha provocado la alteración de relaciones interpersonales, y no solo contractuales, además de generar incertidumbre económica. Ante esta situación, a fin de mantener las relaciones contractuales es necesario promover negociaciones Inter partes por aquellos que pudieran perjudicarse ante el otro. Generalmente en los contratos de arrendamientos, los arrendatarios son los menos favorecidos ante las circunstancias; sin embargo, los pesares pueden soportarse por los arrendadores, aunque en menor cuantía (piénsese en aquellas personas que obtienen ganancias única y exclusivamente de sus rentas).

No obstante lo expuesto, si pese a las negociaciones incentivadas no existe acuerdo alguno o se mantiene una actitud abusiva de los arrendadores, los arrendatarios podrían adoptar acciones judiciales. En aquellos supuestos se podrían interponer demandas por excesiva onerosidad de la prestación o por imposibilidad del cumplimiento de la obligación alegando fuerza mayor o caso fortuito. Asimismo, ante el abuso del derecho las normas procesales del Perú regulan la interposición de medidas cautelares innovativas con la finalidad de suspender las decisiones de los arrendadores. Por ejemplo, podría actuarse cautelarmente ante la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de renta.

A modo de colofón debemos mencionar que es una realidad que el brote del Covid-19 ha transformado la situación económica del país, afectando las relaciones interpersonales de las personas. Sin embargo, la crisis sanitaria es una oportunidad para adoptar las mejores decisiones y, en el caso concreto de las relaciones contractuales, optar por soluciones beneficiarias para las partes.

Los contratos de arrendamiento permiten la negociación constante entre arrendadores y arrendatarios, por lo que decisiones basadas en el principio de la buena fe soslayarían cualquier abuso de derecho. En definitiva, es preferible hallar soluciones amigables y evitar ejercer acciones judiciales potencialmente duraderas, costosas y perturbadoras.

5. Conclusiones

De lo expuesto en el presente artículo podemos concluir lo siguiente:

  1. La emergencia sanitaria generada por el brote del covid-19 ha alterado las relaciones contractuales; provocando una serie de interrogantes. En el específico supuesto de los contratos de arrendamiento destinado a vivienda, los arrendadores y arrendatarios enfrentan escenarios disímiles.
  2. Ante la coyuntura, y debido a las necesidades de los arrendadores o arrendatarios, la figura del abuso de derecho es aprovechada consciente o inconscientemente. En ese sentido, el principio de la buena fe debe cobrar imperante protagonismo para mantener las relaciones contractuales, evitando activar acciones judiciales para solucionar posibles controversias. En ese sentido, las negociaciones entre las partes deberán contribuir a una decisión oportuna para ambas.
  3. Aunque legítima, la exigencia puntual del pago de la renta sería perjudicial; más aún cuando la renta no supone un ingreso esencial para los arrendadores. En tal escenario, los arrendadores podrían otorgar un plazo de gracia al arrendatario para cumplir con el pago de la renta o negociar alguna reducción de esta.
  4. Finalmente, ante los diversos escenarios de los arrendatarios, se pueden plantear soluciones específicas. Sin embargo, los arrendatarios que pese al Estado de Emergencia Nacional producen riquezas deberán cumplir con pagar puntualmente la renta. De otro lado, aquellos arrendatarios que no producen riquezas o lo hacen parcialmente, podrían negociar con sus arrendadores periodos de gracia o reducciones de esta. Las propuestas planteadas serán realizables de acuerdo con la realidad de cada contrato y de los contratantes.


[1] Es importe precisar que Max Arias Schereiber sostiene que el arrendamiento es un       contrato de tracto sucesivo de ejecución continuada. Porque la ejecución de las prestaciones se produce en el tiempo sin interrupción alguna, y es por esto por lo que se trata de un contrato de tracto sucesivo de ejecución continuada y no periódica.

No obstante, discrepamos de la posición del maestro Arias Schereiber al considerar que el arrendamiento es un contrato de ejecución periódica. Pues, este origina prestaciones de la misma naturaleza que deben ejecutarse periódicamente durante la vigencia del contrato (el pago de la renta).

[2] Arias Schreiber Pezet, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo II. Lima, Gaceta Jurídica, 2011, p. 256.

[3] De La Puente y Lavalle, Manuel. El contrato en general. Tomo I, Lima, Palestra Editores, 2007, p. 339.

[4] Fernández Sessarego, Carlos. Abuso del derecho. Buenos Aires, Editorial Astrea, 1992, p. 22.

[5] Ibid., p. 25.

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