Hace unos días el Tribunal Constitucional rechazó las precisiones solicitadas sobre la sentencia del Expediente 00018-2015- PI/TC, que en marzo de 2020 había declarado constitucional la Fe Pública Registral (artículo 2014 del Código Civil). Por resolución del 7 de enero de 2021 el colegiado señala que no hay nada que aclarar. Ciertamente la resolución no aclara nada, más bien oscurece el panorama del mercado inmobiliario, con costosas consecuencias.
Dice el Tribunal:
“7. En efecto, si este Tribunal ha resuelto que solo con base en una motivación cualificada los jueces pueden aplicar el artículo 2014 del Código Civil en una decisión judicial (…) cuando el propietario original sea víctima de falsificación de documentos y suplantación de identidad, y se encuentre en situaciones de especial vulnerabilidad que dificulten el cumplimiento de su deber de diligencia como la precariedad de su situación socioeconómica, nivel educativo, sociocultural o cualquier otra desventaja objetiva de similar índole—, a contrario sensu, los jueces pueden resolver las controversias jurídicas relacionadas con la referida materia a favor del propietario original, siempre que se configuren los supuestos mencionados supra” (subrayado agregado).
Según esto, los terceros que adquieren inmuebles sin saber que se cometió un delito en una de las “transferencias” previas (suplantación del dueño primigenio o falsificación de su firma), es decir con buena fe, no están protegidos si el titular original es una persona vulnerable social o económicamente.
¿Cómo es esto? Hasta antes de la resolución del 7 de enero, si los jueces aplicaban la Fe Pública Registral debían motivar su decisión con especial cuidado, cuando tal aplicación perjudicaba a persona disminuidas. Al menos eso se entendía interpretando positivamente la sentencia que había confirmado la constitucionalidad e importancia de la Fe Pública Registral. Ahora, el máximo intérprete afirma que la fragilidad socio económica del dueño que fue víctima de suplantación o falsificación, podría impedir la protección del tercero, a pesar de su buena fe.
Es increíble como se genera incertidumbre de un plumazo. ¿Qué tiene que ver con la buena fe del tercero (convicción o creencia de que se está adquiriendo correctamente) la situación socio económica de un propietario anterior? No hay relación lógica entre una y otra cosa. El comprador revisa los títulos, la posesión y documentos circundantes para determinar si el transferente es propietario. Es un examen sobre la titularidad que se pretende adquirir, no una evaluación social o cultural de la calidad personal de los propietarios predecesores.
En suma, con la reciente precisión del Tribunal resulta que, sin importar la buena fe del adquirente, si la víctima de suplantación o falsificación no pudo evitar el crimen porque su condición socio económica era endeble, conservará su derecho. Por su parte el tercero, quien no sabía nada del ilícito, perderá su inversión.
El Tribunal no se da cuenta que los terceros de buena fe NO SABEN si hubo algún ilícito en los actos previos al suyo. Tal desconocimiento no cambia por el perjuicio que eventualmente sufra un dueño vulnerable. La Fe Pública Registral es un seguro para que el desarrollo económico de la sociedad no dependa de hechos desconocidos por los operadores. Si se les dice a los compradores que su adquisición podría quedar sin efecto por situaciones que eran imposibles de conocer al momento de contratar, sencillamente no celebrarán los negocios o estos se harán a precios que castigan el riesgo. No solo se perjudica al comprador de turno, sino principalmente a la sociedad en su conjunto.
Es verdad que el fraude inmobiliario y la aplicación de la Fe Pública Registral perjudican a las víctimas de suplantación y falsificación, vulnerables o no. Es obvio que ellas deben ser compensadas cabalmente. Hay muchos mecanismos para garantizar una reparación eficiente, como un seguro obligatorio que los usuarios del Registro pagaríamos felices, sin dañar al mercado de todos por atender a muy pocos.
Ahora bien, qué tienen que hacer los terceros ante este panorama sombrío. En la investigación de títulos tendrán que incluir la verificación socio económica de los propietarios anteriores a quien intenta transferir. Si entre ellos hay personas vulnerables se deberá procurar su declaración confirmando que sí transfirieron. Tal comprobación no se agota en el propietario inmediatamente anterior, sino que se extiende a los previos. No olvidemos que el acto criminal podría estar en cualquier posición de la cadena de “transferencias”.
El Tribunal ha dejado tan abierta la noción de “persona vulnerable” a estos efectos, que cualquier situación de minusvalía deberá llamar la atención del investigador. La edad, estado civil, grado de instrucción, ocupación de los dueños predecesores serán relevantes. ¿Cómo se podrá acceder a esta información? Costoso trabajo que lo único que hace es encarecer el intercambio, precisamente en momentos en que requerimos más inversión y menos incertidumbre. Ojalá el Tribunal se anime a aclarar la oscuridad que ha generado.
