Fundamento destacado: 5. En el presente caso, se deja constancia que no-existe reglamento interno inscrito, por lo-que corresponde la revisión de los títulos archivados a fin de determinar si los aires son bienes propios de cada sección o el vendedor se reservó el dominio.
Como se ha descrito en los párrafos que anteceden, en la ficha N° 280872 se independiza un área de 76.425 m2, correspondiente a la tienda N° 1993- 1999 con frente al Jirón Francisco de Zela, compraventa otorgada por la sociedad conyugal conformada por Alejandro Vivas Navarro y Victoria Gutarra Herrera a favor de la sociedad conyugal constituida por Comelio Campos Roldán y Benita Girón Tovar de Campos. Se precisa que sobre estos aires se está solicitando los actos materia de inscripción.
Revisado el título archivado N° 10313 del 9/8/1983 que dio mérito a la extensión de la referida ficha; se encuentra la escritura pública del 4.7.1983 otorgada ante el notario de Lima, Ricardo Ortiz de Zevallos, en la cláusula quinta se establece que: La venta se efectúa ad-corpus, con todo cuanto de hecho, y por derecho toca y corresponde, le sea accesorio o inherente y pertenezca al bien vendido, tales como terreno y su construcción, sus entradas salidas, usos, costumbres, servidumbres, aires, vuelos, etc. Sin reserva ni limitación alguna.
Según se establece, al celebrarse la compraventa de la tienda N° 1993- 1999 con frente al Jirón Francisco de Zela, sobre fa cual se solicita la regularización de fábrica e independización, los primigenios propietarios no estipularon la reserva de los aires en la transferencia efectuada sino que por el contrario transfirieron también los aires. Por lo tanto, se concluye que los aires de la referida tienda son propios de esta tienda. En este sentido, corresponde confirmar el punto 2.1 de la observación.
6. El Registrador solicita se adjunte parte – notarial aclaratorio de las compraventas celebradas. respecto.de la U.I. N° 3 (aires). Pues de los antecedentes registrales no se desprende reserva alguna; sin embargo, al no existir reglamento interno dicho tema puede ser definido mediante el procedimiento de regularización de edificaciones.
En este sentido, los propietarios de la tienda N° 1993-1999 con frente al Jirón Francisco de Zela inscrita la ficha N° 280872 de propiedad de Comelio Campos Roldán y Benita Girón Tovar de Campos pueden prestar su consentimiento en la regularización de la declaratoria de fábrica respecto de los aires que se encuentran sobre su propiedad ya que de acuerdo al título. archivado no existió reserva alguna, a fin de que se inscriba la regularización de la fábrica de los aires y su independización.
Respecto a la titularidad sobre la escalera de acceso al segundo piso, dicha propiedad queda acreditada con la extensión del asiento 14 de fojas 210 del tomo 40 del Registro de Predios de Lima.
Por lo tanto, corresponde revocar el punto 2.2 de la observación.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°. 552 – 2010 – SUNARP-TR-L
Lima, 19 ABR. 2010
APELANTE : JUDITH MANUELA VICTORIA OLIVERA
TORRES DE LOPEZ
TÍTULO : N° 858468 del 2/12/2009.
RECURSO : N° 14066 del 3/3/2010.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Regularización de Declaratoria de Fábrica,
Reglamento Intemo e Independización
SUMILLA
LOS AIRES DE UNA EDIFICACIÓN SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
“En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común los aires pueden conslituir bienes comunes o bienes de propiedad exclusiva; dicha circunstancia debe constar en el asiento de constitución de reglamento interno o en los tftulos de propiedad de las secciones.”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la regularizacion de la declaratoria de fábrica, reglamento intemo e independización respecto de la unidad N°3 correspondiente a los aires que constan registrados en el tomo 40 a fojas 187 que cóntinúa en la partida N° 07010378 del Registro de Predios de Lima.
A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Formulario Registral N° 2 Ley 27157 y Anexo N°1, suscrito por el verificador Ing. Pedro Alfredo Calderón La Madrid con firma certificada ante notaria, Rosalia Mejia Rosasco el 11/11/2009.
– Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 235-2009-MDLGDU/SCPU del 6.10.2009.
– Informe Técnico de Verificación, certificado por :verificador Ing. Pedro Alfredo Calderón La Madrid con firmia certificada ante notaria, Rosalía Mejia Rosasco el 11/11/2009.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Elmer Amaldo Jaimes Jaimes, observó el título en los siguientes términos:
1. Respecto de su pedido de prémoga, se debe indicar que de conformidad con el articulo 28° del Reglamento General de los RRPP, al presente título anteriormente ya se le concedió próroga automática por 25 días adicionales.
TITULARIDAD
2.1 Subsiste la observación anteriór a que Oscar, Alcida Gladys, Rebeca y Migue! Alejandro Vivas Gutarra deben acreditar su dominio sobre la U.l. N° 3, ya que en las escrituras de compraventa no consta la reserva sobre los aires a favor de los precitados. 22 En todo caso, deberá adjuntarse parte notarial de rectificación o aclaracion de las compraventas celebradas donde se acredite su propiedad sobre las áreas de la denominada U.I. N°3. A fin de proceder a la inscripción de la regularización de la ampliación de fábrica, reglamento interno e independización de la unidad N° 3, resulta necesario acreditar la titularidad sobre fa escalera, segundo piso y los aires toda vez que de los antecedentes registrales no se desprende dicha circunstancia; por lo que, indefectiblemente deberá .otorgarse la escritura aclaratoria que aciare ineguivocamente que la UNIDAD N° 3 (escalera, 29 piso Y aires), corresponde a Oscar, Alcida Gladys, Rebeca y Miguel Alejandro Vivas Gutarra. El hecho de que oportunamente no Se hayan extendido las inscripciones correctamente, no exime en modo alguno que se aclare la titularidad sobre la unidad N°2. Aún habiéndose efectuado la rectificación correspondiente, necesariamente se solicitaria la aclaración y rectificación de las compraventas celebradas. Acreditada en la forma legal correspondiente la propiedad sobre la Unidad N° 3,:se entenderá cumplido el quórum de ley y por consiguiente se convalidará la validez de los acuerdos tomados en las juntas del 1/06/2009 y 30/1/2010, procediéndose de ser el caso, a la inscripción de las actos rogados.
RECTIFICACIÓN POR INEXACTITUD REGISTRAL
3. No procede la rectificación por inexactitud registral amparado en los artículos 76°, 77°, 78° y 83° y siguientes del Regiamento General de los RRPP, por cuanto en la inscripción de la compraventa de la tienda N° 592 no se ha incurrido en error material ni de concepto ya que el asiento registral se ha extendido tal y conforme consta en la escritura pública de compraventa. Ahora bien, si el Registrador omitió en su oportunidad pronunciarse respecto a la reserva de los aires 9 titularidad sobre los mismos, no exime que dicha compraventa deba ser materia de rectificacion, en tanto que el Registrador unilateralmente, debido a la omisión incurrida, no podría asumir que la titularidad sobre la escalera, el 2° piso y los aires, corresponda a Oscar, Alcida Gladys, Rebeca y Miguel Alejandro Vivas Gutarra.
AGUERDO DE REGULARIZACION
4. Considerando que con la asamblea de junta de propietarios del 30/01/2010 recién se tiene por válido en acuerdo de regularización del reglamento interno por haberse notificado correctamente y adoptado el acuerdo de regularización por mayoría (dos de los tres propietarios de las secciones exclusivas) los puntos acordados en dicha asamblea, así como los acordados en la asamblea de 1.6.2009 deben ser comunicados a los propietarios que no asistieron a la sesión mediante carla notarial. En caso contrarió, de conformidad con el Art. 21 del D.S. 035-2006-VIVIENDA, un extracto de las actas, deberá ser publicado, por una vez, en el diario oficial “El Peruano” y en el diario de mayor circulación del lugar donde se ubica el predio, con la indicación expresa del cuadro de participación porcentual en los bienes comunes.
ANTECEDENTE DOMINIAL
5. Existe discrepancia respecto al nombre de la cónyuge propietaria de la Tienda N° 1993-1999; Partida Registral: Benita Girón Tovar de Campos; documentación presentada en el reingreso: BENIGNA Girón -Tovar de Campos. Aclarar en la forma legal correspondiente.
[Continúa…]
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