Criterio jurisprudencial.- Que, en la ampliación de hipoteca, se estipule que el banco puede resolver el contrato si el cliente cede el inmueble o celebra cualquier acto o contrato sobre el mismo sin autorización previa del banco no implica una prohibición de vender o gravar el bien dado en garantía.
- Resolución 705-2017-SUNARP-TR-A
- Temas: pactos de no enajenar; derecho de propiedad; restricciones a la propiedad.
- Base normativa: Código Civil: arts. 882, 923, 926.
- Comentario de Jorge Ortiz Pasco
1. HECHOS
Se solicitó, al Registro de Predios de la ciudad de Arequipa, calificar como acto inscribible la ampliación de una hipoteca.
2. PRONUNCIAMIENTOS
En primera instancia, se analizó lo siguiente:
2. […] La Registradora observó el título basándose en que al pactarse que el banco está facultado a resolver el contrato, si el cliente cede el inmueble sin autorización escrita del banco o que sin consentimiento previo del banco celebre cualquier acto contrato, sobre el inmueble, lo cual contraviene lo dispuesto en el artículo 882 del Código Civil, ante ello, requiere la presentación de escritura pública de aclaración.
En segunda instancia, el Tribunal Registral resolvió lo siguiente: «El requerimiento de la autorización del Banco acreedor no supone la prohibición de venta o gravamen del bien dado en garantía».
3. COMENTARIO
En el caso materia de análisis y comentario, nos encontramos con que el Tribunal Registral ha decidido que pedir autorización al banco no implica una prohibición de enajenar o gravar. No obstante, en lo expresado en el mismo contrato de ampliación de la hipoteca, no solamente aparece la comentada autorización, sino que, además, se establece que constituye como causal de resolución el hecho de no haber solicitado la misma al banco acreedor.
¿Qué debemos entender por ello? Muy sencillo: si enajenas o gravas sin mi autorización, te resolveré el contrato de ampliación de la hipoteca. Por tanto, el artículo 923 del Código Civil, que define a la propiedad como el derecho de todo propietario para disponer, usar, disfrutar y gozar (en libertad), no existe para el banco acreedor.
Bueno, se podrían haber equivocado. Errar es humano. Perdonar es divino. Lo lamentable es que el Tribunal Registral se olvidó —no se equivocó— que dicha cláusula bancaria está prohibiendo al propietario disponer libremente. Por lo tanto, no es inscribible porque va contra lo que el Código Civil prohíbe: la prohibición absoluta de un derecho de propiedad con raigambre constitucional.
Es una pena que se use la interpretación cuando, a quien tengo al frente, es uno a quien no puedo enfrentar. ¿Por qué digo «usar la interpretación»? Porque el Tribunal Registral ha dicho que «solicitar autorización no es prohibir». ¿Y si no solicito la autorización? ¿Me perdonarán divinamente? De ninguna manera. Me resolverán el contrato y me harán pagar todo el crédito. Entonces, me han prohibido disponer.
Más allá del caso, el tema de los pactos de no enajenar es polémico. No se queda atrás la calificación registral que genera discusión todos los días. Lo bueno es tener la capacidad crítica para ver, juzgar y actuar[1].
Luego comentaré los pactos de no enajenar desde lo dispuesto en nuestro Código Civil (artículos 882 y 926), así como dos precedentes de observancia obligatoria que criticaré por considerarlos equivocados desde lo que significa «integrar, y no solo aplicar, las normas en el derecho». Aplicar normas legales es muy elemental y dicha acción solo refleja una actitud rutinaria.
La calificación registral es un principio registral y, por ello, debo comentar lo siguiente:
- Desde la legalidad, un principio es una norma rectora.
- Desde la vida, es una conducta coherente que busca el respeto.
Por lo tanto, los principios nos ayudan a normar, a vivir coherente y dignamente, y no deben ser quebrantados[2], ya que, si ello sucede, se perderá la norma más importante de la vida en sociedad: el respeto.
Los principios registrales tienen un orden y, por ello, existen etapas para su aparición dentro del procedimiento registral. Lamentablemente, ello no se visualiza ni en el Código Civil (libro de registros públicos) ni en el Reglamento General de los Registros Públicos (título preliminar). Ambas normas contienen a los principios registrales en desorden. En la etapa de inicio del procedimiento registral, aparecen la rogación[3] y la prioridad presentación[4]. Luego, en una segunda etapa, a la cual llamo la columna vertebral del procedimiento registral —porque está al medio de este—, aparece la calificación registral[5], que se caracteriza por ser obligatoria e inexcusable.
En dicha etapa, coadyuvan a la misma los principios de tracto sucesivo[6] y de prioridad excluyente[7]. La tercera y, última etapa, es la de inscripción[8]. Aquí aparece por tercera vez la prioridad[9]. Fuera del procedimiento registral y desde la inscripción, nacen los principios de publicidad, legitimación, oponibilidad, inoponibilidad de lo no inscrito y fe pública registral, respectivamente. Ello significa que, una vez concluido el procedimiento registral, hay vida desde lo inscrito. Puedo decir que estos principios —los que aparecen con y desde la inscripción— buscan ser los defensores de esta.
Desde los pactos de no enajenar, debo comentar lo siguiente:
- Queda claro que los pactos de no enajenar representan un tema polémico en el derecho. ¡No solamente en Perú! En nuestro ordenamiento, los encontramos en el artículo 882 del Código Civil. Dicha norma regula que «[n]o se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo cuando la ley lo permita». Aparentemente el artículo es muy claro. Está prohibido, contractualmente, prohibir la enajenación y gravar un bien, pero sí es posible pactar la no enajenación o el no gravar un bien cuando una ley así lo disponga. La ley de sociedades lo permite; las dos leyes de garantía mobiliaria[10], también.
Entonces, el artículo 882 del Código Civil regula dos supuestos: el de prohibido prohibir y el de aquel en el cual una norma legal permita la prohibición.
Haciendo lo que a la mayoría no le gusta —pensar para integrar y, con ello, formar opinión—, puedo concluir que el artículo 882 del Código Civil no se puede leer ni, menos aún, ser separado —por qué no divorciado— de una lectura contextual con lo dispuesto en el artículo 926 del Código Civil, que dice lo siguiente: «Las restricciones a la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto frente a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo». Por lo tanto, es posible pactar restricciones a la propiedad.
Entonces, una cosa es la prohibición y otra es la restricción. En el Perú, está prohibido prohibir, mas no está prohibido restringir.
Lamentablemente, existen dos precedentes de observancia obligatoria aprobados en los plenos XCIV y XCIX que prohíben todo. Claro, ello es más fácil. ¿Para qué me voy a hacer problema? Desde la comodidad de un escritorio, es muy sencillo regular. Pareciera que en ese momento el «servidor público» se olvida de servir y da preferencia a «su tranquilidad». Dicha forma de regular me parece equivocada. La prioridad de quien «sirve» en el Estado tiene que ser el ciudadano. Ello nos lleva a ser menos egoístas y dar un paso buscando al «otro».
Hay que hacer el esfuerzo de alejarse de la ya criticada «comodidad» y permitir que las normas se «integren». La lectura fácil y aislada aleja al razonamiento; por lo tanto, caemos en la creación de interpretaciones que nos llevan a normas imperativas y carentes de racionalidad.
Concluyo opinando que los dos precedentes de observancia obligatoria mencionados líneas arriba[11] reflejan lo fácil, lo cómodo y lo que al ciudadano (razón de ser del «servidor» público) no le sirve. Y desde el derecho lamento que se hayan leído las normas aplicables literalmente. Los artículos 882 y 926 del Código Civil debieron ser leídos conjuntamente, es decir, buscando la integración de la norma legal para una mejor aplicación.
Queda claro que ningún precedente de observancia obligatoria puede dejar sin efecto artículo alguno del Código Civil. Menos aún, el Tribunal Registral puede interpretar normas legales e imponernos prohibiciones. Lo que corresponde es decir que los precedentes de observancia obligatoria no son aplicables, porque prohíben todo, incluso lo que no está prohibido.
[1] Así lo instituyó el Concilio Vaticano II. Sé que hay personas que se retuercen cuando escribo usando expresiones fuera del derecho. Qué pena: no puedan ver más allá de una ciencia humana que exige mirar más allá de una ley.
[2] Nuestro Perú hoy es un claro ejemplo de lo contrario. Todos los días «se negocian principios y, cómo no, valores».
[3] En una parte del artículo 2011 del Código Civil.
[4] Que no tiene regulación en el Código Civil y sí la tiene en el Reglamento General de los Registros Públicos.
[5] En el artículo 2011 del Código Civil.
[6] En el artículo 2015 del Código Civil.
[7] En el artículo 2017 del Código Civil.
[8] En el artículo 2016 del Código Civil.
[9] Es importante decir que la prioridad registral aparece en las tres etapas del procedimiento registral: prioridad presentación, prioridad excluyente y prioridad inscripción. Es decir, recorre el procedimiento registral. Por ello, en una conversación que sostuve hace muchos años —pero muchos— con el señor registrador Antonio Pau Pedrón, este me dijo: «La prioridad es el principal de los principios registrales».
[10] Ley 28677 (hoy derogada) en el artículo 11, inciso 1, y el ahora vigente Decreto Legislativo 1400 en el artículo 46, inciso 1.
[11] En el último número (85) de la revista Themis —trabajada y editada por los alumnos de la Pontificia Universidad Católica del Perú—, fui invitado a escribir un artículo por la conmemoración de los 40 años de nuestro Código Civil. La revista ha sido publicada en octubre de 2024 y, en ella, luego de ser arbitrado, aparece el artículo de mi autoría denominado Limitaciones a la propiedad. En las limitaciones privadas: ¿el Tribunal Registral tiene facultad para legislar?
