Sumilla: Documento idóneo para acreditar la condición urbana de predio
Procede la prescripción adquisitiva notarial de un predio ubicado en zona urbana, aunque en el registro se encuentre inscrito como rústico, cuando se presenten los documentos que acrediten la naturaleza urbana. Los documentos idóneos para acreditar dicha condición son el «certificado de zonificación y vías» o el «certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios» siempre y cuando estos documentos sean emitidos por la municipalidad correspondiente.
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Determinación notarial de área, linderos y medidas perimétricas
Si existe superposición con otro u otros predios inscritos, la vía notarial será incompetente para conocer el trámite de determinación o rectificación de área, linderos o medidas perimétricas. de conformidad con el literal c) del artículo 13.1 de la Ley Nº 27333.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 487-SUNARP-TR-A
Arequipa, 09 de agosto de 2017
APELANTE: EDGAR MAURICIO QUISPE MOLLEHUANCA
TÍTULO: N° 00309936 DEL 09.02.2017
RECURSO: N° 011538 DEL 09.02.2017
REGISTRO: PREDIOS-AREQUIPA
ACTO: RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICA
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la anotación preventiva de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas del predio signado eximo sub lote 2-A. que forma parte del predio inscrito en la partida registral N° 04009757 del registro de predios de Arequipa.
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Para tal fin adjunta los siguientes documentos:
a. Formulario que contiene la rogatoria de inscripción.
b. Solicitud de fecha 08.02.2017 remitida por el notario Julio E. Escarza Benitez al Registrador Público del registro de predios de Arequipa.
c. Copia certificada notarialmente de la solicitud de rectificación de área y otros de fecha 03.02.2017
d. Copia certificada notarialmente de los siguientes documentos:
Memoria descriptiva
Plano perimétrico y plano de ubicación.
Resolución N°852-R de fecha 26.12.1989.
e. Escrito que contiene el recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada por la Registradora Pública Karol Luque Cárdenas (se reenumera para mejor resolver):
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« (…)
2. Análisis
A. De la calificación técnica, según Informe N°698-2017-Z. R. N°XII/OC- U: Emitido por el área de catastro:
1. Se solicita inscripción de rectificación de área y linderos del predio inscrito en la partida N°4009757 del registro de predios respecto al sub lote 2-A con un área a rectificar de 4320.24 m2. Al respecto se informa que el denominado sublote no se encuentra independizado del predio matriz, inscrito en la partida 4009757 del registro de predios: asimismo el área materia de trámite se encuentra dentro de la partida 4009757.
2. Sin perjuicio de lo anterior se informa que ingresados los datos técnicos del cuadro de coordenadas el predio materia de trámite se encuentra parcialmente sobre el predio inscrito en la panilla Nº 1218389 del registro de predios, de acuerdo al legajo E-34037-20I4 de la habilitación urbana de la partida Nº 1218388.
3. Se observa que el predio se encuentra inscrito como predio rùstico, sin embargo, no se presenta documento que acredite la naturaleza del predio como urbano.
4. Se informa que no se consigna el plano perimetrico ni en la memoria descriptiva el DATUM, zona geográfica y ubigeo.
5. Se informa que en la documentación presentada no se declara los nombres y apellidos completos de los propietarios de los predios colindantes actuales y anteriores, estos datos son necesarios para realizar la respectiva consulta en los sistemas de información registral y deslindar posibles superposiciones con derechos de terceros.
B. De la calificación registral
6. Se solicita inscripción de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, respecto de un área de 4.320.24 m2 (signada como sublote 2 A) que forma parte del predio inscrito en la partidaNº04009757, al respecto se tiene que verificado el antecedente registral, este se encuentra sujeto a copropiedad, por lo cual previamente y en título aparte se debe de inscribir la división y partición del predio así como su subdivisión, debiendo establecer el área que le corresponde a cada copropietario.
7. Asimismo, se solicita subdivisión e independización, al amparo de los artículos 4 y 7 de la Ley Nº 27333, al respecto se tiene que la interpretación de las normas se debe realizar de acuerdo al ámbito que fueron dictadas y no en forma individual, por cuando el procedimiento señalado en dichos artículos, los cuales hacen referencia a la ley 27157. es aplicable a procedimientos para la regularización de edificaciones, y no al presente caso.
8. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente se observa que el predio matriz se encuentra inscrito como rústico (según consta en el antecedente registral), por lo cual una vez subsanado el punto B.1., de acuerdo a lo establecido en el numeral 51. de la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN deberá adjuntar la constancia de zonificación urbana emitida por la municipalidad de su jurisdicción haciendo presente que se adjunta copia certificada de la Resolución Municipal Nº 852-R, la misma que no puede ser relacionada con el predio materia de trámite, por cuanto no existen datos suficientes que produzcan convicción que se trate del mismo predio.
(…)»
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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante ampara su recurso impugnatorio en los siguientes argumentos:
- En cuanto a las observaciones de carácter técnico, se adjunta nueva documentación técnica con la que se supera la superposición sólo gráfica advertida por el área de catastro y los demás defectos formales existentes.
- Como se detalla en la solicitud de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, el recurrente precisa que su derecho de propiedad, deriva de una escritura pública de división y partición de fecha 08.06.2013, en ella intervienen los copropietarios del predio, esto es, los señores de Radio Continental S.A, Manuel Femando Mendoza Apaza y el solicitante Meléndez Velasco.
- En dicha escritura se adjudica a favor de Florentino Meléndez Velasco una extensión de 4335.88 m2 denominada sub lote 2-A, que es la que se pretende sanear, pues el área real discrepa de lo consignado en la escritura de particiones.
- Una vez se logre sanear el aspecto físico descriptivo del bien, se presentará para la inscripción de traslado de dominio con desmembración, tanto la escritura de particiones, como el instrumento público que se genere a raíz del presente asunto no contencioso.
- Sobre la base de la Ley 27157 y 27333 los trámites de saneamiento y/o regularización normados son prescripción adquisitiva de dominio, formación de títulos supletorios y saneamiento o regularización de área, linderos y medidas perimétricas.
- Solicitamos se valore el mérito de la Resolución Nº 852-R de fecha 26.12.1989 en la que se aprueba los estudios definitivos de habilitación con fines de vivienda en el terreno de Radio Continental S.A. ubicados en Paucarpata.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida registral N° 04009757 del registro de predios de Arequipa corre inscrito el predio rústico denominado «Santa Rosa», ubicado en el distrito de Paucarpata, provincia y departamento de Arequipa.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal (s) Víctor Javier Peralta Arana. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta sala corresponde dilucidar:
- Si procede la rectificación de un área que no se encuentra delimitada en la partida registral pero sí en la documentación presentada para el trámite notarial respectivo.
- Si se ha cumplido con acreditar la condición urbana del predio objeto de rectificación.
- Si con la nueva documentación técnica presentada en el recurso de apelación, se ha cumplido con subsanar las observaciones técnicas efectuadas por el área de catastro.
VI. ANÁLISIS
1. El artículo 13 de la Ley 27333, Ley Complementaria a la Ley 26662 para la Regularización de Edificaciones, dispone lo siguiente:
«Articulo 13.- Del saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del terreno
13.1. Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:
a. Por mutuo acuerdo:
Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
b. Procedimiento notarial:
Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el reglamento de la Ley Nº 27157.
c. Procedimiento judicial:
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.
13.2. Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos b) y c) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podrá otorgarse la escritura pública a la que se refiere el inciso a), dándose por concluido el proceso iniciado.»
2. Como se aprecia, la referida ley ha establecido tres procedimientos para el saneamiento del área, los linderos y las medidas perimétricas de inmuebles:
a. Por mutuo acuerdo.
b. Por procedimiento notarial y
c. Por procedimiento judicial.
Respecto del procedimiento notarial de saneamiento, al cual se ha acogido el recurrente, se tramita ante notario público de la provincia en la cual se encuentra ubicado el predio, y cuyo procedimiento es similar al de uno de prescripción adquisitiva de dominio tramitado en sede notarial y concluye con la escritura pública en la cual el notario efectúa las rectificaciones peticionadas.
Según el artículo 13.1.b) de la Ley 27333 este trámite en sede notarial procederá siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Agrega que, cuando el área real es superior, procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada.
3. Ahora bien, con el título alzado, se solicita la anotación preventiva de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas del predio signado como sub lote 2-A, que forma parte del predio inscrito en la partida registral Nº 04009757 del registro de predios de Arequipa.
En la solicitud presentada se indica que el área objeto de rectificación fue adjudicada por todos los copropietarios del predio a favor Florentino Meléndez Velasco en mérito a la escritura pública de división y partición de fecha 08.06.2013.
[Continúa…]
