Fundamento destacado: 5. Hemos señalado que -conforme con la Ley y el Reglamento- no fue posible independizar la Azotea A debido a que carecía de área techada. Sin embargo, el interesado pretende la independización del área reservada (Azotea A). ¿Cómo puede hacerse?
Al reservarse la Azotea A, el propietario estableció un derecho de sobreelevación sobre la edificación, o sea, el derecho para construir pisos adicionales sobre la edificación. También se le conoce como derecho sobre los aires de una edificación. El artículo 5.5. de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN[1], aprobada mediante la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP-SN del 23.12.2008 (en adelante la Directiva) prescribe que (cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes. En éste caso la independización procederá siempre que se cuente con un área proyectada de acceso. (…) En el presente caso, la Azotea A no tiene porcentaje de participación en los bienes comunes porque la legislación abrogada (con la que se constituyó) sólo contempló como criterio para establecerla al área construida. No obstante, la vigente Ley 27157 deja en libertad de los interesados determinar el criterio. El D.S. 035-2006-VIVIENDA, Reglamento de la Ley 25157, prevé que el criterio debe ser razonable como, por ejemplo, el área ocupada de las secciones exclusivas (artículo 130). Entonces, sí es posible lograr la independización de la Azotea A, aunque no tenga área techada, siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes de acuerdo con un criterio razonable como, por ejemplo, el área ocupada, pero para ello es imprescindible la modificación del reglamento interno primigenio para adecuarlo[2] a los postulados de la vigente normatividad sobre la materia. Por consiguiente, debe confirmarse la observación de la primera instancia.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 019-2012-SUNARP-TR-T
Trujillo, dieciocho de enero del dos mii doce.
APELANTE : SONIA MARA CAMPOS SALAZAR MAGNE
TITULO : 63179-2011 del 23.08.2011
INGRESO : 705-2011
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° V – SEDE TRUJILLO
REGISTRO : PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO : INDEPENDIZACIÓN DE AIRES
SUMILLA :
Independización de aires
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes. Si la reserva ocurrió bajo la abrogada Ley de Propiedad Horizontal, Decreto Ley 22112, que preveia el criterio de área techada para determinar el porcentaje de participación en los bienes comunes, para independizar los aires previamente debe modificarse el reglamento intemo para adecuarlo a la vigente Ley 27157 y así poder asignarie porcentaje de participación en los bienes comunes.
I. ACTO ROGADO Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado, el señor Augusto Octavio Arriaga Luces solicitó la independización de la «Azotea A” del edificio ubicado en la esquina formada por las calles Las Gardenias y Las Poncianas de la V etapa de la urbanización San Andrés, primer sector, inscrito en la ficha 32833 (hoy partida 03019265) del Registro de Predios de Trujillo.
Sostuvo el señor Arriaga que mediante la escritura pública del 09.04.1999, otorgada ante la notaria de Trujillo, Lina Amayo Martinez, el señor Rafael Diego Campos Salazar Magne (propietario) solicitó la inscripción del reglamento interno e independización de cinco unidades de propiedad exclusiva, habiéndose independizado sólo cuatro y obviándose la Azotea A.
Para tal efecto adjuntó una solicitud simple suscrita por la señora Sonia Mara Campos Salazar Magne, la cual se remitió al título archivado respectivo (título N° 38047 del 12.04.1999).
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El titulo fue calificado por el Registrador Público Daniel Fernando Montoya López, quien decretó su observación mediante esquela de fecha 26.08.2011, que a continuación se transcribe:
“2.- Defectos subsanables:
2.1- Mediante rectificación de oficio se solicita la independización de la “azolea A» del inmueble inscrito en la partida matriz P.E. 03019265, cuya reserva a favor de su propietario Rafael Diego Campos obra inscrito en el asiento b4 de la ficha 32833.
En el presente caso se tiene que la edificación de la partida matriz P.E. 03019265 está sujeta al régimen de propiedad exclusiva (actualmente régimen de propiedad exclusiva y propiedad común) porque existen secciones de propiedad exclusiva que pertenecen a distintos propietarios y zonas comunes, tal como lo establecía el Decreto Ley 22112, vigente a la fecha en que se efectuaron las independizaciones. Teniendo en cuenta que en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común existen dos tipos de bienes: las secciones de propiedad exclusiva y las zonas comunes. Ambos se encuentran vinculados a través del porcentaje de participación asignado a cada sección de dominio exclusivo, de manera tal que el propietario de la sección de dominio exclusivo es copropietario de las zonas comunes en función a sus porcentajes de participacion asignado en el reglamento interno.
Revisado el título archivado que se adjunta se verifica que en la cláusula tercera se ha descrito las áreas y linderos correspondiente a la unidad denominada azotea «A», habiéndosele asignado un área – ocupada de 65.22 m2 y reservada a favor de su propietario. Sin embargo, en la cláusula décima del reglamento intemo se verifica que a la azotea «A” no se le ha asignado porcentaje de participación en calidad de una sección de dominio exclusivo.
En consecuencia, sirvase previamente modificar el reglamento intemo respecto al porcentaje de participación que se le asignará a la unidad azotea A que se solicita independizar, teniendo en consideración que en caso de independizarse la azotea A, el porcentaje de participación de sección de dominio exclusivo que se le asigne, estará vinculado con el porcentaje de copropiedad de las zonas comunes.
3.- Base legal:
Art. 3° del D.S. 019-78-VC: Los bienes de dominio común a que se refiere el Art. 1 del D.L. son los siguientes: H) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario.
Art. 32 y 41 del TUO del RGRP, Art. 2011 del C.C.
4.- Sugerencias: sirvase subsanar las observaciones efectuadas mediante la presente esquela.
Se deja constancia que la liquidación definitiva de los derechos registrales se efectuará una vez subsanada la observación de conformidad con lo establecido por el articulo 41° del Reglamento General de los Registros Públicos.
Derechos pendientes de pago S/. 0.00″
[Continúa…]
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