¿El principio de buena fe registral ya no protege en todos los casos a la circulación de la riqueza?

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Sumario: 1. Introducción, 2. Caso, 3. Desarrollo, 4. Conclusiones.


1. Introducción

En el presente artículo hablaré sobre mejor derecho de propiedad y se destaca que el término “mejor” que no es el más adecuado, en tanto un bien solo puede pertenecer a una persona o conjunto de personas en forma exclusiva y excluyente, por lo que no se puede jurídicamente sostener que existen dos derechos de propiedad simultáneos frente a un mismo inmueble y que uno de ellos es mejor que el otro, sino que cuando existe convergencia entre títulos de propiedad excluyentes entre sí de diferentes sujetos de derecho que se ciernen sobre un mismo bien, solo uno de ellos prevalece, pero no por ser mejor que el otro, sino porque este último carece de eficacia jurídica.

2. Caso

Desarrollaré un ejemplo a modo de ilustración. El 15 de setiembre de 1987 Miguel adquiere 20 hectáreas de Pedro y Carmen, suscribiendo un contrato privado de compraventa, donde se establecieron los linderos y pagando el precio del bien con los beneficios sociales que le correspondían por haber trabajado para los vendedores asimismo se precisó que ya se encontraba en posesión de dicha parcela, solicitó una constancia de posesión el mismos año de la compra, cuenta con declaraciones juradas de autovalúo, paga el impuesto predial, los servicios básicos están a su nombre, sin embargo, los vendedores se negaban a otorgar su escritura pública, por lo que en el año 2006 el comprador inició un proceso judicial de otorgamiento de escritura pública en el que tuvo decisión favorable, en razón del cual se fraccionó la minuta y se otorgó a favor de Miguel, esta propiedad era parte de una de mayor extensión que se encontraba registrada en SUNARP y en el año 2012 fue transferida en su totalidad por los vendedores a sus familiares logrando inscribirse dicha transferencia y con ello el nuevo adquiriente recurrió al Poder Judicial a interponer una demanda de mejor derecho de propiedad respecto de las 20 hectáreas de Miguel, por lo que claramente observamos una doble venta, siendo que se encuentran opuestos un título privado y un título inscrito.

3. Desarrollo

Al respecto algunos autores, prefieren denominar a la pretensión de “mejor derecho de propiedad” como “pretensión declarativa de dominio”; lo cual parece ser más congruente y acorde con su naturaleza jurídica, en tanto forma parte de la pretensión reivindicatoria en sentido lato. De igual modo se enfatiza que el derecho de propiedad es el derecho real más importante, por cuanto faculta a su titular efectuar el conjunto de comportamiento más amplio posible sobre un bien: usarlo, disfrutarlo, destruirlo (eventualmente), disponerlo y reivindicarlo, tal como lo prevé el artículo 923 del Código Civil; mientras que el artículo 927° del mismo señala que la acción reivindicatoria es imprescriptible [1].

Por ello, la propiedad es el derecho real en virtud del cual un bien se encuentra sometido a la voluntad y a la acción de una persona; pero no es absoluto, en la medida que debe ser ejercido en consonancia con el interés común y dentro de los límites que fija la ley; es exclusivo porque el propietario puede impedir a terceros el uso, goce o disposición del bien; es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él; es un derecho subjetivo, esto es, una facultad o posibilidad de obrar para satisfacer un interés propio de su titular. Nadie puede ser privado de su propiedad, sino por causas de necesidad o utilidad públicas y previo pago de un justiprecio y, de ser el caso, de la indemnización por los daños y perjuicios que se pudieran haber causado.

Cabe precisar, que sobre el mejor derecho de propiedad debe entenderse que, no se ve un análisis superficial a las pruebas documentarias formales como el registro de la propiedad, en tanto, la vigencia del principio de buena fe registral ya no protege en todos los casos a la circulación de la riqueza, pues quien adquiere un derecho sobre un inmueble está expuesto a perderla entre otros supuestos por la primacía de la posesión la cual muchas veces no es ejercida por el transferente sobre la inscripción registral; resaltando que, la fe pública registral protege solo a quien actúa de buena fe; la cual, se convierte en una exigencia para el comprador a fin de poder apelar a este principio; pero, ¿Cómo se evalúa la buena fe registral? Consideramos que en semejante caso que el ‘tercero’, de una doble venta, el comprador deberá desplegar una conducta diligente y prudente anterior a la celebración del acto jurídico hasta su inscripción.

En la Casación 30-2011, Lima, del 30 de julio de 2012 se llegó a la siguiente conclusión: (…) los adquirientes (…) conocían la inexactitud del registro o cuando menos estaban en condición razonable de conocerla pues con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios, por tanto queda claro que en el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirientes; máxime si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo (…)[2] (énfasis agregado).

4. Análisis

Gunther Gonzales indica que los criterios de razonabilidad para determinar la prioridad del mejor derecho de propiedad son: a) Título más antiguo, b) Título más antiguo con posesión y c) Fortalezas y debilidades de los títulos.[3]

De este modo, sobre el primer criterio, el título más antiguo lo tiene Miguel, por compraventa privada del año 1987, al ser familiares, conocían que dicho inmueble ya había sido vendido años atrás.

Respecto del segundo criterio, se verifica desde el contrato privado, donde las partes ponen de manifiesto que el comprador se encontraba ya en posesión del inmueble desde 1987; asimismo, se aprecia que se encuentra a su nombre una constancia de posesión, los servicios básicos, las declaraciones juradas de autovalúo, pagos de impuesto predial desde la compra hasta la actualidad, es decir, cumplió con las obligaciones que todo propietario haría, asumiendo serlo despliega forjando la apariencia de tal.

Finalmente, sobre las fortalezas y debilidades de los títulos, el nuevo comprador ha adquirido el bien, conociendo las condiciones legales del inmueble y no fiscalizó a título de qué; de tal modo, se aprecia un título débil frente al que ostenta el comprador, pues este consta de un contrato de compraventa con los propietarios originales de las cadenas, respecto del cual ha obtenido escritura pública, por tanto, su título se antepone al del comprador.

Entonces, del caso planteado se advierte que los vendedores no tenían el dominio práctico del inmueble ósea la posesión, y aun así acepto, tal condición, y no hizo mayor esfuerzo por revisar la posesión misma del bien que adquiere, lo cual califica como una conducta distante de una ajustada a los parámetros de la buena fe; pues, esta constituye una exigencia de un grado de diligencia a fin de proteger o asegurar el bien de su propiedad a adquirir, en el presente caso estaba más claro que los terceros que ocupaban el inmueble se sentían propietarios en mérito a que venían poseyendo tal con un largo tiempo, es decir, a sabiendas de ello, a título de qué venían ocupando el bien inmueble, frente a ello sabe destacar que, no solo es necesario que el transferente tenga la apariencia de titularidad más allá de lo que se tenga registrado, es decir, no se configura el principio de buena fe registral, no hay una conducta diligente y posesión del adquiriente ya que un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupa[4].

5. Conclusiones

El término “mejor” no es el más adecuado, en tanto un bien solo puede pertenecer a una persona o conjunto de personas en forma exclusiva y excluyente y cuando exista divergencia entre títulos de propiedad excluyentes entre sí de diferentes sujetos de derecho solo uno de ellos prevalece porque uno carece de eficacia jurídica.

La pretensión de “mejor derecho de propiedad” es bastante frecuente en nuestra jurisprudencia. Es decir, existe una confluencia de cuando menos dos titulares de derechos de propiedad de un mismo bien que se disputa el reconocimiento preferente de uno de ellos en desmedro del otro.

Gunther Gonzales indica que los criterios de razonabilidad para determinar la prioridad del mejor derecho de propiedad son: a) título más antiguo, b) título más antiguo con posesión y c) fortalezas y debilidades de los títulos.

Finalmente, la prioridad registral no siempre es suficiente, se debe recurrir a otros criterios, como el principio de buena fe que es uno de los pilares del derecho patrimonial en general y del derecho registral en particular donde se debe tener en cuenta los artículos 907, 1135, 1136, 1362 y 2014 del Código Civil peruano.

Bibliografía

[1] J. Musto Néstor, Derechos reales, Buenos Aires: Astrea, 2000.

[2] Casación 30-2011.

[3] G. Gonzales Barrón, Fromas de resolver conflictos sobre propiedad, vol. 2da Parte, Lima, 2017, p. 86.

[4] Casación Nº 3187-2013, Cajamarca, fundamento décimo., 2013.

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