La destacada abogada Fiorella Vásquez Rebaza, especialista en derecho inmobiliario, explicó cuáles son los pactos prohibidos en el contrato de compraventa. ¿Cuáles son los pactos permitidos? ¿Cuáles están prohibidos?, son algunas de las respuestas que desarrolló la especialista.
1.- Pactos permitidos
a) La venta con pacto de retroventa.-
Consiste en el acuerdo por el que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (mueble o inmueble), con la obligación de reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida.
El vendedor puede desistirse de esta venta de manera incondicionada. En otro términos, no se requiere algún presupuesto para desistir de la venta. Esto lesiona la expectativa del comprador pues en cualquier momento el vendedor puede usar esta clausula para dejar sin efecto el contrato.
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b) La venta con cláusula de reserva de propiedad.-
c) La venta con cláusula de retracto.-
El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida y reembolsa al comprador la cantidad determinada que estipule o devuelve el precio recibido del comprador. Esto se realiza dentro del plazo estipulado. Ejemplo:
"Uno de estos copropietarios vende su alícuota, en principio, debería avisar a los demás copropietarios para ver si estos desean adquirir este bien. El copropietario luego de haber transferido la propiedad a este tercero que haya adquirido los derechos y alícuotas sobre el bien, puede subrogarse en lugar de este comprador y hacerse de bien, y obviamente le va a pagar el precio y demás conceptos que estipula el Código Civil a este tercero que ha adquirido, pero le da esta facultad de subrogarse en la posición del comprador y devenir en copropietario respecto a la alícuota que dejó".
¿Esto es correcto o no?
Esta figura de retracto busca que la propiedad este en menos manos para facilitar las decisiones en común que se tomen en este predio. Esta figura es cuestionable porque limita la autonomía de las partes para decidir con quién contratar y a quién trasladar la propiedad a favor de este comprador que finalmente con la subrogación lo va a dejar sin efecto.
2.- Pactos prohibidos
a) Mejor comprador o pacto de la preferencia.-
El vendedor puede dejar sin efecto el contrato si consigue una oferta más ventajosa del vendedor, que si bien transfiere la propiedad al comprador, cuando este desee vender la propiedad o transferirla le tendrá que dar aviso al vendedor para que este finalmente decida.
“No tiene mucho sentido que se limite este derecho de voluntad, no obstante, si hay un impacto económico que justifique la aplicación de esta clausula es viable para las partes. No obstante que el Código, obviamente, lo prohíbe”.
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