Sumario. 1. Introducción, 2. El pacto de retroventa en el derecho comparado, 2.1. Derecho peruano, 2.2. Derecho brasileño, 2.3. Derecho argentino, 2.4. Derecho español, 3. Plazo para ejercer el pacto de retroventa, 4. El pacto de retroventa como condición resolutoria, 5. Nuestra definición, 6. Conclusiones, 7. Bibliografía.
1. Introducción
El contrato de compraventa reviste tal importancia, pero no solo porque a través de este se transfiere la propiedad sino también porque debido a su riqueza conceptual, modalidades y pactos que lo puedan integrar, toma más tiempo revisarlo, explicarlo y entenderlo a cabalidad en las distintas facultades de derecho de cualquier país.
Recordemos que para conocer íntegramente esta institución se tienen que revisar la venta de bien futuro; la venta de esperanza incierta; la venta de bien ajeno; la venta a satisfacción del comprador, a prueba y sobre muestra; la compraventa sobre medida, la compraventa sobre documentos; la compraventa con reserva de propiedad; el pacto de retroventa y el derecho de retracto. Asimismo, el contrato que le sigue en nuestro Código Civil, nos referimos a la permuta, se regirá por sus disposiciones en lo que le resulten aplicables (1603 del CC)[1].
Para una doctrina brasileña, el negocio jurídico de compraventa tiene un amplio campo de aplicación[2], no solo porque es la forma más democrática de llevar a cabo el tráfico jurídico en cualquier estrato social, sino también porque permite la combinación de cláusulas especiales que flexibilizan al contrato sin sacrificar su naturaleza bilateral y onerosa. Entre las cláusulas especiales, una de las más ricas es la retroventa. (Rosenvald, 2010, p. 561)
2. El pacto de retroventa en el derecho comparado
2.1. Derecho peruano
De acuerdo con el artículo 1586 del Código Civil (en adelante CC):
Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.
Según la judicatura peruana, el pacto de retroventa contiene un pacto de rescate y consiste en que el vendedor se reserva el derecho de recobrar el bien transferido devolviendo el precio recibido. Conocido en doctrina como «pactum de retrovendendum», resulta ser un contrato de naturaleza accesoria, porque importa una «condición resolutoria»[3]. En tal sentido, su estipulación debe ser expresa, y solo operará si se resuelve el contrato. (Casación 647-2002, Cusco. El Peruano, 28/02/05, p. 13628)
Para el ejercicio de la retroventa no se requiere la intervención del comprador por lo que es innecesario entrar a dilucidar, respecto de si el apoderado de éste cuenta o no con las facultades suficientes para resolver el contrato. (Resolución 120-2004-SUNARP-TR-L. Data 30,000. GJ.)
En otras palabras, en el derecho nacional una vez celebrado el contrato con el pacto de retroventa, el comprador sólo podría oponerse a la retroventa mientras el vendedor no le devuelva el precio en dinero recibido. Si ya le devolvió el precio recibido, el comprador no contará con otro recurso para impedir el recobro del bien por parte del vendedor.
2.2. Derecho brasileño
Estima una doctrina brasileña, que la retroventa es aquel pacto adjunto a la compraventa mediante el cual el vendedor y el comprador estipulan que aquel tendrá el derecho potestativo de recuperar la propiedad dentro de un cierto plazo, es decir, sometiendo al comprador a la voluntad del vendedor. Cabe resaltar que dicho pacto procederá siempre y cuando el vendedor deposite el precio más los gastos incurridos por el comprador. Por lo tanto, el núcleo de la retroventa es exactamente el derecho potestativo, esto es, el poder del comprador de someter al vendedor al ejercicio unilateral de deconstruir el negocio jurídico, sin que este último pueda oponerse a él. (Rosenvald, 2010, p. 561)
Esta doctrina señala que el vendedor además de devolver el precio en dinero recibido deberá devolver “los gastos incurridos por el comprador”. Somos de la opinión que esos gastos se refieren a las mejoras[4].
2.3. Derecho argentino
Para autorizada doctrina argentina, conforme al pacto de retroventa, el vendedor tiene una potestad resolutoria que debe ejercitar mediante una declaración unilateral de voluntad de carácter recepticio dirigida al comprador, notificándole el ejercicio del pacto y restituyendo el pago recibido en concepto de precio. La declaración unilateral y el cumplimiento de la obligación restitutoria del precio por parte del vendedor, y la tradición dominial de la cosa por parte del comprador, son los dos elementos que operan como condición resolutoria con efectos plenos para la readquisición del dominio. (Lorenzetti, 1999, pp. 312-313)
Siguiendo a este jurista para que el vendedor readquiera la propiedad del bien entregado al comprador se requiere:
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- Declaración unilateral del vendedor dirigida al comprador comunicándole el ejercicio del pacto de retroventa. Agregamos que tal comunicación sea dentro del plazo establecido conforme al 1588 del CC.
- Devolución del precio en dinero del vendedor al comprador
- Devolución del bien del comprador al vendedor.
2.4. Derecho español
En este ordenamiento el vendedor, una vez vendida y entregada la cosa, tiene el derecho de volver a adquirirla en el plazo y con el precio fijado. Es el retracto convencional, nacido del pacto de retro, unido a la compraventa. La doctrina y la jurisprudencia española configuran el retracto convencional como una condición resolutoria de la compraventa, de modo que el vendedor puede ejercitar esta facultad dentro del plazo pactado. El retracto persigue una finalidad económica puesto que permite al vendedor adquirir una liquidez inmediata con la esperanza de poder recuperar el bien en un futuro. Esta figura con frecuencia esconde un préstamo garantizado con un bien, de modo que cuando se termine de pagar el préstamo se devolverá aquel. (Arnau Moya, 2009, p. 277)
3. Plazo para ejercer la retroventa
El plazo para ejercer la retroventa en sede nacional, de conformidad con el art. 1588 del CC:
El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor. El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal. El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.
4. El pacto de retroventa como condición resolutoria
De acuerdo con una doctrina nacional, no cabe duda que el pacto de retroventa al ejercitarse produce las consecuencias de una condición resolutoria. Esto es trascendente, ya que al significar la resolución del contrato anterior y no la celebración de una nueva venta, caducan los derechos del comprador, de quien provenían los derechos de terceras personas. Por otro lado, el vendedor está en el deber de pagarle al comprador el valor de las mejoras necesarias y útiles introducidas en el bien. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 111)
La resolución a que se refiere el artículo 1586 opera de pleno derecho, esto es, sin necesidad de mandato judicial. Empero, debemos decir que una vez ejercitado el pacto tendrá que otorgarse otra escritura pública, para que se inscriba nuevamente el bien a nombre del vendedor. Desde luego, y como quedó anteriormente establecido, no se trata de la inscripción de una nueva venta, sino del restablecimiento del antiguo estado de cosas, el cual, para que tenga validez frente a terceros, deberá quedar anotado. (Ibídem, p. 112)
5. Nuestra definición
De las doctrinas y jurisprudencias expuestas podemos concebir al pacto de retroventa como aquel acuerdo en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de resolver unilateralmente e ipso iure el contrato celebrado con el comprador y recobrar el bien entregado, siempre y cuando devuelva el precio en dinero recibido, reembolse las mejores útiles y necesarias (en caso las hubiera) y comunique al comprador que va a ser ejercicio del pacto en mención. Todo ello dentro plazo establecido en el 1588 del CC.
6. Conclusiones
El contrato de compraventa reviste tal importancia, pero no solo porque a través de este se transfiere la propiedad sino también porque debido a su riqueza conceptual, modalidades y pactos que lo puedan integrar, toma más tiempo revisarlo, explicarlo y entenderlo a cabalidad en las distintas facultades de derecho de cualquier país. Siendo uno de los pactos que puede integrar a la compraventa el pacto de retroventa.
Podemos concebir al pacto de retroventa como aquel acuerdo en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de resolver unilateralmente e ipso iure el contrato celebrado con el comprador y recobrar el bien entregado, siempre y cuando devuelva el precio en dinero recibido, reembolse las mejores útiles y necesarias (en caso las hubiera) y comunique al comprador que va a ser ejercicio del pacto en mención. Todo ello dentro plazo establecido en el 1588 del CC.
7. Bibliografía
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II. Lima: Normas Legales.
ARNAU MOYA, Federico (2009). Lecciones de Derecho Civil II: Obligaciones y contratos. Valencia: Universitat Jaume I.
COCA GUZMÁN, Saúl José (2020). ¿Qué es el contrato de compraventa? (Artículo 1529 del Código Civil). Disponible en: https://lpderecho.pe/contrato-compraventa-articulo-1529-codigo-civil/
LORENZETTI, Ricardo Luis (1999). Tratado de los Contratos. Tomo I. Buenos Aires: Rubinzal-Culzoni.
ROSENVALD, Nelson (2010). Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. Comentario al artículo 505, Coordinador: Cezar Peluso, São Paulo: Manole, pp. 561-562.
[1] https://lpderecho.pe/contrato-compraventa-articulo-1529-codigo-civil/
[2] Recordemos que para conocer íntegramente a la compraventa se tienen que revisar, además del pacto de retroventa, la venta de bien futuro; la venta de esperanza incierta; la venta de bien ajeno; la venta a satisfacción del comprador, a prueba y sobre muestra; la compraventa sobre medida, la compraventa sobre documentos; la compraventa con reserva de propiedad y el derecho de retracto.
[3] Entendemos por condición resolutoria a aquel hecho o acontecimiento futuro e incierto que, una vez acaecido, hace cesar los efectos del contrato celebrado.
[4] Artículo 916.- Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.
