Obligación de otorgar escritura pública constituye una formalidad indispensable para perfeccionar contrato de compraventa, no discutiendo en el proceso si las partes han cumplido con sus prestaciones [Casación 4572-2016, Lima]

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Fundamentos destacados: OCTAVO.- El artículo 1412 del Código Civil establece: “Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescripta legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, estas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida…”. El artículo 1549°del Código Civil establece, por su parte, que: “Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”. En este entendido, los procesos de otorgamiento de escritura pública tienen como fin la formalización de un acto jurídico, porque lo determina la ley o porque así lo han acordado las partes, siendo que cuando se trata de compraventa, el adquiriente podrá compeler a su vendedor a otorgarla de acuerdo a lo dispuesto por los artículo 1412 y 1549 del Código Civil. Así, aunque el Código Civil no exige el otorgamiento de escritura pública para el perfeccionamiento del contrato de compraventa de inmuebles, dado su carácter consensual, el mismo Código reconoce a los contratantes el derecho a compelerse recíprocamente a llenar dicha formalidad, no como requisito del contrato, sino como garantía de comprobación de la realidad del acto, debiendo para tal efecto verificarse el cumplimiento de las prestaciones a las que se han obligado las partes, que para el caso de la compraventa son la transferencia de la propiedad y el pago.

DÉCIMO SEGUNDO.- En tal sentido, la Sala de Mérito ha incurrido en infracción normativa de los alcances de los artículos 1529 y 1549 del Código Civil, al considerar que las demandantes no han cumplido con acreditar la cancelación de la totalidad del precio de venta de la referida área de terreno, sin tener en cuenta el Colegiado, A quem, que la obligación de otorgar la escritura pública constituye la formalidad indispensable a cargo de la referida demandada, obligación que surge al haberse identificado a las partes contratantes, el predio sub materia y el precio de venta.


SUMILLA.- A través del proceso de Otorgamiento de Escritura Pública no se discute si las partes han cumplido o no sus prestaciones, sino está limitado a perfeccionar la titulación del contrato mediante el Otorgamiento de Escritura Pública de la compraventa. Por lo tanto, no existe impedimento para cumplir con esta obligación.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 4572-2016, LIMA
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

Lima, dieciocho de mayo de dos mil dieciocho.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número cuatro mil quinientos setenta y dos – dos mil dieciséis, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por Zeidi Andrea Arcaya Roncal y Zeidi Grazia Arcaya Roncal (fojas 183), contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número tres, de fecha dieciocho de mayo de dos mil dieciséis (fojas 170) expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, la cual desaprobó la sentencia elevada en consulta y contenida en la Resolución número diez, de fecha veintitrés de setiembre de dos mil quince, que declaró fundada la demanda y reformándola la declaró infundada.

II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

Esta Sala Suprema, por resolución de fecha veinte de enero de dos mil diecisiete (fojas 27 del cuaderno de casación), ha declarado la procedencia ordinaria del recurso de casación interpuesto por la causal de: Infracción normativa procesal de los incisos 3 y 14 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú y artículo 1529 del Código Civil; alegan que la Sala Superior no ha tenido en cuenta que en este tipo de proceso no corresponde analizar la validez del acto jurídico, sino en otro proceso, en el que se puede discutir la validez o la eficacia de la transferencia o cuestionamientos sobre la cancelación del precio pactado. Se afirma la cancelación como si se hubiera celebrado un pacto de reserva de propiedad. No se ha tomado en cuenta que el derecho se constituye por el solo pacto entre las partes, sin el requisito de ninguna formalidad, que no exige la ley, pues en la compraventa el derecho se constituye por la aceptación que es meramente consensual, conforme a lo prescrito en el artículo 1529 del Código Civil. En ese sentido, fluye que la escrituración de un contrato de compraventa de un inmueble, no es una obligación que nace de la ley o del pacto de las partes, pues no existe Ley General o Especial que obligue a escriturar este tipo de contratos; tampoco es exigible que exista pacto de escrituración o no, para que prospere la demanda, pues aunque no hubiere pacto de que sea otorgada la escritura, este siempre es atendible por ser un derecho del justiciable que nace de su constitucional interés de tutela jurisdiccional en la defensa de sus derechos y su patrimonio. La Sala Superior resuelve como si el contrato tuviera reserva de propiedad, lo cual no sucede, ya que la compraventa se perfeccionó por la voluntad de las partes. No se ha tenido en cuenta que el derecho de propiedad se constituye por la sola manifestación de la voluntad de transferir de las partes, no siendo exigible ninguna formalidad, inclusive ni la cancelación del precio, pues en el caso de falta de pago de un saldo de precio frente a ello, el vendedor tiene el derecho de demandar su pago, o de resolución según le faculte la ley. La acreditación del pago total o la validez de las letras de cambio, nunca fueron materia del proceso, por lo que el pronunciamiento de la Sala Superior le quita la oportunidad de pronunciarse sobre la supuesta deficiencia probatoria, en cuanto, al pago del precio total, pese a haber reconocido la existencia de un contrato de compraventa, lo que además demuestra incongruencia lógica de razonamiento que afecta el debido proceso (debida motivación). Que el error es grave, por cuanto, aunque acredite el pago total posteriormente, ya no podrá obtener escritura pública al haberse declarado infundada la demanda, ello por una cuestión de forma. La Sala no tiene en cuenta que por los cuarenta años transcurridos desde la fecha de la compraventa, no se puede pretender que conserve todas las letras pagadas, más aún considerando que las recurrentes son herederas del bien dejado por su padre, que falleció el ocho de setiembre de dos mil once, siendo el motivo por el que solo presentaron los documentos que obran en el proceso. Lo que es materia de la demanda, no es una declaración de propiedad, sino la escrituración de un contrato privado. Asimismo, estando a la facultad contenida por el artículo 392-A del Código Procesal Civil, y advirtiendo que al resolverse el recurso se cumplirá con uno de los fines previstos en el artículo 384 del Código Procesal Civil, en lo referente a la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto, esta Sala Suprema declaró la procedencia excepcional del recurso, por la causal de infracción normativa del artículo 1549 del Código Civil a fin de verificar si la Sala Superior al desestimar la apelada, ha resuelto los autos acorde a su naturaleza y al derecho invocado, esto es, si se habría cumplido con lo establecido en el artículo 1549 del Código Civil.

[Continúa…]

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