Nulidad de compraventa: no se puede alegar buena fe si comprador conocía inexactitud registral [Casación 2444-2015, Lima]

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Fundamentos destacados: Noveno: En efecto: 1. La demandada Flor de María Lévano Prado de Castillo, quien actuó como vendedora en el acto jurídico materia de nulidad refi ere que el mismo fue celebrado en forma correcta, pues estaban inscritos sus acciones y derechos respecto de los inmuebles transferidos. Por su parte la demandada Aurora Lidia Castillo Alfaro compradora de los inmuebles, indica que el acto jurídico materia de nulidad, se celebró con todas las formalidades, pues los inmuebles se encontraban inscritos a nombre de su vendedora.

2. El artículo 2014 del Código Civil, prescribe que: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos”. Agregando que: “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

3. De lo expuesto, se tiene efectivamente de la lectura de la partida registral obrante a fojas ochenta y siete, que, cuando se celebró el acto jurídico materia de nulidad (dieciséis de noviembre de dos mil nueve), las vendedoras tenían inscrito el bien a su favor. Sin embargo, a tenor de la norma antes enunciada, corresponde verifi car si los vendedores y compradores, conocían o presumían de la transferencia del bien realizado por Eduardo Lucas Castillo Alfaro a favor de Eduardo Manuel Castillo Vásquez y María Silvana Castillo Vásquez con fecha quince de noviembre de dos mil siete.

4. Ello es así porque el propio enunciado normativo no protege la venta por la sola inscripción registral, sino agrega que debe tenerse en cuenta la buena fe del tercero. Al respecto “la doctrina reconoce un aspecto “negativo” y “positivo” de la buena fe; así, el aspecto negativo implica “desconocimiento” de la existencia del vicio o inexactitud registral, y el aspecto positivo, “creencia” de que el transferente tienen suficientes facultades para proceder de ese modo”15.

Décimo Primero. Por consiguiente, el acto jurídico celebrado es uno que contiene un fin ilícito, esto es, contrario al ordenamiento jurídico y con el cual se pretendía despojar de sus bienes a los demandantes, a sabiendas que los datos que se encontraban en el Registro Público no se compadecían con la realidad. Así las cosas, las partes no pueden estar beneficiadas con el artículo 2014 del código civil, pues dicho enunciado normativo exige la existencia de buena fe, que aquí no aparece.


Sumilla: Fin ilícito. Existe fin ilícito, esto es, acto contrario al ordenamiento jurídico, cuando se pretende despojar de sus bienes a terceros, a sabiendas que los datos que se encuentran en el Registro Público no se compadecen con la realidad. Las partes no pueden estar beneficiadas con el artículo 2014 del Código Civil, pues dicho enunciado normativo exige la existencia de buena fe. Art 140 del CC


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 2444-2015, Lima

Nulidad de Acto Jurídico

Lima, ocho de marzo de dos mil dieciséis.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número dos mil cuatrocientos cuarenta y cuatro – dos mil quince, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley; emite la siguiente sentencia:

 I. ASUNTO

Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación interpuesto por el demandante Eduardo Manuel Castillo Vásquez, mediante escrito de fecha dieciocho de mayo de dos mil quince (página quinientos sesenta y cuatro), contra la sentencia de vista de fecha nueve de abril de dos mil quince (página quinientos cincuenta), que revoca la sentencia de primera instancia que declara fundada la demanda, y reformándola la declararon infundada.

II. ANTECEDENTES

1. DEMANDA

Mediante escrito de fecha nueve de julio de dos mil diez (página noventa) Eduardo Manuel Castillo Vásquez y María Silvana Castillo Vásquez, interpone demanda a fin que se declare la nulidad de la escritura de compraventa de acciones y derechos de bienes inmuebles, celebrado, por una parte, teniendo como vendedores a las personas de Flor de María Lévano Prado de Castillo y Medalit Milagros Castillo Lévano de Ramos, y, como compradores, a las personas de Aurora Lidia Castillo Alfaro y Arístides Pablo del Carpió La Rosa, con fecha dieciséis de noviembre de dos mil nueve, respecto de las unidades inmobiliarias N° 1, 2 y 3, situadas en la Avenida Carlos Alayza y Roel N° 2015, 2017 y 2019 de la Urbanización Fundo Lobatón Oeste, distrito de Lince, provincia y departamento de Lima, que se encuentran inscritas en los asientos 1 al 5, fojas doscientos ochenta y nueve del tomo 55PD y cuya independización actual ha quedado inscrita en las partidas electrónicas 11995554, 11995555 y 11995556 de la SUNARP de Lima. Accesoriamente, solicita la cancelación total de la inscripción de la transferencia de acciones y derechos.

Se señala que los demandantes tienen derecho de propiedad del inmueble en litigio, pues alegan haberlo adquirido a título oneroso, mediante minuta de compraventa de fecha quince de febrero de dos mil ocho, de su extinto padre, Eduardo Lucas Castillo Alfaro, quien, según afirman, les transfirió sus derechos y acciones que les correspondía sobre el inmueble.

Alegan que los demandados tenían cabal conocimiento que el inmueble precitado les había sido vendido con mucha anterioridad por el causante mencionado, en mérito de habérseles remitido carta notarial con fecha veintisiete de abril del dos mil nueve, por lo que sostienen que la venta del inmueble fue física y jurídicamente imposible, así como tuvo fin ilícito.

2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha cuatro de octubre de dos mil diez, la demandada Flor de María Lévano Prado de Castillo (página ciento noventa y cinco) contesta la demanda, señalando que fue cónyuge de Eduardo Lucas Castillo Alfaro y al fallecer éste, su hijo Eduardo Manuel Castillo Vásquez, con fecha trece de noviembre de dos mil siete, peticiona declaratoria de herederos conjuntamente con su hermana María Silvana Castillo Vásquez, desconociendo el derecho de ella como cónyuge y de sus dos hijas matrimoniales Medalit Milagros y Alida Rosa Castillo Lévano. Por lo que, al tomar conocimiento, interpone solicitud de inclusión en la sucesión y logran ser incluidas. Agrega que la compraventa de su cónyuge con los demandantes es nula, pues su cónyuge falleció de cáncer pulmonar y el tratamiento al que fue sometido determinó confusión mental. Respecto al contrato materia de nulidad fue debidamente pues estaban inscritas las acciones y derechos de los vendedores.

Por su parte, Aurora Lidia Castillo Alfaro contesta la demanda (página doscientos trece), indicando que el acto jurídico materia de nulidad se celebró con todas las formalidades. Agrega que con fecha quince de febrero de dos mil ocho, los vendedores fueron debidamente declarados herederas de acuerdo a la sucesión intestada tramitada notarialmente e inscrita en la Partida N° 11995554 de los Registro Públicos, teniendo en consecuencia legitimidad para obrar en la venta.

3. PUNTOS CONTROVERTIDOS

Conforme aparece en la página trescientos treinta y ocho, se fijaron como puntos controvertidos:

– Determinar si corresponde declarar nulo el acto jurídico, contenido en la escritura de compraventa de acciones y derechos de bienes inmuebles, de fecha cinco de marzo de dos mil nueve, respecto de las unidades inmobiliarias N° 1, 2 y 3, situadas en la Avenida Carlos Alayza y Roel N° 2015, 2017 y 2019 de la Urbanización Fundo Lobatón Oeste, distrito de Lince, Provincia y departamento de Lima, por incurrir en las causales previstas en el artículo 219 incisos 3 y 4 del Código Procesal Civil.

– Determinar si corresponde declarar la cancelación total de la inscripción de la transferencia de acciones y derechos, respecto del inmueble objeto de la compraventa que figura en la Partida N° 07011293 de la Sunarp de Lima y la cancelación de la independización.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante resolución de fecha veinticuatro de marzo de dos mil catorce (página cuatrocientos cuarenta y cuatro) declara fundada la demanda, al concluir que los demandantes adquirieron válidamente la propiedad de aquellos derechos y acciones relativos al inmueble materia de litigio, con anterioridad a la transferencia efectuada por los codemandados Flor de María Lévano Prado de Castillo y Medalit Milagros Castillo Lévano de Ramos, que data del dieciséis de noviembre de dos mil nueve. Agrega que los demandados aludidos no podían disponer de un bien ajeno en la medida que los demandantes habrían adquirido derechos de propiedad antes del fallecimiento del extinto Eduardo Lucas Castillo Alfaro; por lo que la transferencia importa un imposible jurídico, desde que ello se encuentra en la esfera de la transferencia de bien ajeno.

5. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Mediante escrito de fecha trece de mayo de dos mil catorce (página cuatrocientos sesenta y tres) el demandado Aurora Lidia Castillo Alfaro apela la sentencia de primera instancia, señalando que: a) en la demanda no se adjuntó documento público sobre la existencia de Escritura Pública, documento del cual se solicita la nulidad; b) los demandantes ya tenían conocimiento que las acciones y derechos del inmueble que adquirieron la cónyuge supérstite y su hija Medalit Milagros Castillo Lévano ya habían sido vendidos a Aurora Lidia Castillo Alfaro y Arístides Pablo del Carpió La Rosa, mediante minuta de compraventa de fecha dieciocho de febrero de dos mil ocho; es decir, antes que recibieran la carta notarial de fecha veintiocho de abril de dos mil nueve; sus derechos ya se encontraban inscritos en los Registros Públicos.

6. SENTENCIA DE VISTA

Elevados los autos en virtud del recurso de apelación interpuesto, la Sala Superior mediante resolución de fecha nueve de abril de dos mil quince (página quinientos cincuenta), revocó la sentencia de primera instancia, y reformándola, declaró infundada la demanda al concluir que los demandados Aurora Lidia Castillo Alfaro y Arístides Pablo del Carpió La Rosa, en su calidad de compradores, actuaron con buena fe en la compra que data del dieciocho de febrero de dos mil ocho e inclusive que a la fecha de escrituración, cinco de marzo de dos mil nueve, no tenían conocimiento de la transferencia realizada por el copropietario primigenio, Eduardo Lucas Castillo Alfaro a favor de los demandantes, en razón que la carta notarial remitido por los accionantes a los compradores Aurora Lidia Castillo Alfaro y Arístides Pablo del Carpió La Rosa, tiene como fecha veintisiete de abril de dos mil nueve.

En cuanto a que los accionantes iniciaron un procedimiento conciliatorio extrajudicial, con fecha diecinueve de febrero de dos mil ocho, la Sala Superior refiere que esta sólo se entendió con Flor de María Lévano Prado, Medalit Milagros Castillo Lévano y Alida Rosa Castillo Lévano, y no con los compradores codemandados Aurora Lidia Castillo Alfaro y Arístides Pablo del Carpió La Rosa, de manera que no existiendo medio probatorio alguno que acredite lo contrario, la causal de objeto física y jurídicamente imposible, no se encuentra acreditada.

III. RECURSO DE CASACIÓN

La Suprema Sala mediante la resolución de fecha veintinueve de mayo de dos mil quince ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el demandado Eduardo Manuel Castillo Vásquez, por la infracción normativa de los artículos 140 y 219 inciso 4 del Código Civil; infracción normativa del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política  del Estado y artículos 122 inciso 2 y 3, 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 50 del Código Procesal Civil; al haber sido expuestas las referidas infracciones con claridad y precisión, señalándose además la incidencia de ellas en la decisión impugnada.

[Continúa…]

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