Fundamento destacado: 5. Ahora bien, cuando la norma analizada prescribe que no se afecte el derecho de terceros, ¿se esta refiriendo a terceros que hayan adquirido
derechos a tltulo oneroso de los herederos o tambien se refiere a los terceros que ban adquirido los derechos a tltulo gratuito?
¿Se aplicarla para solucionar el asunto la regulacion sobre la venta de bien ajeno prevista en los arts. 1539 a 1541 del Codigo Civil para las transferencias efectuadas a tltulo oneroso?
O ¿se considerarla el caso como una donacion de bien ajeno para las
transferencias efectuadas a tltulo gratuito?
En la venta de bien ajeno, ambas partes o una de ellas sabe que el bien es ajeno. En el caso de la venta a tercero del bien por los herederos del causante, puede darse o no esta circunstancia, es decir, los herederos que adquieren la propiedad de un bien en merito al tltulo sucesorio (testamento o declaracion de herederos ab intestato), pueden o no saber que el bien fue transferido por su causante cuando estaba vivo.
En la venta de bien ajeno el vendedor no tiene dominio inscrito en el registro respective, esto es, se trata de una persona que no figura como titular registral del bien, mientras que los herederos que venden el bien a tercero son titulares registrales, porque tienen su derecho inscrito en el registro.
Aqul no hablamos de la falta de tracto sucesivo, esto es, podria suceder que el adquirente de un bien registrado no haya solicitado la inscripcion de su adquisicion y el titular registral venda o enajene el bien a persona distinta. Este no serla propiamente un caso de venta de bien ajeno, sino que se tratarla de la doble o multiple venta de un bien por parte del titular registral (deudor), la misma que se considera como delito (estelionato) y que se resuelve conforme a las reglas sobre concurrencia de acreedores. En la venta de bien ajeno el vendedor puede o no tener la posesion del bien, es decir, que por ejemplo podrla tratarse de alguien que tiene la
posesion inmediata como un arrendatario, mientras que el heredero que vende el bien del mismo modo puede o no tener la posesion del bien.
Si bien el Codigo Civil no ha regulado la donacion de bien ajeno, ello no estarla prohibido conforme con lo dispuesto por el art. 1409 inciso 2 del Codigo Civil, es decir, la prestacion materia de la obligacion creada por el contrato de donacion puede versar sobre un bien ajeno.
¿Cuales sedan las soluciones jurldicas o los remedies legales frente a un contrato de este tipo (venta de bien ajeno)?
a) Por parte del comprador se tiene la accion de rescision del contrato, lo que implica la devolucion de la prestacion (precio) en caso de haberse producido. Existe una limitacion a esta accion que es cuando el comprador conocla que el bien no le pertenecla al vendedor o cuando este adquiere la propiedad del bien antes de la citacion con la demanda de rescision.
b) Por parte del verdadero propietario se tiene que si el contrato no le es oponible, es decir, no recae en su esfera juridica, entonces podrla requerir su ineficacia o su inoponibilidad, sin perjuicio de demandar la reivindicacion del bien si su posesion se encuentra en manos de tercera persona.
¿Cuales senan las soluciones juridicas o los remedios legales frente a u contrato de donacion de bien ajeno?
Por parte del verdadero propietario se tiene que si el contrato no le es oponible, es decir, no recae en su esfera jurldica, entonces podria requerir su ineficacia o su inoponibilidad, sin perjuicio de demandar la reivindicacion del bien si su posesion se encuentra en manos de tercera persona.
SUMILLA: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
“No procede la inscripcion de la servidumbre constituida por quien no es titular registral del predio sirviente”
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCION Nº 2482-2019-SUNARP-TR-L
APELANTE : ROSA VANESSA HUAROTE TORI.
TÍTULO : N° 1081108 del 8/5/2019.
RECURSO : H.T.D. N° 001162 del 17/7/2019.
REGISTRO : Predios de Chincha.
ACTO : Servidumbre.
I. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA
Mediante el titulo venido en grade de apelacion se solicita la inscripcion de constitucion de servidumbre de paso otorgada por Elda Maria Amelia Di Malio Mazzini ante Notaria Publica de Chincha, Rosa Angelica Nakasone Dizama, el 14/9/2017, respecto del inmueble inscrito en la partida N° 11036732 del Registro de Predios de Chincha.
Para tal efecto, se adjuntan los siguientes documentos:
-Parte notarial de la escritura publica de constitucion de servidumbre de paso que otorga Elda Maria Amelia Di Malio Mazzini ante Notaria de Chincha Rosa Angelica Nakasone Dizama con fecha 14/9/2017.
-Parte notarial de la escritura publica de ratificacion de servidumbre que otorgan Luis Ricardo Salcedo Mitrani y otros ante Notaria de Chincha Rosa Angelica Nakasone Dizama con fecha 5/6/2018.
-Memoria descriptiva.
-Plano perimetrico y piano de ubicacion y localizacion.
-Plano de subdivision.
II. DECISION IMPUGNADA
El registrador publico del Registro de Predios de Chincha Juan G. Roldan
Hualpa observe el titulo en los siguientes terminos:
“ACTO: SERVIDUMBRE.
ANTECEDENTES: Partida Registral N° 11036732 del Registro de Predios.-
DEFECTOS ADVERTIDOS Y SUGERENCIAS:
Via reingreso, se presenta escrito de fecha cierta del 02107/2019, mediante el cual
se indica: sehor registrador invocando el artlculo 98° del reglamento de inscripciones del registro de predios el cual refiere literalmente lo siguiente: () si bien es cierto con posterioridad a la transferencia de propiedad a favor de los herederos de la sucesion intestada inscrita en la partida N° 13965743 del Registro de Sucesion Intestada de Lima, existe una donacion de derechos y acciones, dicho acto es celebrado entre los mismos herederos
Al respecto cabe indicar, que el articulo 98° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no considera «terceros» a quienes adquiheron el bien por sucesion a titulo universal en fecha posterior a la transferencia.
Es decir, las transferencias que en vida hubiera efectuado el causante, tienen la virtualidad de enervar la inscripcion del derecho de los sucesores, a titulo universal, debe recalcarse que tratandose de una norma que establece una excepcion al principio de legitimacion, no puede extenderse su aplicacion a otros supuestos no previstos expresamente. Asi que el unico asiento que queda enervado en virtud a la transferencia que habia efectuado (en vida) el causante, es aquel en el que consta el derecho de los sucesores a titulo universal, sin embargo, en el presente caso, ya existe otro acto juridico (donacion), al mismo que no puede aplicarsele el articulo 98° del RIRP invocado, ni tampoco puede extenderse su aplicaci6n a otros supuestos que no esten expresamente indicados en el citado articulo.
[Continúa…]
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