Fundamento destacado: 9. En tal sentido, el derecho de reversión de la donación se configura como un derecho potestativo a favor del donante que posiciona al donatario (adquirente) en un estado de sujeción; sin embargo, al tener origen contractual, se ciñe bajo el principio de la buena fe (artículo 1362 del Código Civil), en mérito del cual, es necesario que al estipular la reversión se consideren límites claros en el acto constitutivo a través de la formulación de supuestos expresos que acarreen la reversión del dominio, de lo contrario se trataría del ejercicio abusivo de un derecho, no amparado por la ley, según el artículo II del Título Preliminar del Código Civil.
Asimismo, de cara al Registro, la consignación de causales expresas permite brindar el nivel de publicidad adecuado a los terceros que puedan celebrar contratos con el titular registral (donatario), de lo contrario, estarían expuestos a costos de contratación ocultos o imprecisos, e incluso esto podría desincentivar el tráfico inmobiliario, circunstancia que contraviene los fines de nuestro Sistema Registral.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. – 2741 -2023-SUNARP-TR
Lima, 23 de junio de 2023.
APELANTE : SERGIO ARMANDO BERROSPI POLO, notario de Lima.
TÍTULO : 1237934 del 2/5/2023 (SID).
RECURSO : Escrito presentado el 26/5/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Reversión de donación.
SUMILLA :
CLÁUSULA DE REVERSIÓN
No procede la inscripción de la reversión de la donación cuando no se ha consignado la respectiva causal en el contrato de donación.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la reversión del dominio a favor de Piero Francesco Morosini Wong respecto de la donación inscrita en el asiento C00003 de las partidas 11869432 y 11869472 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto, se presenta el parte notarial de la escritura pública del 9/3/2021 otorgada ante notario de Lima Sergio Armando Berrospi Polo.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Ricardo Luna Vallejos dispone la tacha sustantiva del título en los términos que se reproducen a continuación:
ANOTACIÓN DE TACHA
[…]
Al respecto se cumple con señalar, que el artículo 1631 del Código señala “Puede establecerse la reversión sólo en favor del donante (…)”, y el artículo 108 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prescribe: “La inscripción de la reversión y de la revocatoria de la donación o anticipo de legítima se hará en mérito escritura pública otorgada unilateralmente por el donante o anticipante, en la que se consignará la respectiva causal (…)”. Por su parte la reiterada jurisprudencia registral señala que la cláusula de reversión tiene que estar expresamente pactada en el contrato de donación, la misma que ostenta condición resolutoria, dejando la eficacia de la transferencia del bien sujeta a la realización de un hecho futuro o incierto, el que una vez acaecido configura la posibilidad de que la donante haga uso de la reversión, esto es, la causa legal debe encontrarse previamente definida.
(Resolución N° 2004-2015-SUNARP-TR-L del 02/10/2015, Resolución N° 1355-2016-SUNARP-TR-L del 01/07/2016, Resolución N° 018-2017-SUNARP-TR-L del 05/01/2018, entre otros).
En tal sentido, revisado el Título Archivado N° 2009-12623 del 08/01/2009 que dio mérito a la extensión de los Asientos C00003 de las Partidas 11869432 y 11869472 del Registro de Predios de Lima se verifica que si bien es cierto en su cláusula SÉPTIMA consta que el donante PIERO FRANCESCO MOROSINI WONG se reserva el derecho REVERSIÓN a su favor, sin embargo, no se ha establecido causal expresa para que proceda la reversión de dominio. Por lo tanto, al no constar la causa legal previamente definida no resulta procedente la inscripción solicitada.
En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el literal a) del artículo 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se procede a la tacha sustantiva del presente título.
[…].
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.
El apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:
– El artículo 1631 del Código Civil no establece requisito alguno para la validez y procedencia del derecho de reversión, más allá del acuerdo entre las partes en el respectivo contrato de donación. Si bien es cierto, las partes al establecer la cláusula de reversión (como en cualquier otro negocio jurídico de naturaleza privada) están en libertad de sujetarla a un evento futuro e incierto (condición), lo que equivaldría, en términos
prácticos, a una causal, de la redacción del aludido artículo 1621 del Código Civil no se desprende que dicha condición o causal sea un requisito para la validez y procedencia de la referida cláusula de reversión.
– En efecto, el derecho de revertir la donación puede ser ejercido por la mera voluntad del donante, siempre que haya sido claramente acordado por las partes en el contrato de donación, como es el caso.
– En ese mismo orden de ideas, el artículo 1631 del Código Civil tampoco establece que el ejercicio del derecho de reversión requiera de una causal específica establecida en la ley (a diferencia de lo que se establece para la revocatoria, que constituye una figura distinta que se equipara a la de la revocatoria de herencia, en la cual sí es necesaria la existencia y manifestación de una de las causales previstas en la ley).
– En ese sentido, el artículo 108 del RIRP al establecer la necesidad de la consignación de la respectiva causal en la escritura pública tiene que estar refiriéndose a la figura de la revocatoria (en la cual la ley impone como requisito esencial la existencia de una causal) y no a la de la reversión, la cual, según vimos, no requiere de la expresión de condición ni causal alguna para su validez. Lo contrario sería concluir que una norma de carácter reglamentario estaría modificando una norma de carácter legal, lo cual es a todas luces improcedente por atentatorio contra el principio de jerarquía de normas.
– La necesidad de estipular una causal que acarree el ejercicio de la facultad de reversión resulta de una interpretación de la redacción del referido artículo 108 del RIRP, que desconoce y tergiversa la naturaleza de condición pura y simple que per se le asigna el artículo 1631 del Código Civil antes aludido a la figura de la reversión de la donación.
– En línea con lo expuesto y teniendo en cuenta que la reserva del derecho de reversión aparece claramente publicitada en las partidas registrales correspondientes, su ejercicio es a todas luces procedente dada la manifestación de voluntad plasmada en las correspondientes escrituras públicas.
[Continúa…]
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