No cualquier construcción puede convertir al inmueble en bien social [Resolución 014-2006-Sunarp-TR-T]

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Fundamento destacado: 25. No todas las construcciones revisten de trascendencia jurídica y técnica; de lo contrario, y llevando el caso al límite, la realización de cualquier obra nimia daría lugar a considerar el predio como conyugal, lo cual escapa a todo criterio de razonabilidad y proporcionalidad. Sobre el tema, el artículo 51 del Reglamento de la Ley contiene un catálogo de los diferentes tipos de obras de edificación, todas las cuales deben ejecutarse con la previa licencia de obra otorgada por la municipalidad competente, a excepción de las obras de acondicionamiento y refacción, como lo dispone el artículo 52 del mismo Reglamento. Por ello, esta Sala entiende que la ejecución de obras que signifiquen edificación nueva, remodelación, ampliación, modificación, reparación, puesta en valor y cercado torna aplicable el artículo 310 del Código Civil, es decir, convierten al predio en su integridad en un bien social. Situación similar es la de ejecución -con dineros sociales- de obras de habilitación urbana en terreno de uno de los cónyuges, tal como lo estableció este Colegiado en la Resolución N° 005-2006-SUNARP-TR-T.


SUMILLA(S): Procedencia de observación por defectos de forma del título El defecto de forma constituye motivo de observación sólo si impide de modo absoluto al Registrador apreciar y tener certeza que el acto o derecho existe y está contenido en el título. En ese sentido, no es observable el parte judicial cuyo oficio tiene fecha anterior a las copias certificadas de los actuados pertinentes, si es posible determinar indubitablemente que el proceso existe, y que el mandato judicial fue expedido.

División y partición acordada en conciliación aprobada judicialmente y necesidad de nuevo título

Es inscribible la adjudicación de diversas secciones de un edificio en mérito a la adjudicación acordada en una conciliación aprobada judicialmente, sin que sea exigible nuevo título en que conste dicha adjudicación.

Carácter invalorado de la división y partición

La permuta de cuotas ideales que supone la adjudicación por división y partición no exige valorizar los bienes correspondientes. En consecuencia, la inscripción de dicho acto devenga derechos registrales como acto invalorado.

Aplicación del procedimiento de regularización de régimen de propiedad exclusiva y común de hecho generado luego de vigencia de Ley 27157

Pueden acogerse al procedimiento de regularización de edificaciones normado por los artículos 6 de la Ley 27157 y 19 al 23 de su Reglamento aprobado por DS 008-2000-MTC, aquellos propietarios de secciones exclusivas de un edificio cuyo régimen de propiedad exclusiva y común se configuró de hecho incluso después que la Ley 27157 entró en vigencia La declaración de fábrica como acto de administración La declaración de fábrica tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose de un predio perteneciente a una comunidad de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de copropietarios, según sea el caso.

Aplicación del artículo 310 del Código Civil y segundo párrafo del artículo 74° del Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios a supuestos esencialmente iguales

La ampliación, modificación, reparación o puesta en valor –con recursos de la sociedad conyugal- de una edificación que constituye bien propio de uno de los cónyuges da lugar a considerar el predio como bien conyugal, siendo aplicables el artículo 310 del Código Civil y el segundo párrafo del artículo 74 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Inaplicación del artículo 310 del Código Civil y segundo párrafo del artículo 74 del Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios

La ejecución de obras de acondicionamiento o refacción –con recursos de la sociedad conyugal- sobre una edificación que constituye bien propio de uno de los cónyuges no dan lugar a considerar el predio como bien conyugal, por lo que no son aplicables el artículo 310 del Código Civil y el segundo párrafo del artículo 74 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sino el artículo 938 del mismo Código.

Legislación aplicable para calificar infracción de parámetros urbanísticos y edificatorios

Para determinar si una edificación incumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios debe considerarse la legislación vigente al tiempo en que se culminó la edificación, y no la que rige al momento de la presentación del título de regularización al Registro.


SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 014-2006-SUNARP-TR-T

Trujillo, veintisiete de enero del dos mil seis.

APELANTE: JUDITH M. V. OLIVERA TORRES
TITULO: 410526-2005
INGRESO: 181-2005
PROCEDENCIA: ZONA REGISTRAL Nº IX – SEDE LIMA
REGISTRO: DE PREDIOS DE LIMA
ACTO INSCRIBIBLE: REGULARIZACIÓN DE DECLARACIÓN DE FÁBRICA, INDEPENDIZACIÓN Y REGLAMENTO INTERNO

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:

Mediante el título alzado la señora Olivera Torres solicitó la inscripción de la regularización de la declaración de fábrica, independización bajo régimen de propiedad exclusiva y común y el reglamento interno de la edificación levantada sobre el terreno de propiedad ubicado en el distrito de San Borja, Lima, que aparece inscrito a nombre de los señores Agustina Bernal Bravo, Ernesto Rodolfo Ríos Bernal, Rafael Ríos Bernal y los sucesores de Jorge Raúl Ríos Bernal. Para tal efecto presentó los siguientes documentos:

1. Formulario Registral N° 02, suscrito por los propietarios del predio Ernesto Rodolfo y Rafael Ríos Bernal, y por el verificador responsable Pedro Calderón La Madrid, con la constancia de la falta de intervención de la condómina Magaly Frihorela Ríos Trujillo.

2. Partes judiciales cursados por el juez del 48° Juzgado Civil de Lima, en ejecución del exhorto librado por el de igual clase de Huánuco en el Expediente 1658-2000 seguido por Agustina Bernal Bravo, Ernesto Rodolfo Ríos Bernal, Rafael Ríos Bernal y tres de los sucesores de Jorge Raúl Ríos Bernal contra la cuarta sucesora de este último, doña Magaly Frihorela Ríos Trujillo, sobre División y Partición. Los partes judiciales contienen la conciliación aprobada judicialmente en virtud de la cual las partes acordaron adjudicarse el edificio construido en la avenida San Luis del distrito de San Borja, Lima, de la siguiente forma:

i) el primer y segundo piso se adjudicaron a Ernesto Rodolfo Ríos Bernal,

ii) el tercer piso se le adjudicó a Magaly Frihorela Ríos Trujillo,

iii) el cuarto, quinto y sexto piso se adjudicaron a Rafael Ríos Bernal.

3. Memoria descriptiva de la edificación, en documento distinto al FOR.

4. Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador responsable Calderón La Madrid, contenido en copia simple del formato aprobado por el Decreto Supremo N° 008-2000-MTC.

5. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios emitido por la Municipalidad Distrital de San Borja. 6. Reglamento Interno de la edificación.

7. Certificado de numeración de finca 7822 del edificio, emitido por la mencionada Municipalidad.

8. Carta notarial cursada a doña Magaly Frihorela Ríos Trujillo por los condóminos Ernesto Rodolfo y Rafael Ríos Bernal, convocándola a una reunión de propietarios del edificio de la avenida San Luis (San Borja, Lima) para el 27.10.2004, cuya agenda sería acordar la regularización de la edificación y del régimen de propiedad exclusiva y común del edificio. RESOLUCIÓN 014-2006-SUNARP-TR-T

9. Acta de la reunión de propietarios llevada a cabo el 27.10.2004, extendida de fojas 1 a 3 del libro de actas de la junta de propietarios legalizado por el notario de Lima Francisco Banda Gonzáles en fecha 12.11.2001, en copia certificada por la notario de Lima Rosalía Mejía Rosasco.

10. Publicaciones del extracto de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios en la reunión del 27.10.2004, efectuadas en el diario oficial “El Peruano” y en el diario “El Nacional”.

11. Planos de ubicación, de distribución y de independización, así como el esquema de localización del predio, suscritos por los propietarios y por el verificador responsable. En vía de subsanación fueron presentados:

i) documento con las firmas de Rafael y Ernesto Rodolfo Ríos Bernal, legalizadas notarialmente, en el que se consignan los valores de cada una de las secciones en que se divide el edificio;

ii) Constancia Tributaria 660- 2005-MSB-GR-JSOC, mediante la cual la Municipalidad Distrital de San Borja declara que no existe deuda tributaria por concepto de impuesto predial;

iii) parte judicial cursado por el Primer Juzgado Mixto de Huánuco mediante Oficio 1607-2000-1er.JM-HCO;

iv) otros documentos técnicos, como planos y memoria descriptiva.

[…]

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