Sumario. 1. Introducción, 2. Casos dónde se presenta la discusión del mejor derecho de propiedad, 2.1. La acción reivindicatoria, 2.2. La concurrencia de acreedores sobre bien inmueble, 3, Conclusiones, 4. Bibliografía.
1. Introducción
Cuando hablamos de mejor derecho de propiedad nos referimos a aquellos casos en los que dos partes disputan la titularidad de un mismo bien alegando cada uno de ellas, por diversas razones, tener un mejor derecho de propiedad que la otra. Sin embargo, debemos aclarar que en estricto no puede haber un mejor derecho de propiedad que otro, ya que ello implicaría la copropiedad sobre un bien, sino un único derecho de propiedad que el juez deberá declarar en base a las pruebas que las partes esgriman en defensa de su pretensión.
En las siguientes líneas, veremos un par de casos en el ordenamiento nacional, en los que suele hablarse o discutirse el llamado mejor derecho de propiedad sobre un bien.
2. Casos donde se presenta la discusión del mejor derecho de propiedad
2.1. La acción reivindicatoria
Debido a que es válido, en el marco de un proceso de reivindicación, discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad[1], es que abordamos el contenido de la acción reivindicatoria.
Así, de acuerdo con el 927 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
Artículo 927.- Acción reivindicatoria
La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquél que adquirió el bien por prescripción.
Entendemos por la reivindicación o ius vindicandi a aquella acción imprescriptible interpuesta, como se señala en doctrina, por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario quien usualmente posee el bien (o ejerce alguno de los atributos del derecho de propiedad como el uso y disfrute) sin causa jurídica alguna o injustamente.
Si el propietario (no poseedor) demanda al poseedor (no propietario) y esta contesta oponiendo título de propiedad, corresponderá determinar al juez cual de las dos partes es la titular del derecho de propiedad sobre el bien en disputa, es decir, establecer el llamado mejor derecho de propiedad. Para lo cual podrá valerse del uso de los artículos 2012[2], 2013[3], 2014[4] y 2016[5] entre otros del libro de Registro Públicos del Código Civil y otras leyes especiales.
Con fecha 6 y 7 de junio del año 2008 se desarrolló el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil en la ciudad de Lima, cuya organización quedó a cargo de la Comisión del Pleno, presidida por la Dra. Carmen Yleana Martínez Maraví. Se contó con la presencia de los jueces de todos los niveles y distritos judiciales del país, quienes se dieron cita en tan significativo evento.
Dentro del mencionado Pleno el tema 2 buscaba resolver la siguiente interrogante: ¿En un proceso de Reivindicación puede discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad?
Para absolver la cuestión planteada se esgrimieron dos posturas triunfando finalmente la primera.
La primera posición presentada en el Pleno respaldaba poder discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad en un proceso de reivindicación, teniendo como sustento numerosa jurisprudencia:
Que, la jurisprudencia mayoritaria de la Corte Suprema se inclina por esta primera posición; como puede verse de la Casación Nº 1320-2000-ICA de fecha 11 de junio de 2002, publicada el 30 de junio de 2004; Casación Nº 1240-2004-TACNA de fecha 1 de septiembre de 2005; Casación Nº 1803-2004-LORETO, de fecha 25 de Agosto de 2005, publicada el 30 de marzo de 2006; Casación Nº 729-2006-LIMA de fecha 18 de julio de 2006; y, asimismo, el Acuerdo del Pleno Distrital Civil de la Libertad de Agosto de 2007.
Por último, cabe resaltar que, según la Casación 3805-2015, Lima Este, en vez de usarse la denominación de mejor derecho de propiedad debería usarse, siguiendo a Gunther Gonzáles Barrón, la de acción declarativa de dominio.
Doctrina especializada, ha referido que con mayor precisión conceptual debe denominarse “acción declarativa de dominio”. El mismo autor expresa que ella constituye “un remedio de tutela de la propiedad, que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento sin condena, que comprueba el dominio del actor y, con lo cual, se elimina una incertidumbre jurídica”.
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2.2. La concurrencia de acreedores sobre bien inmueble
De acuerdo con el artículo 1135 del CC tenemos que:
Artículo 1135.- Concurrencia de acreedores de bien inmueble
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.
Este artículo es propio del derecho obligacional y presenta los siguientes elementos:
-
- La existencia de un bien inmueble
- La existencia de un deudor
- La existencia de dos o más acreedores
- El que el deudor se haya obligado a entregar el bien a dos o más acreedores
De configurarse la concurrencia de acreedores se preferirá:
-
- Al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito
- Al acreedor cuyo título sea de fecha anterior
- Al acreedor cuyo título conste de documento de fecha cierta más antigua.
Si bien la ratio legis de este es un artículo es la resolución de conflictos entre derechos obligacionales, prima facie, podría pensarse que de ninguna manera podría coadyuvar a determinar el mejor derecho de propiedad en un conflicto de derechos reales. Es decir, de determinar la titularidad sobre un bien inmueble aplicando la concurrencia de acreedores. Máxime si ello involucraría la falta de alguno de sus requisitos de configuración o elementos (verbigracia, la existencia de un deudor).
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No obstante, dicho ello resulta errado ya que la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema estableció este nuevo criterio jurisprudencial para la determinación del mejor derecho de propiedad, mediante la sentencia recaída en la Casación 3565-2012, Callao.
El supremo tribunal toma en cuenta como principio general que “el primer derecho es mejor derecho”.
El artículo 1135 CC no solo aplica cuando hay arrendamientos múltiples o ventas múltiples. Esta norma debe aplicarse allí cuando “A” se ha OBLIGADO a dar el mismo bien a dos o más personas e independientemente en manos de quién se encuentra dicho bien. ¿Cuándo una persona se obliga a dar un bien a otra? El título, razón o causa de esta obligación, puede ser de lo más variado: puede ser que “A” vendió el bien, lo donó, lo arrendó, lo permutó, lo dio en comodato, constituyó un derecho real de uso sobre el mismo, etc., etc. En todos estos casos, existe la OBLIGACIÓN de dar el bien, y precisamente por eso debe aplicarse el 1135 CC[6].
Entonces, en la concurrencia de acreedores se da la confluencia de distintos titulares de derechos subjetivos (de la clase que sean) sobre un mismo bien. Esta confluencia puede darse entre: i) derechos reales similares (diversos compradores); ii) derechos reales distintos (compradores versus donatarios; iii) derechos de crédito similares (diversos arrendatarios); iv) derechos de crédito distintos (arrendatarios versus comodatarios, sólo por citar un ejemplo); v) derechos reales versus derechos de crédito (un comprador versus un arrendatario o un donatario versus un comodatario)[7].
3. Conclusiones
El mejor derecho de propiedad debería denominarse acción declarativa de dominio y puede ventilarse y probarse dentro del proceso de reivindicación y la concurrencia de acreedores de bienes inmuebles.
4. Bibliografía
Pasco Arauco, Alan. “¿Cómo solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? La Corte Suprema se equivoca”. En: Agnitio.
[1] En el Pleno Casatorio Nacional en materia civil realizado en Lima los días 6 y 7 de Junio del 2008 se trataron los siguientes temas: tercería de propiedad contra bienes afectados con garantía real y contra bienes embargados, reivindicación y mejor derecho de propiedad, la actuación del martillero público. Asimismo, adoptó por mayoría el siguiente acuerdo: “En un proceso de reivindicación, el juez puede analizar y evaluar el título del demandante y el invocado por el demandado para definir la reivindicación.
[2] Artículo 2012.- Principio de publicidad
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
[3] Artículo 2013.- Principio de legitimación
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
[4] Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
[5] Artículo 2016.- Principio de prioridad
La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
[6] Alan Pasco Arauco . “¿Cómo solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? La Corte Suprema se equivoca”. Agnitio.
[7] Alan Pasco Arauco . “¿Cómo solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? La Corte Suprema se equivoca”. Agnitio.
