Sumario: 1. Introducción. 2. El autor. 3. El Manual del Registro de la Propiedad Inmueble con un apéndice sobre el Registro Mercantil. 3.1. Su objetivo. 3.2. Su estructura y contenido. 4. Breves comentarios sobre la obra y su valor. 5. Referencias bibliográficas.
1. Introducción
Tengo la convicción de que a cualquier compatriota sea abogado o estudiante de pregrado no le extrañará la continua oferta o exposición en librerías y portales web especializados, de obras dedicadas a abordar algún tópico propio de nuestro derecho registral; desde breves monografías hasta compendios, comentarios, manuales e incluso tratados. Pero no siempre fue así.
Creo que esta especie de boom se debe en gran parte a la renovación operada en el ordenamiento jurídico peruano a partir de la Ley 26366 que creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos como ente rector.
En efecto, hasta el año 1994 – en que se promulgó la Ley 26366 – circulaban pocas obras dedicadas a la explicación de los registros jurídicos con efectos sustantivos establecidos en el Perú. Entre ellas destacan el Derecho registral inmobiliario en el Perú (1952) de Bernardo Pardo Márquez y el Derecho registral (1985) de Rubén Guevara Manrique que alcanzó sucesivas ediciones.
No es mi propósito desarrollar en esta ocasión una historia de la literatura peruana que aborda el derecho registral patrio sino el más modesto de recordar aquella obra que le dio inicio. Me refiero al Manual del Registro de la Propiedad Inmueble con un apéndice sobre el Registro Mercantil (en adelante, el Manual) impreso en 1903 por la extinta Librería e Imprenta Gil y cuya autoría se debe al doctor Alfredo del Valle.
2. El autor
Sobre la vida de Alfredo del Valle Sotomayor (1870-1920) no abunda la historiografía nacional.
Sin embargo, gracias a Paz-Soldán (1917, pp. 393-394), se conoce que nació en la ciudad de Lima al interior del matrimonio contraído entre el coronel del ejército peruano don Ambrosio del Valle y la señora Emilia Sotomayor. De acuerdo con la misma fuente, nuestro protagonista siguió sus primeros estudios en el Convictorio Peruano fundado por el prestigioso educador don Sebastián Lorente.
En cuanto a su formación universitaria, en los Anales Universitarios del Perú (1896, p. 92) se informa que el joven Alfredo se graduó de bachiller en la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad Mayor de San Marcos en 1892 con una tesis titulada El divorcio. También cursó estudios en la Facultad de Ciencias Políticas y Administrativas del mismo ateneo, obteniendo los grados de bachiller y doctor en 1898[1].
Poco antes había sido nombrado registrador de Ancash (1897) ocupándose de autorizar con su sello y firma el primer tomo del Registro de la Propiedad del distrito de Huaraz[2], así como de otras tareas propias de la función registral.
Al igual que otros compañeros sanmarquinos suyos, no fue Valle ajeno a las inquietudes políticas de la época. Afiliado al Partido Demócrata, llegó a ocupar un escaño en la Cámara de Diputados del Congreso de la República entre 1902 y 1908. Pero la militancia en el partido político fundado por El Califa, don Nicolás de Piérola, le trajo algunas desventuras a Valle, como su detención junto a otros parlamentarios opositores en la Penitenciaría de Lima bajo la acusación de estar implicado en la intentona golpista promovida por los hermanos Augusto y Juan Durand (1908) para evitar que Augusto B. Leguía suceda a José Pardo y Barreda en la presidencia de la República[3].
En cambio, más afortunada fue su relación con el Registro. Así, el 28 de enero de 1901 fue elevado por acuerdo de la Junta de Vigilancia[4] al puesto de registrador auxiliar del Registro del distrito de la propiedad inmueble de Lima. La laboriosidad y competencia de Valle pronto le granjearon la confianza de la Dirección General del Registro de la Propiedad[5], en ese momento presidida por el jurista y catedrático universitario Miguel Antonio de la Lama, que le encomendó el desarrollo de visitas para comprobar el adecuado funcionamiento de las Oficinas Registrales. Precisamente, durante este periodo se publicó el Manual que, con emotivas palabras, su autor dedicó a Lama.
Asimismo, el traslado definitivo de Valle a la capital de la república lo vinculó al Ilustre Colegio de Abogados de Lima, al cual se incorporó en 1901, siendo reelegido consecutivamente desde 1906 hasta 1908 como miembro de la Junta Directiva de la corporación.
Pero la cúspide de la trayectoria profesional de Valle llegó con su ascenso a Director General del Registro de la Propiedad Inmueble, cargo que ejerció desde el 19 de abril de 1916 hasta su fallecimiento ocurrido el 20 de enero de 1920. Menos de un año antes el Consejo Universitario de San Marcos lo había designado catedrático de derecho marítimo de la Facultad de Ciencias Políticas. Después de las respectivas honras fúnebres, los restos del extinto funcionario fueron trasladados al Cementerio General (hoy Presbítero Maestro) de la capital donde aún descansan.
No está demás agregar que, a guisa de homenaje, el año 2012 la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos instituyó en su memoria el Premio a la Excelencia Académica Institucional «Alfredo del Valle» (aprobado por Resolución 062-2012-SUNARP-SN).
3. El Manual del Registro de la Propiedad Inmueble con un apéndice sobre el Registro Mercantil
3.1. Su objetivo
De acuerdo con su autor (1903), el Manual nació con el afán de difundir tanto las ventajas ofrecidas por la inscripción registral como los riesgos que su omisión significaba para los propietarios y contratantes de bienes inmuebles. No menos importante, en opinión de Valle, era la necesidad de una explicación didáctica del funcionamiento del Registro.
Con esa premisa, el futuro Director General del Registro de la Propiedad Inmueble anuncia que su Epítome resume todo lo importante relativo al Registro mediante el empleo de una prosa sencilla, clara y libre de pretensiones doctrinarias «á fin de exponer únicamente, lo que corresponde al orden práctico del Instituto y es, por tanto, de más inmediata utilidad» (p. vi).
3.2. Su estructura y contenido
En cuanto a la estructura de la obra, está dividida en tres partes, a las que siguen un apéndice y anexos.
Sobre su contenido, la primera parte empieza con una definición del Registro de la Propiedad Inmueble como «la Institución que tiene por objeto, dar certeza y garantía á los actos y contratos que se celebran sobre bienes inmuebles» (p. 7) y la exposición de las ventajas que los principios de especialidad y publicidad reportan para nuestro sistema inmobiliario (pp. 7-8). Asimismo, el autor realiza una breve reseña sobre los antecedentes históricos del Registro establecido en 1888 en el Perú[6] (pp. 8-11) para después relatar su organización según las normas entonces vigentes (pp. 12-22). Con ese proceder, repasa la composición y funciones de la Junta de Vigilancia; la organización de la Dirección General; los requisitos para ser Director General; la relación del Registro con los jueces, notarios y actuarios; el funcionamiento de las Oficinas Registrales; y, por último, los requisitos para el acceso al puesto de registrador, sus funciones y obligaciones.
La segunda parte introduce al lector en el conocimiento tanto de los tres libros (Diario, Registro de Propiedad y Registro Personal) llevados por el Registro de la Propiedad Inmueble, como de las diferentes inscripciones que ahí se practican. En efecto, Valle procede a comentar el objeto de cada libro, los efectos del asiento de presentación del título, el procedimiento relativo al trámite de inscripción hasta la extensión del asiento registral respectivo y qué inscripciones efectúan los registradores (pp. 23-39).
Por ejemplo, entre los asientos registrales, se presta atención a los referidos al dominio; así, en palabras del autor: «Los asientos referentes al dominio pleno son de dos clases; los que abren el registro de la finca, y los que expresan las transferencias hechas de ella posteriormente. Aquellos se denominan “primeras inscripciones de dominio”, y los últimos traslaciones del mismo» (p. 25). También expresa que: «Otra clase de asientos que se equiparan á las primeras inscripciones de dominio, son los nombrados “independizaciones” y “acumulaciones”» (p. 28).
En lo que concierne a otras inscripciones admitidas por las normas de la época – como títulos supletorios, escrituras de adjudicación en remate, enfiteusis, minas, fábricas, capitales, fincas de varios pisos, bienes nacionales, posesión, contratos con el estado, hipotecas, cancelaciones, etc. – efectúa un rápido estudio de cada una sin descuidar lo relativo a su publicidad a través de la expedición de certificados literales y compendiosos (pp. 27-41). En fin, esta parte de la obra cierra con un breve tratamiento de los aranceles que devenga la inscripción registral (p. 41).
A su vez, la tercera parte del Manual es destinada por Valle al comentario de los efectos y consecuencias que en nuestra legislación produjo el Registro de la Propiedad Inmueble establecido por la ley de enero de 1888[7] y sus modificatorias (pp. 43-47).
Así, sobre los efectos, expone que: «No puede hacerse valer ningún derecho contra tercero, que hubiese adquirido un inmueble o derecho inscrito, si el derecho que se reclama no fue también inscrito» (p. 43). O que: «Cuando se hubiese inscrito un título que confiere a determinada persona el dominio de un inmueble, no puede inscribirse ningún otro título, de fecha anterior, traslativo de la propiedad inmueble» (p. 44). Sin embargo, precisa que en las hipotecas no opera igual efecto porque: «Aunque aparezca una inscrita, pueden inscribirse otra ú otras de fecha anterior; porque no existe el peligro de que se perjudique el derecho del que fue solícito para inscribir; ya que la primeramente inscrita, cualquiera que sea su fecha, tiene la preferencia legal» (p. 44). Pero aún más importante, para Valle, la ley impone que: «[…] la libertad y gravámenes de los bienes inmuebles, ó derechos reales, no pueden acreditarse, en perjuicio de tercero, sino con los certificados del Registro; lo que presupone la necesidad imperiosa de registrar, o la pérdida del derecho no inscrito» (p. 47).
Con relación a las consecuencias, el autor no duda en destacar que: «Antes de la ley del Registro, excepción hecha de las hipotecas, todo derecho sobre inmuebles nacía desde la fecha del contrato; y como este era oculto, podían crearse nuevos derechos sin conocimiento de los primeros contratantes y con perjuicio de los terceros de buena fé» (p. 45); y que: «No obstante de que la inscripción, como no podía dejar de ser, no hace que convaliden los contratos legalmente nulos; se consideran legítimos aunque se obtenga la nulidad del contrato que aparezca registrado» (p. 46). En resumidas cuentas, para Valle: «La inscripción sirve, pues, en todo caso, para dejar a salvo los derechos del contratante de buena fe y evitar los fraudes en que podría incurrirse intencionalmente para perjudicarle» (p. 46).
Por último, como se anunció al inicio, el Manual incluye un Apéndice (pp. 49-53), dedicado al Registro Mercantil creado un año antes por el Código de Comercio y cuyo funcionamiento se encomendó originalmente a las Oficinas del Registro de la Propiedad Inmueble, y anexos (pp. 55-73) que comprenden las leyes registrales y ejecutorias supremas[8] – con mucha probabilidad, las primeras en el derecho peruano – que se pronunciaron sobre los efectos de la inscripción registral, además de cuadros con los aranceles que debían abonarse en el Registro de la Propiedad Inmueble y en el Registro Mercantil.
4. Breves comentarios sobre la obra y su valor
No es sencillo aventurarse a comentar una obra redactada en un tiempo y ambiente social y jurídico muy distintos. Aun así no quisiera desaprovechar esta ocasión para esbozar unos breves comentarios sobre el Manual de Alfredo del Valle.
Para empezar, es de destacar su factura. Se trata de una obra sencilla, tanto en su prosa como en sus dimensiones, pero no menos disfrutable o incompleta. En verdad, llama la atención cómo en poco menos de ochenta páginas el autor lleva a cumplido término su empeño en condensar lo más relevante sobre el funcionamiento del Registro peruano a inicios del siglo XX.
Asimismo, la obra revela el esfuerzo de su autor por aproximar el conocimiento del Registro a una mayor cantidad de personas. En una época en que circulaban unas pocas publicaciones oficiales sobre las principales leyes y reglamentos del ramo, sin mayor comentario o explicación, había un importante vacío que el Manual intentó cubrir tanto para los profesionales que participaban en los procedimientos registrales como para el propietario o ciudadano – principalmente letrado, según los estándares de la época[9] – que se beneficiaba de los efectos de la inscripción.
El Manual es también un testimonio elaborado por un espectador privilegiado de los primeros años del Registro en nuestro país, así como de los avatares que su puesta en marcha afrontó. A causa de esa cercanía temporal, no extraña que, al exponer los antecedentes de la ley de enero de 1888, Valle traiga a colación dos de las primeras voces que se alzaron en nuestro país a favor del establecimiento de un registro de la propiedad territorial: el ministro de Justicia del presidente Balta, don José Araníbar (1870), y el ya mencionado don Miguel Antonio de la Lama (1886). Por lo general, ambas referencias, salvo honrosas excepciones, son omitidas por nuestros estudiosos del derecho registral.
Por estas razones considero que, a pesar del tiempo transcurrido, el texto de Valle cobra importancia desde una doble perspectiva. Primero, por exponer una necesidad todavía vigente: la difusión del conocimiento de la institución registral y de su utilidad entre nuestros ciudadanos. Y, segundo, por ser una obra valiosa para todo aquel interesado en explorar la historia y evolución de los Registros Públicos en el Perú.
Naturalmente, queda en el amable lector, y en especial el investigador de la historia del derecho peruano, aproximarse al Manual para así tener una más completa idea sobre su contenido y valor.
5. Referencias bibliográficas
- Acevedo y Criado, Ismael (1959). La institución del Registro de la Propiedad Inmueble en el Perú, sus antecedentes legales y reformas más urgentes. Revista de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas, pp. 95-182.
- Anales Universitarios del Perú (1896 y 1899).
- Ariano Deho, Eugenia (2016). El embargo castigado: consideraciones (ya) inactuales sobre un viejo problema tratado de superar con el VII Pleno Casatorio Civil (Sentencia de Casación No. 3671-2014-Lima). Ius et veritas, 52, pp. 161-192.
- Basadre, Jorge (2014). Historia de la República del Perú (1822-1933). Tomo 12. Lima: Producciones Cantabria S.A.C.
- Gonzales Barrón, Günther (2016). Tratado de derecho registral inmobiliario (tercera edición). Lima: Jurista Editores.
- Gonzales Barrón, Günther (2021). Derecho registral y notarial (quinta edición). Tomo I. Lima: Jurista editores.
- Paz-Soldán, Juan Pedro (1917). Diccionario biográfico de peruanos contemporáneos. Lima: Librería e Imprenta Gil.
- Valle, Alfredo del (1903). Manual del Registro de la Propiedad Inmueble con un apéndice sobre el Registro Mercantil. Lima: Librería e Imprenta Gil.
[1] En la Memoria leída por el Decano de la Facultad de Ciencias Políticas y Administrativas, en la sesión de clausura del año universitario de 1898, y publicada en los Anales Universitarios del Perú (1899, pp. 395-396) se atestigua que para optar el grado de bachiller Alfredo del Valle sostuvo la tesis El derecho de petición por más ampliamente que se conceda, no invade el derecho de iniciativa, concedido para la formación de las leyes á los poderes públicos y para el de grado doctor disertó sobre La captura en las guerras marítimas de la propiedad privada.
[2] Actualmente la Zona Registral VII-Sede Huaraz de la Sunarp custodia ese histórico tomo.
[3] Felizmente para los detenidos, el problema se resolvió favorablemente porque, como expresa Basadre (2014, 12, p. 59): «La Corte Suprema se avocó al conocimiento del proceso. Ordenó en seguida, con independencia ejemplar, la libertad de todos los enjuiciados de la penitenciaría que no habían sido cogidos con las armas en la mano. Sus decisiones fueron acatadas por el Gobierno sin suscitar ningún conflicto legal ni intentar una resistencia de hecho. Los presos salieron a la calle el 5 de agosto de 1908 en medio de una gran manifestación popular».
[4] Que de conformidad con la ley del 25 de noviembre de 1892 sustituyó a la Corte Suprema del Poder Judicial en la dirección e inspección del Registro de la Propiedad Inmueble en todo el territorio de la República.
[5] Establecida por el Reglamento Orgánico del Registro de la Propiedad Inmueble con sede en la capital de la República, la Dirección estaba a cargo de un Director General, cuyas principales competencias consistían en formar el Reglamento Interior de las Oficinas de su dependencia, dictar las disposiciones convenientes para el mejor cumplimiento del Reglamento, instruir los expedientes necesarios para la provisión de los empleos de la Dirección que se hallen vacantes, resolver las dudas que le propongan los registradores acerca del sentido de la ley y los reglamentos, formular una Memoria sobre el estado de las Oficinas del Registro y transmitir a los visitadores ordinarios y extraordinarios las instrucciones a las que debía sujetarse cada visita de las Oficinas.
[6] La influencia de la legislación hipotecaria española en la génesis del Registro de Propiedad Inmueble peruano es evidenciada por Valle (1903) en los siguientes términos: «Calcado en las disposiciones de la ley de España, participando en todo de su constitución y de su espíritu; se encuentra establecido en el Perú el Registro de la Propiedad Inmueble» (pp. 10-11).
[7] Es curioso que pese a tratarse de una institución destinada a proporcionar seguridad en el tráfico jurídico, no exista «certeza» sobre la fecha de promulgación de la ley de creación del Registro de la Propiedad Inmueble porque, como expuso Acevedo y Criado (1959): «En el diario oficial “El Peruano” de la época, la citada ley aparece promulgada con fecha 20 de enero de 1888. En la Exposición de motivos del Vocal de la Corte Suprema Dr. Alejandro Arenas, acerca del primer Reglamento Orgánico de la expresada ley, inserta en el número 16 de la Memoria del Ministro de Justicia y Culto, Instrucción y Beneficencia, al Congreso ordinario de 1889, se hace mención de la Ley de 10 de Enero de 1888, pero en las publicaciones oficiales de la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble, y en leyes posteriores como la del 10 de Enero de 1899, se hace referencia al 2 de Enero de 1888, como fecha de promulgación de dicha ley» (p. 99).
Por esa razón, en nuestro texto principal se opta por identificar la referida ley únicamente con el mes (enero) y año (1888) de su promulgación; por lo demás, de igual manera ya había procedido Gonzales Barrón (2016, pp. 1063-1064; 2021, pp. 41-42).
[8] Se trata de las ejecutorias supremas del 11 de setiembre de 1893, del 6 de octubre de 1900, del 25 de junio de 1901 y del 14 de agosto de 1901. Especial valor histórico tiene la tercera ejecutoria por tratarse del primer caso resuelto por nuestra Corte Suprema sobre el clásico conflicto entre propiedad no inscrita y embargo inscrito que, como es sabido, dio lugar al Sétimo Pleno Casatorio; para un mayor estudio del tema, se reenvía a Ariano Deho (2016) y la bibliografía ahí citada.
[9] No se olvide que para la Constitución Política de 1860 vigente al momento que Valle publicaba su Manual: «Ejercen el derecho de sufragio, todos los ciudadanos que saben leer y escribir, o son jefes de taller, o tienen alguna propiedad raíz, o pagan al Tesoro Público alguna contribución. El ejercicio de este derecho será arreglado por una ley» (artículo 38). El sufragio universal se materializó recién a partir de la Constitución Política de 1979.
