La interversión de título[1]

Alberto Meneses Gómez[2]

En la actualidad mucho se viene comentando sobre la adquisición de los predios por usucapión o también conocida como la prescripción adquisitiva de dominio, la cual requiere para su aplicación que se presente una posesión pacifica, pública, continua, como propietario y por un determinado plazo. Nótese, la figura se sustenta en dos pilares fundamentales, el paso de tiempo y la posesión con animus domini sobre un determinado bien.

Un tema fundamental en esta figura legal es establecer desde cuando se inició la posesión con las características antes indicadas sobre el bien, lo cual permitirá no solo verificar el cumplimiento de esas, sino establecer de qué forma comenzó a poseer y si sobre todo como propietario con animus domini.

Téngase en cuenta que una persona puede usar un bien sin que ello implique ser o tener la calidad de poseedor, ya que puede simplemente ser detentador o servidor de la posesión. En este sentido, en el presente documento pasaremos a analizar una figura legal poco comentada en la doctrina nacional, sin que ello implique restarle importancia, la llamada “interversión de título”, que en simples palabras es el cambio o transformación de la calidad con la cual el sujeto posee o detenta el predio pasando de esta a ostentar la calidad de poseedor con intenciones de usucapir.

1. Principio de inmutabilidad de la causa de posesión

Para empezar, debemos tener en consideración el principio de inmutabilidad de la causa de posesión, la cual, como indica Mariani de Vidal, se materializo en el derecho romano a través de la regla de que «nadie puede por sí mismo ni por el transcurso del tiempo cambiar la causa de su posesión». Esta regla fue ideada para remediar dos situaciones que solían presentarse y sólo para esos dos casos:

1. 1. Para evitar los efectos de la usucapio pro herede
   2. Cuando se enajenaba una cosa en garantía de una deuda con el derecho de volver a adquirirla, y a la vez el comprador-acreedor permitía al deudor seguir en la tenencia de la cosa.[3]

Es decir, en el derecho romano lo que se buscaba con la aplicación de la inmutabilidad de la causa era evitar que tenedores y/o detentadores se convirtieran en poseedores para luego puedan hacerse propietarios del bien en aplicación de la usucapión, logrando abusar de la posición en que se encontraban para dicho fin.

Luego, esto cambiaría y se podía dar la mutabilidad de la causa, pero con un requisito adicional, que esta no pueda ser por la simple voluntad del sujeto, sino que esto debía publicitarse perfectamente. Es decir, «el tenedor o poseedor no puede, por un acto de propia voluntad desprovisto de manifestación exterior, cambiar la causa o título de su posesión»[4].

De acuerdo con lo antes indicado, el principio de inmutabilidad de la causa tiene sustento en que la simple voluntad de una persona y/o el paso del tiempo no pueden traer como consecuencia el cambio del origen de la ocupación. Vale decir, para cambiar la forma o calidad como una determinada persona empezó a ocupar el bien no basta que la misma adopte una nueva idea y voluntad sin que esta se exteriorice, por lo que en tanto no se produzca este cambio en la causa de la posesión exteriorizada seguirá inmutable.

2. Interversión de título o causa

2.1. Concepto

En doctrina se ha indicado que:

Los poseedores en concepto de distinto pueden ser poseedores para conservar la cosa o derecho, es decir, en interés de otro (depositario, administrador, gestor de negocios); o para disfrutarlos, es decir, en interés propio (usufructuario, usuario, arrendatario, comodatario); o simplemente detentadores (precario).

El poseedor en un concepto determinado puede pasar a poseer en otro concepto (por ejemplo, el que posee en concepto de arrendatario a poseedor en concepto de dueño). Este fenómeno es conocido con el nombre de inversión o interversión de la posesión. Se produce por los mismos modos por los que el poseedor adquiere —si intensifica el concepto— o pierde —si disminuye la entidad del concepto— la posesión, siempre que cambie el propio comportamiento inequívoco del poseedor en relación con los interesados en la cosa. (Peña Bernaldo De Quirós, 1986, p. 80)

Desde este contexto, la interversión del título o de la causa puede definirse como aquella acción que genera la transformación, cambio o mutación en la causa con la que posee o detenta el ocupante del predio para hacer disposición, uso y disfrute de este para su beneficio propio, pasando a poseerlo con animus domini, desconociendo las de otros poseedores y/o propietarios, y exteriorizando los actos posesorios con la finalidad de poder usucapir el bien.

2.2. Efecto de la interversión

En palabras simples, el efecto de la interversión del título es la conversión del ocupante que ostentaba la calidad de detentador, tenedor u otro, a poseedor con animus domini. Ahora bien, como lo hemos indicado no solo basta que se tenga la voluntad para realizar esta conversión, sino que tienen que efectuarse actos inequívocos.

Cabe precisar que esta interversión puede generar que el nuevo poseedor pase a tener la calidad de ilegitimo por su mala fe, vicioso, entre otras —sin que ello implique vulnerar la característica de pacifica—, pero con eso no se le impedirá poseer con animus domini para luego obtener una usucapión con el plazo de 10 años.

Cabe indicar que el Código Civil no ha regulado esta figura de forma detallada. Sin embargo, esto no implica desconocerla cuando en doctrina y en la práctica se presenta a diario.

Debemos dejar constancia que la tradición ficta regulada en el numeral 1 del artículo 902° Código Civil, es una tradición, es decir un acto bilateral, por el cual se entrega ficticiamente la posesión, tema muy diferente al de la interversión de título, que es un acto netamente unilateral o ejecutado por medio de un tercero (cuando un no propietario que supuestamente le transferiría la propiedad).

2.3. Presupuestos

 De acuerdo con lo antes indicado y en esta línea de pensamiento, consideramos que los presupuestos necesarios para que se pueda materializar la interversión de título son:

1. Ser tenedor, servidor, ocupante, poseedor u otro de un determinado
2. Realizar actos de posesión claros y concretos, no solo
3. Generar publicidad de los actos de posesión que se ejerce, que puedan ser conocidos por el propietario y/o poseedor y/o terceros.
4. Desconocer y/o rechazar al anterior propietario y/o anterior poseedor y/o terceros, impidiéndole disponer, usar y/o disfrutar del predio.
5. Posesión efectiva del
6. Posesión para disponer, usar y disfrutar del
7. Posesión con animus domini.
8. Haber transformado su causa posesoria por acto unilateral o con intermediación de un tercero, de ser el caso.

Debemos anotar que consideramos que todos los requisitos tienen que ser concurrentes para que se pueda presentar esta figura legal.

En la práctica diaria esta figura puede presentarse con un arrendador, usufructuario, superficiario u otra persona que ostenta un derecho superficiario sobre el predio o que simplemente está detentando este, el cual procede a transformar o cambiar su calidad/causa desconociendo la de su transferente, otorgante u otras personas y asumiendo o considerándose poseedor con animus domini. Por ello, quien alegue este cambio tiene la carga de la prueba, es decir, debe probar el inicio de la interversión de título.

Nótese, en el caso del copropietario no es factible, puesto que el Código Civil ha dispuesto que entre copropietarios no es posible aplicar la usucapión, por lo que realizar este acto no tendría mayor implicancia en lo que respecta a adquirir la propiedad del predio por prescripción adquisitiva de dominio. Por otro lado, cabe anotar que en el caso del heredero lo que se produce es una transferencia de la posesión a su favor, pero por mandato legal y no por un acto unilateral.

Gonzales Barrón[5] indica que el animus domini no es un elemento subjetivo, una simple intención, lo cual no es relevante para producir efectos o consecuencias jurídicas y que, por lo demás, no podría ser probado para el mundo del derecho. Por el contrario, se trata de un comportamiento exterior, notorio, constante, basado en cuestiones objetivas como la causa (origen) de posesión. Agregando que, para efectos prácticos, la determinación de si el poseedor actúa como propietario o no, requiere el conocimiento de la causa posesoria. No hay otra forma de diferenciar una posesión de la otra.

3. A modo de conclusión

 La interversión del título o de la causa posesoria debe revisarse y analizarse caso por caso, no puede realizarse generalizaciones, puesto que dependerá de los actos y conducta que ejecute el ocupante para transformar su título posesorio y poder adquirir el predio por la usucapión.

[1] Artículo publicado también en Gaceta Jurídica.

[2] Abogado por la UIGV y magíster en Derecho Registral y Notarial por la USMP con especialización en Derecho Civil Patrimonial por la PUCP. Asociado sénior del Estudio Olaechea.

[3] Mariani de Vidal, Marina. Curso de derechos reales. Tomo I, Zavalia. p. 117.

[4] Idem., p. 117.

[5] GONZALES BARRÓN, Gunther. La usucapión. Juristas Editores, 2010, p. 105.