La cláusula resolutoria expresa es inscribible bajo el principio de rogación y titulación auténtica [XC Pleno Registral]

Conclusión plenaria: «Siendo la cláusula resolutoria expresa un acto inscribible, corresponde aplicar el artículo III primer párrafo in fine del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. «

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TEMA 6: ¿Procede la inscripción de cláusulas resolutorias aún cuando lr éstas no han sido materia de rogatoria expresa?

Conclusión de Mesa 03 – Tema 03 (Diálogo con el Tribunal Registral – Arequipa 8 y 9 de junio de 2012).

«Corresponde aplicar el artículo III del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual establece que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles, por tanto la calificación sólo se restringirá a los actos peticionados cuando el usuario se reserve de manera expresa los demás actos contenidos en el título, y siempre y cuando tales actos sean independientes. Ejemplo: Compra venta con clausula resolutoria. Asimismo, se concluye que la cláusula resolutoria es un acto inscribible.

Ponente: Raúl Delgado Nieto.
Posición contraria:
Eesolución N° 688-2011-SUNARP- TR-A del 18/11/2011.
Sumilla:
DERECHOS REGISTRALES

«No procede liquidar el pago de derechos registrales por la inscripción de una cláusula resolutoria, a menos que el interesado haya requerido dicha inscripción en el formato de solicitud de inscripción del contrato respectivo».
Ponente: Pedro Álamo Hidalgo.

Ponencia del Vocal Raúl Delgado:
La cuestión que se planteó en el último conversatorio fue la siguiente:
¿Son inscribibles las cláusulas resolutorias expresas en los actos compraventa?
Con el fin de dilucidar esta interrogante empezaremos por analizar en qué consisten las cláusulas resolutorias.
Para Manuel de la Puente y Lavalle la cláusula resolutoria es una cláusula del contrato con prestaciones recíprocas en virtud de la cual se conviene que el contrato queda resuelto cuando una o cualquiera de las partes no ejecuta determinada prestación a su cargo. Es un elemento accidental del contrato, hay que pactarla para que exista.3 Por su parte nuestro código sustantivo contempla lo siguiente: Artículo 1430.- Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión.

La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria. La cláusula resolutoria expresa constituye pues un mecanismo resolutorio que ha sido diseñado para lograr la resolución de un contrato de manera expeditiva sin necesidad de recurrir a la vía judicial. Una vez que el perjudicado comunica a su contraparte que está haciendo uso de la referida cláusula, el contrato queda resuelto de pleno derecho. Es aquí donde debemos recordar que los actos jurídicos pueden tener ciertos elementos accidentales que modifican sus efectos normales, tornándolos inciertos, limitándolos en el tiempo o limitando la ventaja económica del beneficiario de un acto de liberalidad. Dentro de estas modalidades se halla la condición que es entendida como el evento futuro e incierto (natural o humano), establecido arbitrariamente por la voluntad del agente, de cuya verificación se hace depender el surgimiento (condición suspensiva) o la cesación (condición resolutoria) de la eficacia de un acto jurídico.

Los requisitos básicos de esta modalidad son:

i) La incertidumbre, pues el hecho del que se hace depender la eficacia del acto tiene que ser incierto, de realización insegura, pues no se sabe si la condición se cumplirá o no.
ii) La futuridad, pues el hecho puesto como condición debe ser futuro.
iii) Que sea establecida arbitrariamente, pues es pactada por las partes para limitar los efectos normales de su declaración de voluntad.

Como vemos, la cláusula resolutoria expresa, cumple con todos los requisitos señalados, pues si bien se le denomina «cláusula resolutoria», el contenido de la misma es una condición pactada por las partes, previniendo que el incumplimiento de alguna obligación específica acarrea la resolución del contrato. Ahora bien, teniendo claras estas ideas, es que procederemos a analizar lo establecido por nuestro ordenamiento jurídico en cuanto a los actos inscribibles. El marco general de inscripciones en los registros de bienes, y en especial del Registro de Propiedad Inmueble, está determinado por el inciso 1) del artículo 2019 del Código Civil, según el cual, se inscriben en dicho registro los actos o contratos que constituyen, declaren, transmitan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. Y es que la publicidad jurídica registral no busca exteriorizar y dar a conocer cualquier evento o acontecimiento, sino sólo aquellos relevantes para el derecho en la medida que generan efectos jurídicos con trascendencia hacia terceros.

En otras palabras, se publican únicamente situaciones jurídicas que por naturaleza tienen vocación de oponibilidad (derechos reales, por ejemplo) para hacerlas conocidas a la generalidad de personas que no son parte en ellas. Esta lista siempre está abierta la posibilidad de inscribir otros actos que no están incluidos en el listado (no es numerus c1ausus); siempre y cuando signifiquen una modificación (o posibilidad de modificación) en la situación jurídico real del bien inscrito.

Ahora bien, el inciso 4 del mismo artículo, considera como acto inscribible el cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependen los efectos de los actos o contratos registrados a las que estén sujetos los actos registrados. En principio, ello excluiría como acto inscribible a la condición misma; sin embargo, una interpretación amplia sobre de la funcionalidad de esta norma y del Registro desde el punto de vista de su utilidad jurídica nos lleva a la conclusión que la condición resulta inscribible porque su cumplimiento implica una mutación de la situación jurídico real del bien inscrito, pues, de producirse, el acto no solamente involucraría a los contratantes sino eventualmente a terceros sub adquirientes. Carecería de toda significación para un contratante ser adquiriente de un derecho real sujeto a condición si es que ésta no se inscribe en el Registro, pues de cumplirse aquella no podría oponerla válidamente a un tercer sub adquiriente que adquirió el derecho del titular registral.

Desde esta perspectiva, no solamente es inscribible en el Registro el cumplimiento total o parcial de las condiciones, sino también la condición misma de la cual se ha hecho depender los efectos de un acto, (en este caso la cláusula resolutoria), con lo cual, indirectamente, ingresa al Registro todo el contenido contractual. La inscripción de la cláusula resolutoria genera cognosibilidad general, siendo posible su conocimiento por todos, y en tal medida es oponible frente a terceros. En este sentido, cualquier tercero que contrate respecto de un bien que tenga esa carga no podrá alegar que los eventuales efectos del cumplimiento de la cláusula no le afectan, pues al estar inscrita le es oponibles. Consistiendo entonces nuestra conclusión en que efectivamente las cláusulas resolutorias son actos inscribibles es que correspondería aplicar en estos casos el Principio de Rogación y de Titulación Auténtica el mismo que ha sido contemplado por el artículo 111 del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, y establece que «Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa».

En el mismo sentido, el artículo 12 señala que la solicitud de inscripción debe contener entre otros datos los actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo 111 del Título Preliminar del citado reglamento. De acuerdo a las normas glosadas, se puede concluir que la rogatoria se encuentra contenida en el título presentado y no solo en la solicitud que se acompaña, siendo que para excluir de la calificación un acto inscribible debe estar expresamente consignado en el rubro pertinente formulario de solicitud de inscripción.

Resoluciones consultadas:
~ 384-2009 -SUNARP-TR-A
~ 291-2008-SUNARP-TR-T
~ 709-2011-SUNARP-TR-A
~ 710-2011-SUNARP-TR-A
Ponencia del Vocal Pedro Álamo:

FUTILIDAD DE LA INSCRIPCiÓN DE CLÁUSULA RESOLUTORIA
¿Se justifica establecer como inscripción obligatoria la cláusula resolutoria en el
Registro?

El artículo 1430 del Código Civil, dispone:

«Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria». La resolución es el medio por el cual se extingue la relación jurídica creada por un contrato por causal sobreviniente a su celebración. La resolución puede invocarse judicialmente u operar extrajudicialmente.

Los efectos de la resolución se encuentran determinados en el numeral 1372 del Código Civil, pudiendo las partes pactar en contrario, es decir, que se trata de una norma dispositiva, de tal suerte que por ejemplo las partes contratantes podrían acordar que la resolución no opere retroactivamente al momento en que se produjo la causal, sino en momento distinto, como en la fecha de su celebración. La ley civil establece que como consecuencia de la resolución las partes deberán restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraban en la fecha en que se produjo la causal y si ello no fuera posible deberán reembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento. Asimismo, señala que la resolución no perjudica los derechos adquiridos de buena fe.

Se ha efectuado la distinción en cuanto a los efectos retroactivos de la resolución dependiendo de si se trata de contratos de ejecución instantánea o contratos de ejecución continuada. Para aquellos la retroactividad de la resolución opera sin límites, según la ley o lo acordado por las partes, mientras que para estos la retroactividad solo opera en cuanto a las prestaciones que aún no han sido ejecutadas. Ejemplo de este último caso sería la resolución de un contrato de arrendamiento, donde no sería posible que el arrendatario restituya el uso del bien. Con independencia del debate sobre si los efectos de la resolución son retroactivos o irretroactivos, en lo que no existe discrepancia es en el hecho de que tanto la rescisión como la resolución no pueden perjudicar los derechos de terceros adquiridos de buena fe. Al respecto, reproducimos citas de algunos
autores nacionales como Hugo Fomo Flórez, y Aníbal Torres Vásquez7

[Continúa…]

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