Facilidades para licencia y regularización de edificaciones en la propiedad horizontal, por Alberto Meneses Gómez

Dentro de las nuevas normas que trajo consigo el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por el Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA, se encuentra el de otorgar facilidades para la obtención de licencias de edificación cuando: i) el predio se encuentre sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; y, ii) en el caso de la regularización de las edificaciones construidas sin licencia.

En el primer caso, el artículo 64 del Reglamento ha dispuesto que:

e) En el caso que el predio esté sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se adjunta copia del Reglamento Interno, el plano de independización correspondiente a la unidad inmobiliaria y la autorización de la Junta de Propietarios, siempre que esta se encuentre inscrita en el Registro de Predios.

64.4 En caso se solicite la licencia para la construcción de cercos, en predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, además de los requisitos que se indican en el artículo 61 del Reglamento, se presenta como documentación técnica, el plano de ubicación y los planos de las especialidades que correspondan con sus respectivas memorias descriptivas, adjuntando la autorización de la Junta de Propietarios conforme al Reglamento Interno o al TUO del Reglamento de la Ley 27157, según corresponda, siempre que esta se encuentre inscrita en el Registro de Predios. De no estar inscrita o no estar actualizada la Junta de Propietarios y siempre que el proyecto no contravenga las normas vigentes, los parámetros urbanísticos y edificatorios, así como las condiciones de seguridad y funcionamiento, se presenta un documento suscrito por mayoría simple de los propietarios autorizando la ejecución de las obras.

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Es decir, si el predio en el que se realizará una edificación se encuentra en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común solo será necesario obtener de la junta de propietarios lo siguiente:

  • En caso la Junta de Propietarios se encuentre inscrita: la autorización de la junta de propietarios.
  • De no estar inscrita la Junta y no se contravenga las normas urbanísticas, condiciones de seguridad y funcionamiento: Documento autorizando la ejecución de las obras suscrito por la mayoría simple de los propietarios (titulares registrales).

Ahora bien, en el segundo caso, el artículo 83 del Reglamento ha dispuesto que:

h) En el caso que el predio esté sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, se adjunta la autorización de la Junta de Propietarios, siempre que esta se encuentre inscrita ante el Registro de Predios. De no estar inscrita o no estar actualizada la Junta de Propietarios y siempre que el proyecto no contravenga las normas vigentes, los parámetros urbanísticos y edificatorios, así como las condiciones de seguridad y funcionamiento, se presenta un documento suscrito por mayoría simple de los propietarios autorizando la ejecución de las obras.

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Es decir, en el caso de regularizaciones de edificaciones ubicadas en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común será necesario obtener de la junta de propietarios lo siguiente:

  • En caso la Junta de Propietarios se encuentre inscrita: la autorización de la junta de propietarios.
  • De no estar inscrita la Junta y no se contravenga las normas urbanísticas, condiciones de seguridad y funcionamiento: Documento autorizando la ejecución de las obras suscrito por la mayoría simple de los propietarios (titulares registrales).

Nótese, la norma establece la autorización por mayoría simple lo cual simplifica en gran medida este procedimiento, puesto que en muchos casos cuando las juntas no se encuentran inscritas, por lo que resulta complicado, costoso y engorroso obtener la regularización de la junta y a su vez obtener la autorización de esta.

Pues bien, en ambos supuestos se podrá generar un incremento de área techada y/o construida, lo cual a su vez generará que se tenga que modificar el reglamento interno en el extremo del metraje de la unidad inmobiliaria y del porcentaje de participación de todas las demás unidades inmobiliarias en las áreas y bienes comunes.

Un tema es la autorización de la junta para la regularización y/o licencia de edificación y otra muy distinta es la modificación de los porcentajes de participación de todas las unidades inmobiliarias que conforman la junta, para este último caso se requiere la aprobación de 2/3 de los porcentajes de participación.

De acuerdo con estas normas esperamos que se simplifiquen e incentiven la formalización y regularización de las edificaciones construidas en predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

Sin embargo, debemos dejar constancia que consideramos que será necesario presentar la partida matriz o copia del reglamento interno para acreditar la obtención de la autorización por parte de la mayoría simple de la junta de propietarios, lo cual puede generar nuevos requerimientos por parte de la entidad administrativa para comprobar que las personas que suscriben la autorización son verdaderamente los propietarios. En este caso, deberá tenerse como una declaración jurada lo afirmado y presentado por el propietario del predio en el que se edifica o regulariza, quedando para una fiscalización ex post la determinación de si la autorización es verdadera y plenamente válida.