Fundamento destacado: DÉCIMO QUINTO.- En todo caso, debe señalarse que la sola existencia de un anterior proceso de Desalojo por Ocupación Precaria seguido contra los mismos demandados no significa que sea idéntico al nuevo proceso de desalojo por ocupación precaria, puesto que para ello sería necesario demostrar la identidad de partes, de petitorio y de interés para obrar (artículo 452 del Código Procesal Civil), de tal manera que la modificación de las circunstancias fácticas que incidan sobre el interés para obrar desvirtuarían la identidad alegada. En este litigio precisamente se observa que las instancias de mérito para sustentar la existencia de una posesión precaria de parte de los demandados se han remitido a situaciones fácticas relevantes: la titularidad registral del inmueble ahora corresponde a los demandantes, quienes precisamente basándose en tal situación y un nuevo título han interpuesto la respectiva demanda de desalojo, dando lugar a un nuevo proceso.
DÉCIMO OCTAVO.- Como se ha indicado, la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil – Casación número 2195-2011-Ucayali, en su literal b) numeral 1 sub numeral 5.1 establece como doctrina jurisprudencial vinculante, que constituye uno de los supuestos específicos de posesión precaria, a la resolución contractual que se produzca conforme a los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, y que dicha resolución extrajudicial es suficiente, esto es, que no se requiere de decisión judicial previa que así lo declare. En este orden de ideas, habiendo observado las instancias de mérito que quien vendió los inmuebles a los demandados, con reserva de dominio, había resuelto extrajudicialmente la contratación, ellos no pueden afirmar que cuentan con algún título que sustente su posesión, siendo que, en todo caso, dicha resolución podría ser cuestionada en vía de acción en el proceso pertinente, dada las circunstancias ya descritas al analizar este precedente judicial.
SUMILLA.- A mérito de la resolución extrajudicial del contrato de compraventa invocado por los demandados, la posesión ejercida ha devenido en precaria por fenecimiento del título.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 661-2019, LIMA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, veintiocho de setiembre de dos mil veinte.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa el día de la fecha y producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, expide la siguiente sentencia.
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por los demandados Edgar Ruiz Chávez y Silvia Jenny Ganoza Marroquín, obrante a foja doscientos veinte, contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número cuatro, de fecha dieciséis de noviembre de dos mil dieciocho, obrante a fojas ciento ochenta y ocho, emitida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, la cual confirmó la Resolución número siete, de fecha siete de diciembre de dos mil diecisiete, que declaró fundada la demanda sobre desalojo por ocupación precaria; y, ordenó la restitución de los inmuebles materia de demanda que forman parte del Edificio ubicado en la Avenida Javier Prado Oeste número 875, distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima.
II. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE
EL RECURSO:
Esta Sala Suprema mediante resolución emitida con fecha trece de junio de dos mil diecinueve, obrante a foja treinta seis del cuadernillo de casación, ha declarado procedente el recurso de casación, por las siguientes causales:
1. Infracción normativa de los artículos I y VII del Título Preliminar; e, inciso 3 del artículo 122 del Código Procesal Civil; sostiene que la Sala Superior ha vulnerado el principio de congruencia procesal al apartarse del petitorio y fundar su decisión en hechos que no han sido alegados por las partes; asimismo, se considera que la resolución emitida por la Sala Superior debe estar debidamente motivada, debiendo sujetarse a lo desarrollado en el proceso puesto que no se ha presentado en éste, documento que acredite que el derecho de propiedad de los demandados haya fenecido;
2. Infracción normativa del artículo 197 del Código Procesal Civil; se arguye que las pruebas presentadas no han sido valoradas de manera conjunta; se cuestiona el considerando octavo de la sentencia emitida por la Sala Superior, la misma que reconoce que no se ha valorado y no obra en el expediente prueba sobre la resolución del contrato de compraventa de la parte recurrente con el Banco Nuevo Mundo en liquidación; asimismo, el impugnante da cuenta de la sentencia emitida por el Décimo Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, sobre desalojo por ocupación precaria, cuyo demandante ha sido el Banco Nuevo Mundo en liquidación, declarándose infundada la demanda y posteriormente consentida la sentencia; y,
3) La infracción normativa del artículo 911 del Código Civil; se indica que este artículo determina que sobre la posesión precaria, uno de los requisitos para calificarla como tal es que no haya título que justifique la posesión, lo cual no se ha establecido durante el proceso; agrega que el reconocimiento de un título fenecido debe darse por la vía judicial mediante decisión firme y definitiva.
III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Previamente a la absolución del recurso de casación examinado, es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el presente proceso, a fin de poder evaluar si efectivamente se incurrieron en las infracciones normativas y en el apartamiento inmotivado que se han denunciado.
1.1. DEMANDA: Ana María Cedrón Brandariz de Flores Araoz y Antero Flores Araoz Esparza interponen demanda de Desalojo por Ocupación Precaria obrante a fojas treinta y tres, contra Silvia Jenny Ganoza Marroqui y Edgar Ruiz Chávez, a fin de que los demandados cumplan con restituirle los inmuebles constituidos por el Departamento número 604 y el estacionamiento número 33, que forman parte del Edificio ubicado en Avenida Javier Prado Oeste número 875, distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima (foja treinta y tres); los accionantes fundamentan la demanda señalando concretamente que mediante minuta de compraventa del veintidós de noviembre de dos mil once, elevada a escritura pública con fecha siete de diciembre de dos mil once, adquirieron el Departamento número 604, el estacionamiento número 33 y el cero punto setenta y dos por ciento (0.72%) de acciones y derechos sobre la zona de recreación del Edificio ubicado en Avenida Javier Prado Oeste número 875, distrito de San Isidro, inscribiéndose su derecho con fecha veinte de enero de dos mil doce, en las Partidas número 49055901, 110528939 y 11053171 del Registro de Predios de Lima; derecho de propiedad en el que sustentan el pedido de restitución del departamento y estacionamiento mencionado; asimismo, indican que los demandados ocupan los inmuebles materia de demanda sin ostentar título alguno, por ser poseedores precarios al no mantener con ellos ningún vínculo comercial ni contractual o de otro tipo, y que mediante carta notarial de fecha veinte de setiembre de dos mil doce le pusieron en conocimiento a los demandados que son los nuevos propietarios, requiriéndole su desocupación.
1.2. CONTESTACIÓN DE EDGAR RUIZ CHÁVEZ: El demandado Edgar Ruiz Chávez a fojas noventa y nueve contesta la demanda, afirmando que tiene la calidad de propietario al haber adquirido los bienes de la empresa Gremco Sociedad Anónima, conjuntamente con su ex cónyuge, su codemandada Silvia Jenny Ganoza Marroquí, mediante contrato privado en el año mil novecientos noventa y ocho, que posteriormente fue elevado a escritura pública el día diez de abril de dos mil uno; agrega que el precio de venta fue de cien mil dólares americanos (US$.100,000.00), realizando un primer pago por la suma de diez mil dólares americanos (US$.10,000.00) y que el saldo fue cancelado mediante pagos mensuales mediante letras; también precisa que todos los pagos fueron realizados directamente por su ex cónyuge citada, pero que debido a problemas económicos y legales, la empresa Gremco Sociedad Anónima no estaba en capacidad de otorgarles la respectiva minuta de cancelación, lo cual no afecta la posesión de casi más de veinte años que ejercen.
1.3. REBELDÍA DE SILVIA JENNY GANOZA MARROQUI: Mediante Resolución número tres, de fecha cuatro de abril de dos mil diecisiete, obrante a foja ciento cuatro, se declaró rebelde a la codemandada Silvia Jenny Ganoza Marroquí.
[Continúa…]
