Fundamentos destacados. Décimo quinto.- Fluye de lo actuado que en efecto la demandada celebró contrato de arrendamiento del bien sub litis con la demandante, sin embargo, a la fecha se encuentra vencido, pues, en autos no hay contrato de renovación de dicho arrendamiento, por el contrario, a fojas 11 corre una carta notarial remitida a la demandada y recibida el día 9 de octubre del 2024, donde la demandante le requiere que en tres días le haga la devolución del bien al haber vencido el contrato de arrendamiento, siendo así, este juzgador considera que la demandante ha decidido no continuar con el arrendamiento sub litis, pues, mediante la carta notarial antes descrita le ha requerido la entrega del bien, lo que a nuestro criterio significa que con dicha carta notarial se estaba dando por concluido el contrato de arrendamiento. Esta carta fue entregada al demandado el día 9 de octubre del 2024, conforme a la instrumental de fojas 11 vuelta, siendo así, desde esta fecha se debe asumir que ha sido dado por concluido el contrato de arrendamiento mencionado, máxime cuando la demandada no adjunta documento del cual se desprenda que dicho contrato de alquiler haya sido renovado.
Decimo sexto.- En nuestro caso, al pedirse la entrega del bien sub litis mediante la carta notarial de fojas 11, se asume que se está dando por concluido el contrato. Asimismo en virtud a esta conclusión contractual se asume que el arrendatario (es decir, la demandada) se convierte en ocupante precaria, ello en aplicación de una de las reglas vinculantes del IV Pleno Casatorio Civil, contenido en la Casación 2195-2011- Ucayali, cuya regla dispone lo siguiente:
«(….) 5.- Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes: (…) 5.4.- Será caso de título de posesión fenecido cuando se presente el supuesto previsto por el articulo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de titulo fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el sólo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación de mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.» (Negrita es nuestra)
Es decir, una vez vencido el contrato de arrendamiento, y el arrendatario aún sigue ocupando el bien, el arrendador debe requerir la devolución del bien, con lo cual el arrendatario se convierte en ocupante precario.
Décimo sétimo.- En este orden de ideas, la demandada tiene la condición de ocupante precaria, pues, no existe prueba alguna de que la demandante le haya renovado el contrato de arrendamiento, siendo así, se concluye que la demandada a la fecha no ostenta título alguno que lo legitime a seguir poseyendo el inmueble sub litis, más aún cuando a la fecha tampoco adjunta algún contrato o acto jurídico del cual se desprenda que ha comprado el inmueble sub litis, por consiguiente, es ocupante precaria y debe restituir el bien a favor de la demandante, dándose así respuesta al primer y segundo punto controvertido.
PODER JUDICIAL DEL PERÚ
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA ESTE
SEGUNDO JUZGADO CIVIL DE LA MOLINA Y CIENEGUILLA
EXPEDIENTE : 03135-2025-0-3204-JR-CI-02
MATERIA: Desalojo por ocupación precaria
JUEZ: Nilton Augusto López Campos
ESPECIALISTA: María del Pilar Rodríguez Colina
DEMANDANTE: XXXX
DEMANDADO : XXXX
SENTENCIA
RESOLUCIÓN NÚMERO: SIETE
La Molina, treinta de setiembre de dos mil veinticinco.-
Traídos para sentenciar en la fecha el presente proceso donde la demandada se encuentre rebelde, se procede a emitir la siguiente resolución; Y, CONSIDERANDO;
I.- PARTE EXPOSITIVА.-
A.- Argumentos de la demanda.
Resulta de autos que mediante escrito presentado con fecha 2 de julio del 2025 doña XXXX representada por el señor interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra y solicita que se declare fundado el pedido para que se ordene el desalojo de su inquilinaconstituida en precario y de todo tercero que se encuentre en posesión mediata, inmediata, servidor y derechohabiente, entre otros, del inmueble de su propiedad ubicado en Jr. distrito de la Molina, provincia y departamento de Lima,y se ordene el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, más el pago de costas y costos.
Los principales fundamentos de hecho y derecho de la demanda son los siguientes:
a. – La demandante es propietaria del inmueble ubicado en Jr. distrito de la Molina, provincia y departamento de Lima, el cual se encuentra debidamente registrado en la Partida No. de la Oficina Registral de Lima y Callao.
b.- Con fecha 29 de febrero del 2012 se suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el inmueble referido en el punto anterior, por el plazo de un año que vencía primero de marzo del 2023.
c.- Que, con fecha 9 de octubre del 2024, la demandada fue requerida mediante carta notarial No. 56030 de fecha 4 de octubre del 2023 se sirva hacer la devolución del bien inmueble que se le ha entregado en arriendo, al haberse vencido el contrato de arrendamiento suscrito con su persona.
d.- Pese a los reiterados requerimientos sin que la parte demandada cumpliera con restituirle el bien arrendado se procedió a invitarla en dos oportunidades, el 25 de octubre del 2024 y el 6 de noviembre del 2024 respectivamente, a una audiencia de conciliación, no habiendo concurrido.
e.- Ampara jurídicamente la demanda en el artículo 911 del Código Civil, y en otras normas.
B.- Trámite del proceso.-
– Mediante resolución número 1 de fecha 30 de julio del 2025, se admite la demanda de desalojo en la vía del proceso sumarísimo.
– Mediante resolución número 2 de fecha 5 de setiembre del 2025, se declara rebelde a la demandada y se cita a audiencia única.
– De fojas 65 a 67 corre el acta de audiencia única de fecha 26 de setiembre del 2025 donde sólo participó la demandante, se declara saneado el proceso, se fija los puntos controvertidos, se admiten medios probatorios, se actúan las pruebas y el proceso queda para sentenciar.
II.- PARTE CONSIDERATIVA.-
Primero.- El artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil dispone que toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva. En base a este derecho cualquier persona puede acudir ante un Juez a fin de defender sus derechos y obtener un pronunciamiento conforme a ley.
Segundo.- En todo proceso el derecho a probar tiene por finalidad producir en el Juzgador el convencimiento sobre la existencia o no de los hechos afirmados por las partes. Así, el artículo 188° del Código Procesal Civil dispone: «Los medios probatorios tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones».
Tercero.- Otro principio de carácter constitucional es la motivación de las resoluciones judiciales, previsto en el artículo 139° inciso 5 de la Constitución Política del Estado. En virtud a este principio el Juzgador al emitir el pronunciamiento de ley, debe hacerlo sobre la base de los hechos expuestos, las pruebas aportadas y la valoración jurídica de éstas. En la resolución sólo serán expresadas las valoraciones esenciales y determinantes que sustentan su decisión.
Cuarto.- En la Audiencia Unica de fecha 26 de setiembre del 2025, que corre de fojas 65 a 67 se han fijado los siguientes puntos controvertidos:
«1.- Determinar si la demandada ocupante precaria del inmueble provincia y departamento de Lima. es ubicado en Jirón distrito de la Molina,
2.- En caso de establecerse la precariedad de la demandada corresponde determinar si está obligada a desocupar y restituir a favor de la parte demandante el inmueble antes mencionado.
3.- Determinar si la demandada debe pagar las costas y costos del proceso.»
Quinto.- Marco jurídico de la posesión precaria.-
La parte demandante, señala que la demandada posee el inmueble sub litis en calidad de poseedor precario. En este sentido, debemos explicar lo que significa la posesión precaria. Al respecto, el Código Civil, dispone:
«Articulo 911°.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido».
Sexto.- El IV Pleno Casatorio Civil contenido en la Sentencia Casatoria No. 2195-2011 – UCAYALI, de fecha 13 de agosto del 2012, también ha establecido doctrina jurisprudencial vinculante, respecto a cómo debe ser la correcta interpretación del articulo 911° del Código Civil. Así, en los precedentes 1, 2 y 3 del literal b) de su «fallo» ha establecido lo siguiente:
«1.- Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin titulo para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, porhaberse extinguido el mismo.
2.- Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
3.- Interpretar el artículo 585° del Código Procesal Civil, en el sentido que por «restitución» del bien se debe de entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911° del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente, si es que es propietario o no…..»( negrita es nuestra)
Sétimo.- De lo expuesto hasta aquí, podemos advertir que la precariedad en el uso de un inmueble no se determina únicamente por la carencia de un título de propiedad o de un contrato de arrendamiento, sino que también se presenta ante la ausencia absoluta de cualquier acto juridico que permita advertir la legitimidad de la posesión que ostenta el ocupante. Esto significa que si existe algún acto jurídico que permita advertir la legitimidad de la posesión, dicho acto jurídico tendrá la calidad de título y con ello se desvirtuará toda calificación de precariedad en el poseedor.
[Continúa…]
