Fundamentos destacados: DUODÉCIMO: Se desprende de lo anterior que, normativa y doctrinariamente, tal artículo hace estricta referencia a que la contraprestación existente entre las partes quedará extinguida por causas externas y ajenas a las mismas que contractualmente pactaron. Si ello es así, entonces, en forma alguna tal argumento propuesto por el apelante afecta a la pretensión demandada por el accionante en la presente puesto que, de ser ello, y como la recurrente ha indicado, la propia parte demandada debió aplicar dicha cláusula y entregar voluntariamente el bien referido a desalojar cuando inició la pandemia y el estado de emergencia sanitaria producida por el COVID-19 en la fecha anotada por su persona. Sin embargo, no lo hizo, y esperó que la parte arrendadora le notificará con la carta notarial N° 2, de fecha 09 de febrero de 2021 mediante la cual el demandante Víctor Hugo Carazas Mayanga comunica a la demandada Universidad Alas Peruanas S.A. su incumplimiento de pago, quedándose resuelto extrajudicialmente el contrato de arrendamiento entre ambas partes.
DÉCIMO TERCERO: En tal sentido, se desestima el argumento planteado por el apelante porque, en puridad, en nada enerva que haya procedido a desalojar y entregar el bien inmueble en la fecha temporal que presuntamente se produjo la resolución de pleno derecho aludido. Asimismo, en todo caso, la emplazada debió ejercer y accionar dicha cláusula en contra del ahora accionante a fin de que el contrato vigente entre ambas partes se resolviera, y no esperar la notificación de resolución extrajudicial del mismo en razón a la falta de pago por el uso de dicho bien inmueble.
SALA CIVIL DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE
MADRE DE DIOS
EXPEDIENTE : 00155-2021-0-2701-JR-CI-01
Materia : Desalojo Ejecutivo
Demandante : XXXX XXXX XXXX XXXX
Demandado : Universidad Alas Peruanas S.A.
Ponente : Juez Loayza Torreblanca
SENTENCIA DE VISTA
RESOLUCIÓN N° 09
Puerto Maldonado, dieciocho de Marzo
del dos mil veintidós. –
I. VISTOS:
El presente proceso sobre Desalojo Ejecutivo seguido por XXXX XXXX XXXX XXXX en contra de Universidad Alas Peruanas S.A.
II. MATERIA DE GRADO:
Es materia de revisión el auto final ejecutivo contenida en la Resolución N° 03 de fecha 17 de Agosto de 2021(fojas 39/44), que resolvió: “PRIMERO.- DECLARAR NO ACREDITADA la vigencia de contrato de arrendamiento y cancelación de alquiler respecto del bien inmueble materia del proceso; SEGUNDO.- DECLARAR FUNDADA la demanda interpuesta por XXXX XXXX XXXX XXXX, presentada con escrito de fojas diecisiete, dirigida contra la UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS S.A. sobre DESALOJO EJECUTIVO; por consiguiente; TERCERO: ORDENO el LANZAMIENTO de la emplazada UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS S.A. respecto del bien inmueble signado como Lote 20, Manzana 4-H, ubicado en la Avenida León Velarde de la Ciudad de Puerto Maldonado, Distrito y Provincia de Tambopata, Departamento de Madre de Dios, inscrito en la partida registral N° 11144739 de la Oficina Registral de Madre de Dios; y lo demás que contiene.”
III. PRETENSIÓN Y FUNDAMENTACIÓN DEL IMPUGNANTE:
Con escrito de fecha de 20 de agosto de 2021(fojas 62/29), la Universidad Alas Peruanas S.A., representada por su apoderado Álvaro Ranelli Arancibia Montalván, apeló el auto citado a fin de que se revoque la apelada, exponiendo como principales agravios los siguientes:
– La resolución contractual no es de pleno derecho, o es automática. Para que la resolución invocada por el demandante aplique, es necesario que previamente exista comunicación notarial. No obstante, esta comunicación notarial realizada por el demandante fue recién en febrero de 2021. Sin embargo, para febrero de 2021, el contrato ya estaba resuelto de pleno derecho, desde el 16 de marzo de 2020 dado que en los arrendamientos afectados por la pandemia de Covid-19, muchos arrendadores están imposibilitados de cumplir sus prestaciones de permitir el uso del bien para los fines contratados. El demandante no pudo seguir cumpliendo su prestación de permitir el uso de los inmuebles arrendados a la UAP para los fines comerciales contratados.
– La prestación del demandante, como arrendador, devino en imposible a partir del 16 de marzo de 2016. En consecuencia, según el artículo 1431 del Código Civil, el contrato quedó resuelto de pleno derecho, sin necesidad de que la UAP notifique al arrendador de ello. En los contratos con prestaciones recíprocas, si la prestación a cargo de una de las partes deviene imposible sin culpa de los contratantes, el contrato queda resuelto de pleno derecho. Resulta imposible lo que alega el demandante: que haya resuelto el contrato con su carta del 14 de julio de 2020, pues ya en 16 de marzo de 2020 el contrato estaba resuelto de pleno derecho, en virtud del artículo 1431.
– Por tanto, no se está ante una resolución por falta de pago, sino ante una resolución de pleno derecho por imposibilidad de la prestación del demandante, al no poder garantizar que la UAP pueda brindar servicios educativos presenciales.
– Según el artículo 917 del Código Civil, el poseedor tiene el derecho a recibir por parte del propietario las mejoras realizadas. El artículo 918 del Código Civil, se establece que el poseedor tiene derecho de retención sobre el bien arrendado, en el caso en el que el propietario se niegue a reembolsar las mejoras realizadas. Debido a las diversas y notorias mejoras en el inmueble arrendado a la UAP, el demandante debería reembolsar todas estas mejoras de manera previa a solicitar el desalojo. Esto es así pues para demandar el desalojo es necesario que el poseedor no tenga título para poseer.
[Continúa…]
