Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudiante de derecho.
Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo II, segunda edición, Instituto pacífico, 2021, pp. 717-723.
Subcapítulo II
Derechos y obligaciones de los copropietarios
1. Derecho de uso del bien común
Artículo 974. Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás.
El derecho de usar el bien común corresponde a cada copropietaria. En caso de desavenencia el juez regulará el uso, observándose las reglas procesales sobre administración judicial de bienes comunes.
Antecedentes normativos: CC 1852: art. 2113; 1936:
Concordancia: CC: art. 1599.2.
Al derecho que se le confiere a cada copropietario de servirse del bien común le corresponde como correlato el deber de no alterar su destino ni perjudicar el interés de los demás copropietarios.
2. Cuestión previa
El Código contiene tres soluciones contradictorias sobre el derecho del copropietario a usar el bien común. Este derecho del copropietario tiene dos restricciones: primero, la prohibición de alterar el destino del bien; y segundo, el no impedir a los otros copropietarios que hagan uso del bien según su derecho. Al respecto el primer párrafo del art. 1102 del Código italiano dispone:
Cada participante puede servirse de la cosa común, siempre que no altere su destino y no impida a los otros participantes hacer igualmente uso de ella según su derecho.
Nuestro Código, en el art. 974 establece que en caso de desavenencia en el ejercicio del derecho de uso, el juez decidirá. En abierta contradicción a esta norma, en el art. 975 condena al propietario que usa el bien con exclusión de los demás a indemnizarlos en las proporciones que les correspondan. Y en el art. 978, contrariamente a las dos soluciones anteriores prescribe, prescribe que el acto del copropietario solo será válido si le adjudica el bien. Como dice Maisch[1],
la implicancia entre las tres normas es evidente en el primer precepto, art. 974 dispone que el derecho de usar el bien corresponde a cada copropietario y que en caso de desavenencia el juez regulará el uso, observándose las reglas procesales sobre administración de bienes comunes, disposición clara y justa que hubiera bastado para solucionar toda la problemática que pudiera suscitarse respecto al derecho de uso del copropietario.
Comentario: Cada copropietario, conjunta o individualmente, cualquiera sea el porcentaje de su cuota parte[2], «tiene el derecho de servirse del bien», sin alterar su destino ni impedir el ejercicio del igual derecho que corresponde a los demás copropietarios. En caso de desavenencia el juez regulará el uso y goce del bien, con arreglo a las reglas procesales sobre administración judicial de bienes comunes[3].
La pluralidad de titulares determina que el derecho de cada copropietario a servirse del bien común no se asimile completamente al del propietario (exclusivo y excluyente). Por ello, ese derecho está sujeto a las limitaciones siguientes:
1) no debe alterar el destino del bien común, como sería, por ejemplo, utilizar una casa habitación como local industrial; y
2) no debe impedir el ejercicio de igual derecho a los otros copropietarios. El art. 974 se refiere a esta restricción con la expresión: «ni perjudique el interés de los demás».
La doctora MAISCH[4], criticando la expresión: que «no impida a los otros hacer uso de él según su derecho», contenida en su ponencia para la modificación del Código de 1936, haya sido sustituida por la expresión: «ni perjudique el interés de los demás», expresa:
La idea matriz, al regular el derecho de uso del copropietario, es que este derecho sea compatible con el que tienen los demás, en consecuencia es un uti limitado; es la coexistencia de varios derechos de uso sobre un bien, que lógicamente no puede tener las características del ius utendi del propietario individual, o sea la de ser exclusivo y excluyente. En consecuencia, con esta alteración del texto original se ha desvirtuado el carácter limitativo del ius utendi que tiene el copropietario.
Los copropietarios se pueden ponerse de acuerdo en cual habrá de ser el destino del bien común, caso en el que el convenio a que arriben es obligatorio entre ellos (art. 1361). A falta de convenio entre copropietarios habrá de estarse a la naturaleza del bien o al uso que de hecho se le ha venido dando; en caso de desavenencia será el juez el que establece cual es el destino del bien. Cuando un copropietario usa y goza del bien común alterando su destino o impidiendo el ejercicio de iguales facultades a los otros, indudablemente los está perjudicando. Si un copropietario se sirve del bien común, sin alterar su destino ni perjudicar el interés de los demás, estos no pueden impedírselo alegando que lo usa solo o que teniendo una cuota menor lo usa más.
El ius utendi y el ius fruendi se encuentran repartidos entre todos los copropietarios, lo que implica que cada uno de ellos tiene el derecho de servirse del bien común respetando el igual derecho de los demás, cuando no se han puesto de acuerdo sobre el uso y goce del bien de todos en conjunto, o en forma alternada, o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. Si surgen desavenencias entre copropietarios, el Juez regulará el uso y goce del bien común, de acuerdo con las reglas procesales sobre administración judicial de bienes comunes.
El derecho que tiene cada copropietario, cualquiera sea el porcentaje de su cuota parte, de «servirse del bien común» se concretiza con el uso y goce del bien, sin pedirle el consentimiento a los demás copropietarios, pero no lo puede ejercer de cualquier manera, sino que debe hacerlo de conformidad con su destino y sin obstaculizar el ejercicio de igual derecho por los demás copropietarios[5].
El hecho de que el porcentaje de la cuota de participación de un o algunos de los copropietarios sea menor al de otros copropietarios no es óbice para el ejercicio de su derecho de uso y goce sobre el total del bien común, el que no se circunscribe al valor de las cuotas de cada copropietario. Como señala Arata[6]:
si se tiene que la cuota del copropietario «A» es igual a 1/3 y la del copropietario «B» es igual a 2/3, se afirmará que a ambos les corresponde el uso respecto de la totalidad del bien común y no que el condómino «A» s titular de 1/3 del ejercicio de la facultad de uso y que el condomino «B» lo es de 2/3; o que al condómino «A» le corresponde ejercer la facultad de uso respecto de 1/3 del bien común y que al condómino «B» le corresponde dicho ejercicio sobre los 2/3 restantes del bien.
Esto no impide que mediante acuerdo de los copropietarios, en ejercicio de su autonomía privada, se pueda establecer el uso y goce del bien en proporción a sus cuotas o de otra manera[7].
El destino del bien es el que se deriva de su naturaleza (casa habitación, predio agrícola, etc.) o el que lo asignen los copropietarios. Estos pueden con venir el uso y goce del bien común de la manera más amplia, pueden acordar que el uso sea alternativo (primero uno, después otro) según la proporción de su cuota parte, o que todos están habilitados para usarlo simultáneamente, o que solamente alguno o algunos de ellos tendrán el uso de la totalidad del bien en forma exclusiva, o que cada copropietario use de manera exclusiva y excluyente una parte material del bien. Toda modificación del destino del bien o de su uso y goce, adoptada por unanimidad (art. 971.1), es lícita, pues cae dentro del campo de la autonomía privada de los copropietarios, siempre que no afecte normas imperativas, el orden público o las buenas costumbres.
En ocasiones el uso simultáneo podrá no ser conveniente a los intereses de los copropietarios y en otras, serán las características del bien las que no permiten el uso simultáneo o por partes materiales del bien, por ejemplo, un pequeño departamento que alcanza para ser ocupado por un máximo de dos personas. En estos casos, sino hay acuerdo, la cuestión debe resolverse designando un administrador del bien común mediante la mayoría absoluta (art. 971.2) o la designación judicial del administrador (art. 972); y si aún las partes no están de acuerdo queda el derecho de cualquier propietario de pedir la división forzosa del bien (art. 984).
No procede que el copropietario que ocupa el bien común pague renta a otro copropietario que no ocupa dicho bien, por cuanto todos tienen derecho a ejercer la posesión sobre la totalidad del bien y no en proporción a su cuota parte[8]; sin embargo, el copropietario que usa el bien con exclusión de los demás, debe compensar a estos por el valor de uso en la proporción de sus respectivas cuotas (art. 975). Ningún copropietario tiene derecho a servirse en exclusividad de una parte material del bien, sin el asentimiento de los demás. Cada copropietario es libre de servirse o no del bien común. No hay reivindicación entre copropietarios.
Tan igual que en la propiedad individual, los terceros se encuentran excluidos de servirse del bien objeto de copropiedad.
Conforme al párrafo final del art. 974, en caso de desavenencia de los copropietarios sobre el uso del bien común, «el juez regulará el uso, observándose las reglas procesales sobre administración judicial de bienes comunes». Los copropietarios pueden acordar, por unanimidad, que todos ellos ejercerán conjuntamente el bien o que lo harán por tiempo compartido o que solamente alguno o algunos de ellos tendrán el uso o que cada uno hará uso exclusivo de una parte material determinada, o cualquier otro modo de uso que ellos convengan, siempre que no contravengan normas imperativas, el orden público o las buenas costumbres. Si surgen desavenencias entre los copropietarios, no siendo posible que se pongan de acuerdo sobre el uso del bien común, cualquiera de ellos puede solicitar al Juez civil el nombramiento de un administrador judicial y la aprobación de la relación de los bienes sobre los que va a ejercer la administración (art. 770 del CPC).
Si concurren los copropietarios que representen más de la mitad de las cuotas en el valor de los bienes y existe entre ellos acuerdo unánime respecto de la persona que debe administrarlos, el nombramiento judicial se sujetará a lo acordado; a falta de acuerdo, el Juez nombrará a uno de los copropietarios o a un tercero que reúna las condiciones para el buen desempeño del cargo (art. 772). El administrador debe desempeñar el cargo diligentemente, de acuerdo con la regulación del uso prevista por el Juez, percibirá los frutos, pagará los tributos que afecten al bien, distribuirá entre los copropietarios los saldos disponibles en proporción a sus respectivas cuotas, rendirá cuenta documentada sobre su gestión con frecuencia no inferior a seis meses y al término de su gestión.
El juez no podrá conceder al administrador la atribución de disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o hacer modificaciones en él, porque para ello se requiere la concurrencia de la unanimidad de copropietarios (art. 971.1). Siempre hay que tener presente que al copropietario no está de acuerdo con la administración judicial le queda la alternativa de solicitar la partición del bien común (art. 984).
[1] MAISCH VON HUMBOLDT, Lucrecia, Algunos aspectos que deberían ser esclarecidos en el libro de derechos reales del Código Civil, en Libro homenaje a José León Barandiarán Lima: Cultural Cuzco, 1985, p. 328.
[2] Cas. N.° 1744-2011-Lima, de 5.3.2012.
Sexto, […] La calidad de copropietario del bien sublitis que ostenta el accionante resulta incontrovertible, en la medida que dicha situación fáctica ha sido acreditada con los documentos aportados a la demanda, entre ellos, el Certificado Positivo de Propiedad Inmueble […] por lo que en caso el accionante tenga un menor porcentaje de derecho y acciones sobre el bien sublitis, tal situación fáctica no puede impedir el ejercicio de sus derecho que ostenta sobre el bien común aun cuando la madre de la demandada —como refiere esta— tenga un mayor porcentaje de acciones y derecho sobre el citado bien; pues ello contraviene las normas contenidas en los artículos 974 y 976 del Código Civil. [Continúa en el libro]
[3] CÓDIGO CIVIL DE 1852.
Artículo 2131.
Durante la comunidad, cada uno de los herederos tiene derecho a poseer y gozar los bienes de que es propietario pro-indiviso. Puede enajenarlos por título gratuito u oneroso, gravarlos o celebrar sobre ellos cualquier contrato; pero no ejercerá estos derechos, sino con la indeterminación á que está sujeta de bienes, hasta que la herencia sea dividida. [Continúa en el libro]
[4] MAISCH VON HUMBOLDT, Derechos reales, ob. cit., p. 200.
[5] Cas. N.° 1004-2014-Lima, del 24.4.2015:
Quinto. De una interpretación conjunta del artículo 974 del Código Civil y artículo 40 de la Ley N.° 27157 se tiene que, si bien es cierto los copropietarios tienen derecho a hacer uso del bien común, no es menor cierto que un copropietario no puede alterar su naturaleza efectuando construcciones que sirvan exclusivamente sus intereses, puesto que no solo desnaturalizaría la cualidad del bien común, sino que perjudicaría el interés de los demás copropietarios. Sexto. Si un copropietario se ve afectado por el uso indebido del bien común por parte de otro copropietario, puede pedir que este retire la causa que originó el perjuicio, lo cual se puede traducir, de ser el caso, en la destrucción de lo indebidamente construido en el área de uso común.
[6] ARATA SOLÍS, Moisés, La copropiedad y derechos de los copropietarios, Lima: Gaceta Jurídica, 2016, p. 14.
[7] CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO.
Artículo 1987. Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes
[8] Cas. N.° 963-96-Lima, del 5.11.1997.
No procede que el condómino que ocupa un bien pague cantidad de dinero por concepto de renta a otro condómino que no ocupa dicho bien, porque todos tienen derecho a la posesión común.
