Sumario.- 1. Introducción, 2. Compraventa, 2.1. Partes del contrato, 2.2. Prestaciones a cargo de las partes, 2.3. Algunas particularidades sobre la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles, 3. Elementos de la compraventa (el bien y el precio) y su distinción con la permuta, 4. Nuestra definición, 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.
1. Introducción
El contrato de compraventa es indiscutiblemente el que tiene mayor importancia entre los de su clase, en primer lugar, porque se trata del contrato tipo de los translativos de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial. Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a la compraventa para explicarnos ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia. (Rojina, 2001, p. 48)
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Efectivamente, el contrato de compraventa reviste tal importancia, pero no solo porque a través de este se transfiere la propiedad sino también porque debido a su riqueza conceptual, modalidades y pactos que lo puedan integrar, toma más tiempo revisarlo, explicarlo y entenderlo a cabalidad en las distintas facultades de derecho de cualquier país. Recordemos que para conocer íntegramente esta institución se tienen que revisar la venta de bien futuro; la venta de esperanza incierta; la venta de bien ajeno; la venta a satisfacción del comprador, a prueba y sobre muestra; la compraventa sobre medida, la compraventa sobre documentos; la compraventa con reserva de propiedad; el pacto de retroventa y el derecho de retracto. Asimismo, el contrato que le sigue en nuestro Código Civil, nos referimos a la permuta, se regirá por sus disposiciones en lo que le resulten aplicables (1603 del CC).
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir el dominio, dentro de grupo de los contratos translativos, y la compraventa es a su vez la figura fundamental para adquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de dominio. (Rojina, 2001, p. 48)
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Comprar o vender son, pues, actividades que nos acompañan a lo largo de la vida tengamos nociones jurídicas o no.
2. Compraventa
De acuerdo al artículo 1529 del Código Civil (en adelante CC):
“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.
De la definición que contiene este numeral se extraen a las partes del contrato de compraventa (comprador y vendedor) y la prestación a cargo de de cada una de las partes.
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2.1. Partes del Contrato
Por un lado tenemos al vendedor que se obliga a transferir un bien (mueble o inmueble) y por el otro al comprador que se obliga a pagar su precio en dinero.
2.2. Prestaciones a cargo de las partes
Con respecto a la prestación a cargo del vendedor, este se obliga a entregar un bien inmueble, verbigracia una casa o un bien mueble, por ejemplo un libro.
Con respecto a la prestación a cargo del comprador, este se obliga a pagar un precio en dinero. Como en el caso de la prestación de la contraparte, se trata de una obligación con prestación de dar.
2.3. Algunas particularidades sobre la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles
De la definición de compraventa se desprende que el contrato no se confunde con la traslación de dominio y nada impide que esta última se produzca en un momento distinto, como acontece con la tradición o entrega posterior de los bienes muebles o con la compraventa de inmuebles con pacto de reserva de propiedad (artículo 1583 del CC). (Arias Schreiber, 2011, p. 31)
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De la opinión citada podríamos colegir que el contrato (título) per se no transmite la propiedad del bien inmueble sino que hace falta un acto posterior (modo) que concretice el traspaso del dominio del vendedor al acreedor.
Sin embargo vale la pena recordar que en virtud del 949 del CC:
“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
Pareciera que en virtud de este artículo, celebrado el contrato de compraventa el comprador adquiere automáticamente la propiedad del bien incluso antes de entrar en posesión del mismo.
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Esta no es una opinión pacífica en la judicatura nacional. Por ello se alega que en el sistema civil peruano por la compraventa no se transfiere la propiedad de la cosa objeto del contrato, sino que el vendedor se obliga a transferirla, pudiendo versar sobre bienes ajenos. (Exp. Nº 147-1993-Ancash. N.L. Nº 238, p. J-24.)
Es decir, el solo consentimiento generará la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al comprador pudiéndose producir la entrega efectiva del bien en un momento posterior sin generar problema alguno. No obstante, incluso en este caso, el comprador no tendría la plena certeza de haber adquirido la propiedad del mencionado bien sino hasta que haga oponible erga omnes tal derecho (título) inscribiendo la compraventa en los registros públicos.
En el mismo sentido una doctrina brasileña, sigue la tesis obligacional de la compraventa como un negocio jurídico bilateral, en el que la obligación del enajenante consiste en la entrega de la cosa, mientras que la prestación del adquirente se traduce en el pago de un precio en dinero. Al igual que la permuta y la donación, es un contrato traslativo que funciona como un título o causa, mientras que la tradición y el registro son los modos de transmisión de la propiedad. Por lo tanto, si el enajenante promueve ventas sucesivas y el primer comprador no se ocupa de promover el registro, el primero en registrar el bien será el propietario, quedándole al comprador primitivo el presentar una acción indemnizatoria contra el enajenante. (Rosenvald, 2010, p. 542)
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De las opiniones citadas somos de la opinión que el contrato de compraventa (título) solo generará la obligación de trasmitir la propiedad de un bien inmueble y la transmisión definitiva (modo) se dará con la entrega del bien quedando la inscripción en el registro como un requisito opcional pero sugerible en la práctica.
3. Elementos de la compraventa (El bien y el precio) y su distinción con la permuta
La cosa, el precio y el consentimiento son presupuestos de la existencia del negocio, sin los cuales no habrá la hipótesis de incidencia para que la compraventa penetre en el mundo jurídico. Existe pues un intercambio de bienes por dinero -de hecho, lo que distingue a la venta de la permuta-, que por regla general prescinde de solemnidades, con la excepción de las impuestas públicamente para la enajenación de inmuebles que excedan los treinta salarios mínimos. (Rosenvald, 2010, p. 542)
En nuestro ordenamiento tanto el bien como el precio son elementos esenciales de la compraventa por lo que de faltar uno de ellos podrá existir cualquier otro contrato (como la permuta[1]) pero no compraventa.
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La permuta es un contrato bilateral y conmutativo como la compraventa por el cual se promete una cosa o derecho a cambio de otra, diferenciándose de la compraventa en que no hay precio, pero ambos contratantes son propietarios de los bienes a permutarse. Por consiguiente, en la permuta rigen las disposiciones de la compraventa en lo que le sean aplicables. (Exp. Nº 1338-1994-La Libertad. M. Ledesma, p. 428.)
4. Nuestra definición
De las doctrinas y casaciones expuestas podemos definir a la compraventa como aquel contrato en virtud del cual una parte denominada vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien mueble o inmueble a cambio de que la otra parte denominada compradora le de un precio en dinero.
5. Conclusiones
El contrato de compraventa reviste tal importancia, pero no solo porque a través de este se transfiere la propiedad sino también porque debido a su riqueza conceptual, modalidades y pactos que lo puedan integrar, toma más tiempo revisarlo, explicarlo y entenderlo a cabalidad en las distintas facultades de derecho de cualquier país. Recordemos que para conocer íntegramente esta institución se tienen que revisar la venta de bien futuro; la venta de esperanza incierta; la venta de bien ajeno; la venta a satisfacción del comprador, a prueba y sobre muestra; la compraventa sobre medida, la compraventa sobre documentos; la compraventa con reserva de propiedad; el pacto de retroventa y el derecho de retracto.
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El contrato de permuta se regirá por las disposiciones de la compraventa en lo que sean aplicables (1603 del CC).
Comprar o vender son, pues, actividades que nos acompañan a lo largo de la vida tengamos nociones jurídicas o no.
El solo consentimiento genera la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al comprador, sin embargo, la entrega efectiva del bien podría producirse en un momento distinto sin generar problema alguno.
Para hacer oponibles los derechos de propiedad erga omnes será necesario inscribir la compraventa en los registros públicos.
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El contrato de compraventa (título) solo generará la obligación de trasmitir la propiedad de un bien inmueble y la transmisión definitiva (modo) se dará con la entrega del bien quedando la inscripción en el registro como un requisito opcional pero sugerible en la práctica.
En nuestro ordenamiento tanto el bien como el precio son elementos esenciales de la compraventa por lo que de faltar uno de ellos podrá existir cualquier otro contrato (como la permuta) pero no compraventa.
Podemos definir a la compraventa como aquel contrato en virtud del cual una parte denominada vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien mueble o inmueble a cambio de que la otra parte denominada compradora le de un precio en dinero.
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6. Bibliografía
Arias Schreiber, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.
Rojina, R. (2001). Compendio de Derecho Civil IV-Contratos. México D. F.: Porrúa.
Rosenvald, N. (2010). Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. Comentario al artículo 481, Coordinador: Cezar Peluso, São Paulo: Manole, pp. 541-542.
[1] Artículo 1602.- Por la permuta los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes.
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