Sumario.- 1. Arrendamiento; 2. Partes del contrato; 3. Prestaciones a cargo de las partes; 4. Carácter temporal; 5. El arrendamiento en el derecho comparado; 5.1. Partes del contrato, prestaciones a cargo de cada una de ellas y el subarrendamiento; 5.2. ¿El arrendamiento transmite posesión?; 5.3. ¿El arrendamiento genera obligaciones con prestaciones de dar y hacer? 6. Nuestra definición de arrendamiento; 7. Conclusiones, 8. Bibliografía.
1. Arrendamiento
De acuerdo con el artículo 1666 del Código Civil (en adelante CC):
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
De esta definición se desprenden las partes del contrato de arrendamiento (el arrendador y el arrendatario), la prestación a cargo de cada una de ellas (la cesión en uso que debe hacer el arrendador y la renta convenida a cargo del arrendatario) y el carácter temporal del contrato que suscriben ambas.
2. Partes del contrato
Por un lado, tenemos al arrendador, quien se obliga a transferir el uso temporal de su bien, y por el otro al arrendatario, quien se obliga a entregar una renta convenida por el uso de ese bien.
3. Prestaciones a cargo de las partes
Con respecto a la prestación a cargo del arrendador, el Código señala que este está obligado a ceder el uso de un bien. ¿Que entendemos por uso? Fácil, a uno de los atributos del derecho de propiedad, y en el caso concreto el uso involucra utilizar el bien para lo que este fue diseñado, es decir, se usa un bien inmueble viviendo en él.
Con respecto a la prestación a cargo del arrendatario, el Código prevé que este debe dar una cierta renta convenida, y en el caso concreto, la renta aludida se traduce en dinero.
4. Carácter temporal
El carácter temporal hace alusión al plazo de duración que tiene el arrendamiento. Pudiendo ser de duración determinada o duración indeterminada. Sin embargo, el que sea celebrado de este último modo no significa que se prolongue sin límite de tiempo para ambas partes. En efecto, cualesquiera de ellas podrá ponerle fin cursando el correspondiente aviso judicial o extrajudicial a la otra parte (art. 1703 del CC). (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 326)
Asimismo, la temporalidad de este contrato está prevista dentro de una de las tantas obligaciones del arrendatario. Nos referimos a la obligación devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario (art. 1681, inc. 10).
5. El arrendamiento en el derecho comparado
5.1. Partes del contrato, prestaciones a cargo de cada una de ellas y el subrarrendamiento
Haciendo un poco de Derecho Comparado, según el artículo 1.543 del CC español, el contrato de arrendamiento de cosas es aquel por el que «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». Los elementos personales de este contrato son: el arrendador que se obliga a ceder el uso de la cosa y el arrendatario que lo adquiere a cambio de precio (art. 1.546). (Arnau Moya, 2009, p. 282)
También se utilizan los términos inquilino para designar al arrendatario de fincas urbanas e inquilinato (o alquiler) para referirse al contrato; en los arrendamientos rústicos se denomina colono al arrendatario y colonato al contrato. (Ídem)
Para doctrina mexicana, son elementos del arrendamiento los siguientes: l. La concesión del uso o goce temporal de un bien. 2. El pago de un precio cierto, como contraprestación correspondiente a la concesión del uso o goce, y 3. La restitución de la cosa, supuesto que sólo se transfiere temporalmente ese uso o goce. (Rojina Villegas, 2001, pp. 229-230)
De acuerdo con una doctrina argentina, son elementos tipificantes de este contrato, la transferencia onerosa del uso y goce sobre una cosa sometida a un plazo resolutorio determinado. Mediante la locación se transmite un derecho personal, no real, que consiste en el uso y goce de la cosa por un plazo; por ello se debe señalar que si el uso y goce se hace por un derecho real, el contrato es usufructo; si se transfieren los frutos o productos de un bien raíz por un título oneroso, es una venta de frutos. (Lorenzetti, 2000, p. 323)
Estima una doctrina brasileña que es un contrato bilateral que genera obligaciones para ambas partes (uso y disfrute del bien a cambio de una retribución pecuniaria); oneroso, los sacrificios y las ventajas son recíprocos; conmutativo, siendo las prestaciones conocidas y pre-estimadas por las partes; y consensual, perfeccionándose con el acuerdo de voluntades, en la medida en que la entrega de la cosa no presupuesto de existencia, sino una fase de ejecución. Finalmente, es un contrato de duración, con ejecución sucesiva y renovada de las prestaciones de dar cierta cantidad en cada período. Como presupuestos de existencia de la locación tenemos: consenso de los sujetos, cosa, temporalidad, remuneración, consenso, res, tempum, pretiun. (Rosenvald, 2010, p. 604)
Advertimos que en los ordenamientos español, mexicano, argentino y brasileño la obligación a cargo del arrendador estriba en entregar el uso y el disfrute de un bien. Ya habiendo explicado en que consiste el uso; el disfrute o goce implica obtener un provecho económico del bien que se posee como, por ejemplo, a través del subarrendamiento[1]. Si bien esta figura está prevista en nuestro ordenamiento nacional ella requiere del asentimiento escrito del arrendador. Cabe agregar que en caso se transfiera el uso y el disfrute de un bien tal acto se confundiría con una figura de los derechos reales, nos referimos al usufructo[2].
5.2. ¿El arrendamiento transmite posesión?
Según una doctrina brasileña, los sujetos del contrato son el locador (arrendador) y el locatario (inquilino). Como regla general, el propietario transmite la posesión directa de la propiedad al locatario, reservando la posesión indirecta debido a la relación de derecho obligacional. No existe necesariamente una coincidencia entre la posición del arrendador y la del propietario, ya que incluso un no propietario puede ceder el uso y disfrute de la cosa bajo arrendamiento (subarriendo) si no existe una prohibición contractual. En este caso, la propiedad será tripartita, con propiedad directa para el sub-arrendatario y propiedad indirecta para el propietario y aquel que cedió la posesión. (Rosenvald, 2010, p. 604)
Sabiendo que el uso es uno de los atributos del derecho de propiedad y que la posesión es el ejercicio de hecho de uno de esos atributos (usar, disfrutar, disponer y reivindicar). Podemos colegir que efectivamente en el contrato de arrendamiento encontramos a dos poseedores: Por una parte al poseedor mediato (arrendador) quien confiere el título y por otra parte al poseedor inmediato (arrendatario) quien hace uso del bien en virtud del título conferido por aquel.
5.3. ¿El arrendamiento genera obligaciones con prestaciones de dar y hacer?
Opina una doctrina argentina, que elementos esenciales de esta figura son el uso y goce de la cosa, el tiempo y el precio en dinero. De los cuales se generan dos obligaciones nucleares: para el locador, una obligación de dar, toda vez que la cosa no puede ser usada ni gozada sino después de la entrega, y para el locatario una obligación de dar suma de dinero. Aunque un sector de la doctrina señala que también hay obligaciones de hacer, como la de asegurar el goce pacífico de la cosa, conforme a la terminología moderna; se trata de deberes secundarios de conducta. (Lorenzetti, 1999, p. 324)
Somos de la opinión que las obligaciones de hacer a las que se hacen referencia son las llamadas obligaciones de saneamiento[3] las cuales funcionan como garantías contractuales implícitas ya que no será necesario pactarlas para que el arrendatario las reclame al arrendador. Agregamos nosotros la obligación de entrega del bien con todos sus accesorios (de dar) (art. 1678) y las obligaciones adicionales del 1680[4] del CC (de hacer).
6. Nuestra definición de arrendamiento
De las doctrinas expuestas, concebimos al arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual una parte denominada arrendador se obliga a transferir a otra parte denominada arrendatario el uso de un bien de forma temporal (plazo determinado o indeterminado) a cambio de una renta convenida. Debiendo el arrendatario devolver el bien sin más deterioro que el de su uso ordinario y el arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien, realizar todas las reparaciones necesarias conservándolo en buen estado para cumplir con el fin del arrendamiento.
7. Conclusiones
Con respecto a la prestación a cargo del arrendador, el Código señala que este está obligado a ceder el uso de un bien. ¿Que entendemos por uso? Fácil, a uno de los atributos del derecho de propiedad, y en el caso concreto el uso involucra utilizar el bien para lo que este fue diseñado, es decir, se usa un bien inmueble viviendo en él.
Con respecto a la prestación a cargo del arrendatario, el Código prevé que este debe dar una cierta renta convenida, y en el caso concreto, la renta aludida se traduce en dinero.
El carácter temporal hace alusión al plazo de duración que tiene el arrendamiento. Pudiendo ser de duración determinada o duración indeterminada.
En los ordenamientos español, mexicano, argentino y brasileño la obligación a cargo del arrendador estriba en entregar el uso y el disfrute de un bien. El disfrute o goce implica obtener un provecho económico del bien que se posee como, por ejemplo, a través del subarrendamiento. Si bien esta figura está prevista en nuestro ordenamiento nacional ella requiere del asentimiento escrito del arrendador. Cabe agregar que en caso se transfiera el uso y el disfrute de un bien tal acto se confundiría con una figura de los derechos reales, nos referimos al usufructo.
Concebimos al arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual una parte denominada arrendador se obliga a transferir a otra parte denominada arrendatario el uso de un bien de forma temporal (plazo determinado o indeterminado) a cambio de una renta convenida. Debiendo el arrendatario devolver el bien sin más deterioro que el de su uso ordinario y el arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien, realizar todas las reparaciones necesarias conservándolo en buen estado para cumplir con el fin del arrendamiento.
8. Bibliografía
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.
ARNAU MOYA, Federico (2009). Lecciones de Derecho Civil II: Obligaciones y contratos. Valencia: Universitat Jaume I.
LORENZETTI, Ricardo Luis (1999). Tratado de los Contratos. Tomo II, Buenos Aires: Rubinzal-Culzoni.
ROJINA VILLEGAS, Rafael (2001). Compendio de Derecho Civil IV. Contratos. Ciudad de México: Editorial Porrúa.
ROSENVALD, Nelson (2010). Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. Comentario al artículo 565, Coordinador: Cezar Peluso, São Paulo: Manole, pp. 603-605.
[1] Artículo 1692.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.
[2] Artículo 999.- El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. Pueden excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades. El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo dispuesto en los artículos 1018 a 1020.
[3] Artículo 1485.- En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor.
[4] Artículo 1680.-También está obligado el arrendador:
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- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
