Fundamento destacado: 5. Respecto a la conclusión del arrendamiento de duración determinada, el artículo 1699 del Código Civil prescribe que este concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
Asimismo, el artículo 1705 del mismo Código regula las causales de conclusión extrajudicial del arrendamiento señalando que además concluye, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:
– Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía (inciso 1).
– Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo (inciso 2).
– Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado (inciso 3).
– En caso de expropiación (inciso 4).
– Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato (inciso 5).
Finalmente, el artículo 1697 del Código sustantivo regula las causales de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendador o arrendatario, estableciendo que podrá resolverse por:
– Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos (inciso 1).
– En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada (inciso 2).
– Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres (inciso 3).
– Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador (inciso 4).
– Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones (inciso 5).
Sumilla: Conclusión del contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento concluye en la fecha pactada por las partes o por encontrarse incurso en alguna de las causales previstas por los artículos 1697 y 1705 del Código Civil.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 1493-2021-SUNARP-TR
Lima,26 de agosto de 2021
APELANTE : ADOLFO WALTER CHIPOCO ESPINOZA
TÍTULO : Nº 1665184 del 25/6/2021.
RECURSO : Escrito del 20/7/2021.
REGISTRO : Registro de Predios de Tacna.
ACTO (s) : Cancelación de arrendamiento.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la cancelación por extinción del arrendamiento inscrito en el asiento D00001 de la partida electrónica Nº 11137730 del Registro de Predios de Tacna.
Para tal efecto se adjunta solicitud sobre “acreditación de extinción de contrato de alquiler inscrito en la partida electrónica Nº 11137730” formulada por Lourdes Cecilia Lozada Rendón, con firma certificada por notaria de Tacna Ángela María Díaz Jara Almonte el 25/6/2021.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Tacna Edilberto Cabrera Ydme denegó la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes:
“Señor(es): ADOLFO WALTER CHIPOCO ESPINOZA ANTECEDENTES
Se ha solicitado la inscripción de extinción de arrendamiento respecto al inmueble inscrito en la partida 11137730 del Registro de Propiedad Inmueble, mediante solicitud de fecha 21/07/2021.
ANÁLISIS
RESOLUCIÓN No. – 1493 -2021-SUNARP-TR
Prevé el Artículo 32º del TUO del Reglamento General de los Registros Público «El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación, de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos …».
No se ha presentado título suficiente para la extinción del arrendamiento. Téngase en cuenta que, conforme obra en el título archivado, se ha previsto que el contrato vencerá el «31 de marzo de 1989». Sin embargo, en la cláusula octava también se ha previsto que el arrendamiento «podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo…». En este contexto, prevé el art. 1700 del CC: «Artículo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento».
Por tanto, corresponde se presente título suficiente en el que conste la voluntad del titular del derecho inscrito (o mandato suficiente), para proceder a la inscripción de la extinción del arrendamiento inscrito.
CONCLUSIÓN
Se procede a observar el presente título de conformidad con lo previsto en el art. 32º y 40º del T.U.O. del Reglamento General de Registros Públicos”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
– Los artículos 32 y 98 del Reglamento General de los Registros Públicos preceptúan que se acredita la extinción del derecho inscrito con la sola calificación del título archivado. En el presente caso se encuentra como título archivado que sustenta la inscripción de la carga y sus posteriores traslados el contrato de arrendamiento agrícola en cuya cláusula novena se estipula que su vigencia vence o se extingue indefectiblemente y de pleno derecho el 31 de marzo de 1989.
– El artículo 1700 del Código Civil es una norma civil que se aplicaría supletoriamente si fuera el caso, pero no se aplica al presente título en la medida que el hecho condición ahí contenido (“… si el arrendatario permanece en uso del bien arrendado…”) no se encuentra objetivamente expresado en el caso pues el inmueble ha variado de uso de chacra o fundo agrícola a urbanización residencial.
– De igual forma, la cláusula octava del contrato de arrendamiento tampoco es aplicable al caso en la medida que no fue activada o puesta en práctica.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica Nº 11137730 del Registro de Predios de Tacna
En la citada partida se independizó el lote 11 de la manzana C de la Asociación de Vivienda de Campo de Lomas de Peschay, distrito de Pocollay, provincia y departamento de Tacna.
En el asiento D00001 se trasladó el asiento D.1) de la ficha Nº 3493 sobre arrendamiento de una porción del fundo El Pino B en un área de 7 hectáreas a favor de Manuel Díaz y Marina Alarcón Rodríguez, por el plazo de cuatro años, conforme a la escritura pública del 2/4/1985 otorgada ante notario J. Berríos.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Beatriz Cruz Peñaherrera. Con el informe oral del abogado Adolfo Walter Chipoco Espinoza.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– ¿Cuándo concluye el contrato de arrendamiento?
VI. ANÁLISIS
1. Mediante el título venido en grado se solicita la cancelación por extinción del contrato de arrendamiento inscrito en el asiento D00001 de la partida electrónica Nº 11137730 del Registro de Predios de Tacna.
El registrador formuló observación solicitando que se presente título suficiente para proceder con la inscripción de la extinción, por considerar que a lo solicitado se opone lo estipulado en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, así como lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil.
En ese sentido, corresponde a este colegiado determinar si procede atender la inscripción solicitada.
2. El artículo 1351 de nuestro Código Civil define al contrato como el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.
A partir de lo normado, el contrato es un acto jurídico plurilateral y patrimonial. La característica de plurilateral responde a la necesidad de la conjunción de la declaración de voluntad de varias partes, a efectos de generar los efectos que sus intereses persigan. De otro lado, la característica de patrimonial se relaciona con la naturaleza económica que producirá el contrato, es decir, las variaciones al patrimonio de los sujetos/partes intervinientes1.
La fuerza vinculante para los contratantes deriva de la voluntad común manifestada en el contrato de tal forma que si alguna de las partes no expresa su conformidad no existe contrato.
[Continúa…]
