La relevancia de la causa concreta en la solución del problema de los contratos de arrendamiento de locales comerciales en tiempos del covid-19

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Sumario: 1. Introducción, 2. La causa concreta, 3. Problema en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, 3.1 Entrega del bien y pago de la renta: ¿únicas obligaciones esenciales del arrendamiento?, 3.2 ¿La posesión ininterrumpida vs. la obligación de mantener al arrendatario en uso del bien?, 3.3 Consecuencias de la imposibilidad de mantener al arrendatario en uso del bien. Relevancia de la causa concreta y solución del problema, 4. Conclusiones.


1. Introducción

Hoy en día, en relación a los contratos de arrendamiento, se ha presentado una problemática particular: ¿se debe seguir pagando la renta? Mediante el presente trabajo, en breves líneas, tomo postura por una solución a la que le agrego un punto de vista que no ha sido muy difundido o tomado en cuenta al momento de dar alternativas de respuesta al problema anteriormente planteando. Para efectos de este trabajo, abordaré la problemática tomando en cuenta los contratos de arrendamiento de locales comerciales, los cuales, en mi opinión, son los que mayores retos han presentado a las partes y a sus abogados.

2. La causa concreta

La causa es la razón que justifica el contrato; es su ratio, es decir, el elemento que lo explica racionalmente[1] o, en otras palabras, la causa es el objetivo del negocio[2]. No obstante, el concepto “causa” ha tenido diversos significados para la doctrina. En ese sentido, a lo largo del tiempo se desarrollaron dos principales teorías: (i) la teoría subjetiva; y, (ii) la teoría objetiva. Para los fines del presente trabajo, me enfocaré únicamente en la teoría objetiva, en su vertiente concreta o individual.

Al respecto, la teoría de la causa concreta o individual entiende a la causa como aquel interés, concretamente perseguido, es decir, que no basta verificar si el esquema usado por las partes es compatible con uno de los modelos contractuales, sino que es necesario buscar el significado práctico de la operación en relación con todas las finalidades que, aun tácitamente, hicieron parte del contrato[3]. Así, cuando hacemos referencia a la causa concreta o individual, debemos entender que dicho concepto obedece a la razón que concretamente justifica el particular contrato examinado, a la luz de las especificidades relevantes que lo caracterizan (el intercambio entre la cosa y el precio, en el particular contexto de circunstancias, finalidades e intereses en los cuales tales partes lo han programado)[4].

No obstante, a efectos de evitar una confusión, cabe recordar lo señalado por el profesor italiano Vincenzo Roppo, quien indica que “la concepción concreta de la causa no significa (y no debe implicar) un retorno a la concepción subjetiva de la causa, es decir, a la impropia valoración de las motivaciones estrictamente individuales de una parte, de sus personales representaciones psíquicas, de sus intereses particulares cultivados en el foro interno. “Concreto” no se identifica con “subjetivo”; lo concreto puede (y aquí debe) declinarse en términos de objetividad. Todo esto remite a la noción de “motivos” del contrato, contrapuestos a su causa.[5]

En atención a lo anterior, debemos precisar que si bien los motivos, en principio, son irrelevantes, dicha irrelevancia tiene un límite: el conocimiento de dichos motivos. En efecto, los motivos, propios de la esfera interna del sujeto, solo pueden tomar relevancia cuando son llamados por las partes para formar parte del contrato. No obstante, el mero conocimiento de un motivo o interés no puede ser suficiente para que adopte relevancia jurídica y forme parte del concepto “causa”, pues, debe existir un elemento que dé dimensión objetiva al interés invocado por la parte y al relieve que este tiene para la posición contractual de la parte misma[6]. Por ello, con toda razón, se ha sostenido que “si se tiene en consideración la causa concreta del contrato; en efecto, si se tiene en cuenta la función práctica que las partes asignaron efectivamente a su acuerdo, cobran importancia los “motivos”, siempre que ellos no se hayan quedado en la esfera interna de cada una de las partes, sino que por el contrario se hayan objetivado en el contrato, convirtiéndose en intereses que el contrato pretende realizar.[7][8]

En atención al breve repaso anterior, considero que la teoría concreta o individual es la teoría causal más idónea y relevante cuando se trata de estudiar el concepto causa de los contratos, ya que (i) escapa de la esfera interna de las partes; (ii) aborda la función económica-individual que las partes han querido otorgar al contrato en específico, rehuyendo de la típica función, legal o social, que dicho contrato pueda tener; (iii) adopta, con dimensión objetiva, la relevancia de los intereses de las partes, que, sin duda, deben ser considerados para entender lo buscado por ellas en la operación concreta; y, (iv) elimina la posibilidad que los contratos típicos siempre tengan causa lícita.

3. Problema en los contratos de arrendamiento de locales comerciales

Luego de haber hecho breves comentarios, aunque necesarios, sobre la causa concreta, toca abordar específicamente la problemática presentada en los contratos de arrendamiento de locales comerciales. Como comentaba al inicio del presente artículo, las partes de muchos (sino todos) contratos de arrendamiento de locales comerciales se han encontrado frente a una gran pregunta: ¿debe seguir pagándose la renta? La pregunta es lógica, ya que el Estado de Emergencia establecido por Decreto Supremo 044-2020-PCM ha determinado la suspensión de muchas actividades económicas.

A continuación, analizaré algunos aspectos que resultan importantes para llegar a una solución.

  • Entrega del bien y pago de la renta: ¿únicas obligaciones esenciales del arrendamiento?

Conforme al artículo 1666 del Código Civil, por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. En ese orden de ideas podemos indicar, en función a las prestaciones, que el contrato de arrendamiento es un contrato de prestaciones reciprocas, es decir, una parte da algo para que la otra le corresponda dando lo que ha asumido.

En base a lo indicado en el párrafo anterior, ¿podemos concluir que ceder el uso del bien, en el caso del arrendador, y pagar la renta, en el caso del arrendatario, son las únicas obligaciones esenciales en el arrendamiento? Lógicamente, conforme a la tipicidad del arrendamiento, para que se configure, implica que haya un desprendimiento de la posesión del titular de tal derecho en beneficio de otra persona y que éste pague a aquel la renta convenida, es decir, son sus elementos esenciales, pero no necesariamente son las únicas obligaciones esenciales que las partes asumen.

El numeral 1 del artículo 1680 indica que es obligación del arrendador “mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento” y el numeral 1 del artículo 1681 establece que es obligación del arrendatario “recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias”. Sin duda hay muchas más obligaciones, esenciales o no, en el marco de un contrato de arrendamiento, pero en relación a las mencionadas hace unos momentos, ¿podemos estar ante obligaciones esenciales? Pienso que sí, ya que obedecen a la causa concreta del contrato, es decir, existen en tanto coadyuvan a la correcta realización de la causa concreta perseguida por las partes, lo cual las vuelve esenciales.

En ese sentido, sostengo que la entrega del bien y el pago de la renta no configuran únicas obligaciones esenciales del contrato de arrendamiento, sino que también lo son (i) el mantener al arrendatario en el uso del bien para la razón concreta que justifica el contrato; y, (ii) usar el bien para el destino específico que ha motivado objetivamente el contrato, pues, coadyuvan a la realización de la función económica-individual del contrato, lo que las vuelve esenciales.

  • ¿La posesión ininterrumpida vs. la obligación de mantener al arrendatario en uso del bien?

Otro asunto importante a tratar –y que ha sido mencionado por algunos abogados– es que si, conforme al artículo 904 del Código Civil, “se conserva la posesión, aunque su ejercicio esté impedido por hechos de naturaleza pasajera”, entonces el arrendatario, al no haber perdido el uso del bien, pues, lo sigue aún en virtud al artículo antes mencionado, debería seguir pagando la renta. ¿Dicha afirmación es correcta? Pienso que no. A mi parecer, un tema es que el arrendatario tenga el derecho de posesión sobre el bien y otro, muy distinto, es que se le garantice que mantendrá el uso del bien para destinarlo al fin pactado.

Por el artículo 904 del Código Civil, el titular del derecho de posesión no perderá tal derecho, ya que no se extinguirá por no poder utilizar el bien temporalmente. Para el caso que nos atañe, el derecho de posesión sigue siendo de titularidad del arrendatario, no lo ha perdido, en tanto el Estado de Emergencia, el cual, si bien no le permite usarlo fácticamente, no le hace perder el derecho por ser un evento temporal. Tanto es así que podrá, una vez levantada la suspensión de realizar su actividad comercial, retornar a sus actividades utilizando el bien y si el propietario se lo impidiese, puede exigirle el ingreso al bien o accionar en su contra mediante los remedios que el Derecho le confiere. Por tal motivo, se ha sostenido que “lo realmente importante, en el contexto del artículo 904, es que el poseedor tenga siempre expedita la posibilidad de volver a ejercer el poder posesorio. Si esta posibilidad se pierde, la protección posesoria desaparece también, a menos que se presente el supuesto del impedimento debido a hechos de naturaleza pasajera previsto en el artículo bajo comentario. El hecho que constituye impedimento para ejercer la posesión debe consistir en circunstancias que estén fuera del control del poseedor, sea por voluntad ajena o sin que medie voluntad alguna (hechos fortuitos).”[9]

Por otro lado, una cuestión distinta es que el arrendador no pueda cumplir con el numeral 1 del artículo 1680, es decir, no pueda mantener al arrendatario haciendo uso del bien. Aquí hay una obligación de garantía del arrendador, la cual consiste en asegurarle al arrendatario que podrá hacer uso factico del bien para la realización de la causa concreta del arrendamiento (uso comercial), es decir, se le garantiza que hará un uso pacífico, sin alteraciones de terceros o del propietario inclusive, que lo pudiesen perturbar en la explotación del bien. No obstante, el arrendador ha sido vencido por un hecho que escapa de su esfera interna, tal como lo es el Estado de Emergencia.

Como podemos apreciar estamos ante situaciones distintas. En una hablamos del derecho real de posesión y en otra hablamos de una obligación de garantía, consistente en asegurarle al arrendatario que nada lo perturbará y podrá mantenerse en el uso pacífico del bien. Por ello, asegurar que, en virtud del artículo 904 del Código Civil, el arrendatario debe seguir pagando la renta porque se mantiene en el uso del bien, es un error conceptual, ya que lo que mantiene por el citado artículo es el derecho de posesión, es decir, tiene el derecho a utilizar el bien, y en el contrato de arrendamiento no solo es esencial que se le ceda la posesión (o el uso en los términos del artículo 1666 del Código Civil), lo cual incluso ya se cumplió en un momento anterior, sino que se mantenga al arrendatario en el uso del bien para el fin específico (causa concreta) del contrato, el cual, en estos tiempos, no puede realizarse (no puede utilizarse con fines comerciales), configurándose una falta de cumplimiento en la obligación del arrendador, el cual, como ya se indicó en el numeral anterior, es una obligación esencial. Nótese que en el arrendatario siempre debe haber un interés determinado para usar el bien, siendo ello lo que justifica la celebración del contrato de arrendamiento y el consecuente pago de la renta.

  • Consecuencias de la imposibilidad de mantener al arrendatario en uso del bien. Relevancia de la causa concreta y solución del problema

Como mencioné en el punto anterior, debido al Estado de Emergencia, el arrendador no ha podido cumplir con mantener al arrendatario en uso del bien. Dicha imposibilidad se ha debido al Estado de Emergencia dictado por el gobierno para combatir los efectos del Covid-19; calificando dicha medida como un hecho fortuito, es decir, una causa que excluye la responsabilidad del deudor, en este caso, el arrendador.

Teniendo en cuenta ello, a efectos de determinar los efectos de tal imposibilidad, resulta necesario examinar el artículo 1316 del Código Civil:

Artículo 1316.- La obligación se extingue si la prestación no se ejecuta por causa no imputable al deudor.

Si dicha causa es temporal, el deudor no es responsable por el retardo mientras ella perdure. Sin embargo, la obligación se extingue si la causa que determina la inejecución persiste hasta que, al deudor, de acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, ya no se le pueda considerar obligado a ejecutarla; o hasta que el acreedor justificadamente pierda interés en su cumplimiento o ya no le sea útil.

También se extingue la obligación que sólo es susceptible de ejecutarse parcialmente, si ella no fuese útil para el acreedor o si éste no tuviese justificado interés en su ejecución parcial. En caso contrario, el deudor queda obligado a ejecutarla con reducción de la contraprestación, si la hubiere.”

Como observamos, el citado artículo establece distintos efectos sobre la obligación afectada por una causa no imputable al deudor. Sin embargo, para el caso de los contratos de arrendamiento de locales comerciales, debemos identificar cuál es el efecto que le corresponde a la “falta de cumplimiento”[10] del arrendador respecto a la obligación de mantener en el uso del bien al arrendatario. En este punto, cabe remarcar que la causa concreta cobra un especial rol en la solución de esta problemática, ya que ella nos da a entender el propósito buscado por las partes. Así, la causa concreta nos dará un camino a seguir, para entender lo buscado por las partes y orientar la solución del problema.

En un primer lugar, ¿podría señalarse que la obligación se ha extinto? No, dado que el Estado de Emergencia es un evento temporal, consecuentemente, al ser una “imposibilidad temporal de por sí no resuelve el contrato y deja vivas las obligaciones de las partes (…).”[11] En ese sentido, la obligación de mantener al arrendatario en el uso del bien sigue vigente, solo que el arrendador no es responsable por el tiempo en que no lo pueda mantener en dicho uso, es decir, por el lapso temporal en que el arrendatario no utilice el bien con la finalidad comercial que configura la causa concreta del contrato. Sin perjuicio de ello, “(…) la imposibilidad temporal puede convertirse en resolutoria.”[12] Ello sucederá si, por el contrato o la naturaleza de la prestación, ya no se le considerara al arrendador obligado a cumplir, o si el arrendatario perdiese interés justificado en el cumplimiento o ya no le fuese útil.

En otro escenario, ¿podría considerarse que hay un cumplimiento parcial? Bajo mi punto de vista, no. Los arrendamientos de locales comerciales tienen una causa concreta: el uso del bien con fines estrictamente comerciales, es decir, realizar actividad comercial o empresarial. Si bien muchos arrendatarios han dejado sus bienes en los locales, pienso que sería incorrecto sostener que se deba pagar la renta (o parte de ella) por mantener esos bienes en el local, tomando como título justificante el propio arrendamiento, ya que no se está cumpliendo la causa concreta del contrato. Del mismo modo, cuando algunas personas han sostenido que el arrendamiento ahora es un contrato de depósito, ello implicaría afirmar que el contrato mutó automáticamente, ya que las partes nunca tuvieron interés en celebrar un contrato de ese tipo, sino otro completamente distinto. Aquí tampoco se encuentra justificación para pagar la renta.

Entonces, estando en el escenario en que el arrendatario mantenga interés en el cumplimiento y el arrendador todavía estuviese obligado a cumplir, ¿qué pasa con la obligación de pago de la renta mientras haya la imposibilidad de mantener en el uso del bien al arrendatario? La respuesta es la suspensión del pago de la renta. En efecto, teniendo en cuenta que en los contratos con prestaciones reciprocas impera el Principio de Reciprocidad, al haber un hecho que imposibilita el cumplimiento de la obligación a cargo de una de las partes, la otra no tendría razón para cumplir con la contraprestación. Así, si el arrendador se ve imposibilitado de mantener al arrendatario en el uso del bien atendiendo a la causa concreta del contrato, el arrendatario no se encontraría obligado a seguir cumpliendo con el pago de renta. La suspensión se encontraría justificada a través de la excepción de incumplimiento regulada en el artículo 1426 del Código Civil, la cual tiene su fundamento en el Principio de Reciprocidad y Buena Fe.

4. Conclusiones

La causa concreta es relevante para entender muchos problemas suscitados en la ejecución del contrato, ya que nos permite entender los propósitos buscados por las partes, identificar obligaciones esenciales e, incluso, determinar cuáles son los remedios que la ley tiene para situaciones específicas.

La problemática de los contratos de arrendamiento de locales comerciales en tiempos del Covid-19 tiene una solución: la suspensión del pago de la renta, en tanto el arrendador esté imposibilitado de mantener en el uso del bien al arrendatario. No obstante, esta es una solución en abstracto, se deberá revisar siempre el contrato en particular, pero teniendo en cuenta los comentarios desarrollados en este trabajo. Adicionalmente, nada impide que las partes, en virtud a la autonomía privada, puedan pactar, si lo consideran oportuno, pagos reducidos de la renta acordada o pagos por otros conceptos.


[1] ROPPO, Vincenzo. El Contrato. Lima: Gaceta Jurídica, 2001, p. 341.

[2] ALPA, Guido. El Contrato. Principios y problemas. Lima: Instituto Pacífico, 2015, p. 89.

[3] BIANCA, Massimo. Derecho Civil. 3. El contrato. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, p. 474.

[4] ROPPO, Vincenzo. Op. cit., pp. 343-344.

[5] Ibidem.

[6] Ibid., p. 355.

[7] BIANCA, Massimo. Op. cit., p. 483.

[8] Bianca (ibidem) propone un ejemplo para entender la dimensión objetiva del interés: “Quien estipula, por ejemplo, en un contrato de transporte de personas, puede querer satisfacer los intereses más disimiles, que por lo general permanecen ajenos al negocio (necesidad de trabajo, de familia, de recreación, etc.); pero si el transportador ofrece un crucero, el interés turístico hará parte del contenido del contrato, para determinar en cabeza del transportador el compromiso de efectuar una prestación idónea para satisfacer ese interés, de tal forma que el interés turístico concurrirá aquí a determinar la causa del contrato.”

[9] García, Luis. “Conservación de la posesión. Comentarios al artículo 904 del Código Civil”. En: Código Civil comentado. Tomo V, Derechos Reales. Lima: Gaceta Jurídica, 2003.

[10] MORALES, Rómulo. Patologías y remedios del contrato. Lima: Jurista Editores, 2011, p. 260.

[11] ROPPO, Vincenzo. Op. cit., p. 921.

[12] Ibidem.

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