Fundamento destacado: 8. […] A su vez, la parcela 19-C aún se mantiene bajo la titularidad de la sociedad conyugal conformada por Angel Renne Valverde Vargas y Nélida Juana Oropeza Ordoñez, sin embargo, debido a que el contrato de opción es de fecha anterior a la transferencia de la parcela 19-B, no queda claro cuál de las dos parcelas fue objeto de dicho contrato, pues de la escritura pública Unicamente se desprende la voluntad de los promitentes de celebrar en el futuro un contrato definitivo de transferencia respecto a una parte del bien inmueble matriz, correspondiente a una extensión de 2 hectáreas.
Entonces, dado que ambas parcelas tienen las mismas áreas y no existen otros elementos que nos permitan identificar el bien objeto del contrato de opción con relación al antecedente registral, corresponde que el administrado adjunte el instrumento público aclaratorio, con lo cual se disipará cualquier duda en relación al bien objeto de contrato de opción y la voluntad expresada por los promitentes.
Sumilla: IDENTIFICACION DEL BIEN OBJETO DEL CONTRATO DE OPCION. Corresponde exigir la presentación de una escritura pública aclaratoria cuando no exista certeza respecto a la identificación del bien objeto del contrato de opción materia de la solicitud de inscripción.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 1392-2023-SUNARP-TR
Lima, 31 de marzo de 2023
APELANTE : SARA NOEMI ZAVALETA SILVA.
TITULO : 3672985 del 7/12/2022 (SID).
RECURSO : Escrito del 7/1/2023.
REGISTRO : Predios de Piura.
ACTO : Contrato de opción.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA
Se solicita la inscripción de un contrato de opción de un terreno de 2 hectáreas y un perímetro de 570.00 metros lineales perteneciente al predio de mayor extensión inscrito en la partida matriz 11178133 del Registro de Predios de Piura.
Para dicho efecto se adjuntó parte notarial de la escritura pública de contrato de opción del 25/7/2022 otorgada ante la notaria de Paita Jennifer Roxana Maldonado Pérez.
1. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Piura, Zully Esther del Carmen Gonzáles Ezcurra, observó el título mediante la esquela de fecha 18/1/2022, cuya parte pertinente se reproduce a continuación:
I.- ACTO SOLICITADO: Inscripción del contrato de opción – Partida N°11178133.
II.- IDENTIFICACIÓN DE DEFECTOS Y SUGERENCIAS:
Mediante reingreso de fecha 10/01/2022, se adjunta documento suscrito por la representante de la empresa JAAS Proyectos y Desarrollo Inmobiliario EIRL y por abogado, interponiendo Recurso de Apelación, sin embargo, la notaría pública no lo ha ingresado, sistemáticamente, corno tal; pues la documentación ha sido presentada como subsanación.
Por lo expuesto, se procede a reiterar la observación contenida en la esquela de fecha 20/12/2022:
2.1- De conformidad con lo prescrito por el Código Civil en su artículo 1419: “Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no”. A su vez, el artículo 1422 del mismo cuerpo legal establece que “El contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo”. En el presente caso, la opción de compra se otorga sobre una parte determinada de terreno, la misma que forma parte de la partida matriz N°11178133, habiéndose dejado establecido como plazo del derecho otorgado, 10 meses contados desde el 31/07/2022.
Revisada la partida electrónica N°11178133 (matriz), se advierte que ésta se encuentra cerrada, por haberse independizado la totalidad de su área en 3 partidas: Parcela A de 19.43 ha, en la partida N°11258031; la parcela B de 2 ha, en la partida N°11258032 y parcela C de 2 ha, en la partida N°11258033. Tal como se verifica, existen 2 predios cuya área es de 2 hectáreas, es decir, misma área sobre la cual se celebra el presente contrato de opción, sin embargo, revisada la partida N* 11258032, se advierte que la titularidad del predio ya corre inscrita a favor de JAAS Proyectos y Desarrollo Inmobiliario EIRL, en mérito a la escritura pública N°156 de fecha 28/11/2022, autorizada por notario público de Paita, Aurelio Alberca Barandiarán.
SUGERENCIA.- En tal sentido, sírvase adjuntar escritura pública aclaratoria, en la cual se deje constancia expresa de la partida registral en la cual se encuentra inscrito el predio objeto del contrato de opción.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente fundamenta el recurso de apelación señalando que se omitió revisar la partida 11258033 en donde se encuentra inscrito el bien materia del contrato de opción.
ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida matriz
En la partida electrónica 11178133 del Registro de Predios de Piura, consta inscrita la parcela 19, zona ex predio rústico Los Ejidos Municipales de Paita, con 23.43 ha del distrito y provincia de Paita, departamento de Piura.
En el asiento BO0000, consta inscrita la independización del inmueble, en tres predios, que son los siguientes:
– Parcela 19-A de 19.43 ha y un perímetro de 2532.13 ml en la partida 11258031;
– Parcela 19-B de 2.00 ha y un perímetro de 570.00 ml en la partida 11258032;
– Parcela 19-C de 2.00 ha y un perímetro de 570.00 ml en la partida 11258033.
Como consecuencia de las independizaciones efectuadas la partida ha quedado cerrada.
[Continúa…]
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