Sumario: 1. Introducción, 2. Primer precedente, 3. Segundo precedente, 4. Tercer precedente, 5. Cuarto precedente, 6. A manera de conclusión.
1. Introducción
Los días 4 y 5 de diciembre del presente año se realizó el 310° Pleno Registral, con la participación de los vocales de todas las Salas que integran el Tribunal Registral de la Sunarp.
De acuerdo con la última versión del Reglamento del Tribunal Registral (V.02[1]) y sus modificatorias, el Pleno Registral puede definirse como la sesión que aglutina a todos los vocales convocados para pronunciarse dentro del ámbito de sus atribuciones. Una de las funciones del Pleno es la aprobación de precedentes registrales, entendidos como acuerdos adoptados por los vocales que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos registrables. Estos criterios constituyen pautas que deben ser seguidas obligatoriamente por las instancias registrales a nivel nacional, mientras no sean modificados o dejados sin efecto por otro acuerdo de Pleno, resolución judicial firme o norma posterior.
Las sesiones del Pleno pueden ser ordinarias o extraordinarias. Las primeras se realizan obligatoriamente tres veces al año, en los meses de abril, agosto y diciembre; mientras que las segundas pueden llevarse a cabo tantas veces como resulte necesario.
El 310° Pleno Registral fue el último celebrado en sesión ordinaria durante el presente año. En dicha sesión, luego de los correspondientes debates, se aprobaron cuatro nuevos precedentes, los cuales fueron publicados el 26 de diciembre en el diario El Peruano. Este dato resulta especialmente relevante para los operadores registrales porque, si bien se trata de acuerdos vinculantes para los vocales desde el momento mismo de su aprobación, los precedentes son de obligatorio cumplimiento a partir del día siguiente de su publicación.
En las líneas que siguen se presentan al lector algunos breves apuntes a propósito de los precedentes vinculantes adoptados en el 310° Pleno y publicados mediante Resolución 329-2025-SUNARP/PT de la Presidencia del Tribunal Registral.
2. Primer precedente
Este precedente aborda la exigencia —o no— de acreditar la nacionalidad del heredero para inscribir la transferencia a título de sucesión (intestada o testamentaria) respecto de un predio ubicado en zona próxima a la frontera.
Sobre este punto, en el Pleno se discutieron dos posturas, cada una reflejada en las Resoluciones 181-2021-SUNARP-TR y 5104-2024-SUNARP-TR.
La primera sostenía que, si luego de revisar el título y consultar la base de datos del Reniec, no se verificaba inscripción del heredero como ciudadano peruano, correspondía al administrado presentar los documentos que acrediten su nacionalidad, porque cuando la Constitución indica que, dentro de los cincuenta kilómetros de nuestra frontera, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, bajo cualquier título, «tierras» se está refiriendo tanto a predios rurales como urbanos[2].
En contraste, la segunda consideraba que, para inscribir la transferencia por sucesión en la partida del bien, bastaba con verificar la inscripción de la sucesión en el Registro de Personas Naturales o el título archivado correspondiente, sin requerir documentación adicional para acreditar otros datos referidos a la identidad de los sucesores –como es el caso de su nacionalidad–.
Luego del debate respectivo, el Pleno aprobó el siguiente precedente vinculante:
Adquisición de tierras dentro de los 50 km. de las fronteras por sucesión
Si revisado el título presentado, los antecedentes registrales y realizada la consulta en el portal electrónico de Reniec, no consta inscripción alguna como ciudadano peruano del sucesor, deberá presentarse documentación sustentatoria que aclare su nacionalidad, en atención a que los extranjeros no pueden adquirir bajo ningún título predios ubicados dentro de los cincuenta kilómetros de la frontera, conforme establece el artículo 71 de la Constitución Política.
Criterio sustentado en la Resolución 181-2021-SUNARP-TR del 7 de mayo de 2021.
Con este criterio, el Tribunal Registral ha suscrito la tesis que la protección dispensada a la franja de cincuenta kilómetros de frontera, prevista en el artículo 71[3] de la Constitución Política, la cual prohíbe que los extranjeros adquieran, bajo cualquier título, derechos reales, alcanza a todos los predios ubicados en dicha zona. Fue, además, sustento de este precedente que la prohibición constitucional no hace distingos, es decir, comprende tanto actos inter vivos como mortis causa, como es el caso de la transferencia de la propiedad por sucesión.
3. Segundo precedente
El tema abordado por este precedente tiene como antecedente directo el Diálogo del Tribunal Registral[4] con las Zonas Registrales X, XII y XIII, realizado el 3 de octubre de este año.
En dicho evento se expusieron dos posiciones: la primera afirmaba que corresponde a las instancias registrales verificar el estado civil del socio transferente de participaciones sociales, cuando este dato no ha sido consignado en el asiento registral; la segunda que, una vez otorgada la transferencia por quien aparece como titular registral del derecho, no corresponde indagar si las participaciones tenían o no la calidad de bien ganancial.
Ante la evidencia de resoluciones contradictorias (1024-2025-SUNARP-TR y 1304-2025-SUNARP-TR) emitidas por la segunda instancia registral sobre casos similares, el Pleno reexaminó la cuestión y aprobó el siguiente criterio como precedente de observancia obligatoria:
Principio de legitimación y transferencia de participaciones sociales
En aplicación del principio de legitimación, el contenido de las inscripciones se reputa exacto y válido, por lo tanto, faculta al titular registral a disponer de su derecho conforme aparece publicado en el asiento registral.
En tal sentido, no corresponde a las instancias registrales indagar la calidad (propia o ganancial) de las participaciones sociales transferidas por quien figura como su único titular registral.
Criterio sustentado en la Resolución 1304-2025-SUNARP-TR del 27 de marzo de 2025.
Este precedente es una manifestación concreta del principio de legitimación que informa el sistema registral peruano. De acuerdo con este principio, los asientos registrales se presumen exactos y válidos, mientras su contenido no sea rectificado, cancelado o declarado inválido, generando una apariencia jurídica que protege al titular registral del derecho inscrito.
Aplicado al Registro de Sociedades, que para el caso de las participaciones sociales cumple una función análoga a los registros jurídicos de bienes, este principio importa que quien aparece como titular registral de participaciones sociales se encuentra autorizado para disponer de las mismas, sin que los registradores puedan reconsiderar el contenido de las inscripciones en la medida que atentaría contra la seguridad jurídica que otorga el Registro.
4. Tercer precedente
Uno de los asuntos no contenciosos más frecuentes en sede notarial es el de sucesión intestada a que se refiere el Título VII de la Ley 26662-Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.
Este procedimiento notarial empieza con la presentación, por parte del interesado, de la solicitud de declaratoria de herederos y sus anexos ante el notario, quien, después de verificar el cumplimiento de los requisitos de ley, solicita la correspondiente anotación preventiva ante el Registro de Sucesiones Intestadas, para así poder dar publicidad registral al inicio del trámite.
Es requisito esencial del procedimiento el consentimiento de todos los interesados; por ese motivo, en caso alguno de ellos se oponga al trámite, el notario deberá suspender su actuación y remitir lo actuado al juez, bajo responsabilidad (artículo 6 de la Ley 26662).
Entonces, una vez producida la oposición, ¿procede la cancelación de la anotación preventiva de sucesión intestada a pedido del notario?
Inicialmente, la respuesta del Tribunal Registral fue negativa (Resoluciones 1054-2015-SUNARP-TR-L y 422-2020-SUNARP-TR-L); sin embargo, en fechas más recientes, se había emitido jurisprudencia registral favorable a la cancelación (Resoluciones 1948-2023-SUNARP-TR y 1938-2025-SUNARP-TR). Llevado el tema al seno del Pleno, quedó aprobado como precedente el siguiente criterio:
Cancelación de anotación de solicitud de sucesión intestada
A efectos de cancelar una anotación preventiva de sucesión intestada tramitada en la vía notarial, en la que se presentó oposición y se derivó la documentación al Poder Judicial, bastará con presentar solicitud de cancelación suscrita por notario que dispuso la anotación o por quien tenga a su cargo su oficio.
Criterio sustentado en las Resoluciones 1948-2023-SUNARP-TR del 5 de mayo de 2023 y 1938-2025-SUNARP-TR del 9 de mayo de 2025.
Con este precedente se reafirma la naturaleza provisional y accesoria de la anotación preventiva de sucesión intestada como medida de publicidad destinada a advertir la existencia de un procedimiento en trámite en sede notarial.
Siendo ello así, resulta lógico que, una vez que el notario pierde competencia para resolver el asunto por haberse formulado oposición y remitido lo actuado al Poder Judicial, la anotación preventiva publicada por el Registro pierde su razón de ser, pues deja de publicitar un procedimiento notarial en curso.
Por último, el Tribunal es de la opinión que, para cancelar la anotación no se requiere mandato judicial ni la exhibición de piezas procesales, basta una solicitud de cancelación suscrita por el notario que ordenó la anotación o por quien se encuentre a cargo de su oficio (sea por licencia del titular, por administración del archivo notarial, etc.).
5. Cuarto precedente
Entre las materias que han adquirido creciente importancia en sede registral durante los últimos años está el saneamiento de la propiedad estatal, especialmente desde la entrada en vigor de la Ley 29151-Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
Al respecto, el Tribunal Registral ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre aspectos vinculados a la calificación del título formal para la anotación preventiva de saneamiento estatal[5], la procedencia del saneamiento a favor de proyectos y programas del Estado que conforman el Sistema Nacional de Bienes Estatales[6], la calificación del acto causal en la declaración jurada en los procedimientos de saneamiento[7] o el cómputo del plazo de vigencia de la anotación preventiva ya mencionada[8].
En esta ocasión, el 310° Pleno Registral ha aprobado el siguiente precedente vinculante dedicado al saneamiento de predios de propiedad municipal:
Saneamiento de predios municipales ubicados fuera de su territorio
Las instancias registrales no pueden cuestionar que una municipalidad realice el saneamiento al amparo de la Ley 29151 de un predio de su propiedad ubicado fuera de su competencia territorial.
Criterio sustentado en la Resolución 2176-2025-SUNARP-TR del 23 de mayo de 2025.
Como es sabido, la Ley 29151 confiere a las entidades que integran el Sistema Nacional de Bienes Estatales la competencia para desarrollar acciones de saneamiento sobre los inmuebles de su propiedad o bajo su administración. Esta atribución no se encuentra necesariamente limitada por los ámbitos territoriales propios de la jurisdicción política o administrativa de los gobiernos locales[9].
En ese sentido, el precedente precisa que las instancias registrales no pueden cuestionar que una municipalidad inicie o ejecute actos de saneamiento físico‑legal sobre un predio de su propiedad al amparo de la Ley 29151, aun cuando dicho predio se ubique fuera de su ámbito territorial.
El razonamiento es coherente con la calificación registral de los actos de saneamiento de propiedad estatal, a la cual se aplica, en lo pertinente, lo dispuesto por el precedente sobre calificación de actos administrativos[10] aprobado por el 93° Pleno del Tribunal Registral e incorporado actualmente al Reglamento General de los Registros Públicos (artículo 32-B). Así, una vez admitida la competencia del gobierno local para promover el saneamiento de los bienes de su propiedad, quedan fuera del ámbito de la calificación registral tanto el examen de los fundamentos de hecho o de derecho esgrimidos por la municipalidad como aquellos vinculados a la regularidad interna del procedimiento de saneamiento regulado por la Ley 29151.
En resumen, se trata de un criterio que favorece la inscripción de los actos de saneamiento de propiedad estatal y evita interpretaciones restrictivas que puedan obstaculizar la regularización del patrimonio municipal.
6. A manera de conclusión
Como se pudo observar en estos breves apuntes, los cuatro precedentes adoptados en el 310° Pleno Registral abordan materias diversas (propiedad en zona de frontera, transferencia de participaciones sociales, anotación preventiva de sucesión intestada y procedimientos de saneamiento de la propiedad estatal), pero todos ellos comparten idéntico objetivo: uniformizar la calificación registral y reducir la diversidad de criterios existentes entre los operadores registrales.
De esta manera, al resolver dudas interpretativas y fijar criterios a ser seguidos uniformemente por las instancias registrales en los procedimientos de inscripción, el Tribunal Registral busca reducir la falta de predictibilidad en nuestro sistema registral y fortalecer la confianza de los usuarios en los Registros Públicos que integran la Sunarp.
[1] Publicada por Resolución 163-2022-SUNARP/SN del 15 de diciembre de 2022.
[2] En la Resolución 181-2021-SUNARP-TR se resaltó que idéntica interpretación fue asumida por el Tribunal Constitucional en la sentencia recaída en el Expediente 04966-2008-PA/TC del 13/4/2009 que declaró infundado el recurso de agravio constitucional interpuesto contra la sentencia de la Corte Superior de Justicia de Tacna que declaró improcedente la demanda de amparo contra la Resolución 171-2007-SUNARP-TR-A emitida por la Quinta Sala del Tribunal Registral, que dispuso la tacha de un título cuya rogatoria consistió en la transferencia por sucesión intestada en favor de un extranjero de un predio urbano situado dentro de los cincuenta kilómetros de la frontera sur.
[3] Artículo 71.- En cuanto a la propiedad, los extranjeros, sean personas naturales o jurídicas, están en la misma condición que los peruanos, sin que, en caso alguno, puedan invocar excepción ni protección diplomática.
Sin embargo, dentro de cincuenta kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley.
[4] Los Diálogos con el Tribunal Registral organizados por la Subdirección de Capacitación Registral de la Sunarp son espacios de intercambio y retroalimentación entre vocales y registradores en torno a las resoluciones, precedentes de observancia obligatoria y demás acuerdos plenarios con incidencia en la calificación de actos y derechos en los servicios registrales.
[5] Precedente aprobado en el 258° Pleno Registral:
Anotación preventiva de saneamiento estatal
Constituye título formal para la anotación preventiva de saneamiento estatal: la comunicación oficial por parte de la entidad (oficio, carta, solicitud, etc.) y la declaración jurada. La omisión de alguno de ellos constituye defecto subsanable.
[6] Precedente aprobado en el 274° Pleno Registral:
Saneamiento físico legal de bienes inmuebles estatales
Es procedente que la titularidad dominial –en virtud del saneamiento estatal al amparo de la Ley 29151 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA– se inscriba a favor de proyectos y programas del Estado que conforman el Sistema Nacional de Bienes Estatales.
[7] Precedente aprobado en el 274° Pleno Registral:
Acto causal en la declaración jurada en los procedimientos de saneamiento
La idoneidad del acto causal, por el que se adquiere la propiedad, que se consigna en la declaración jurada, no es materia de revisión y análisis por parte de las instancias registrales, pues esta evaluación le corresponde a la entidad que realiza el saneamiento y a la SBN como ente rector y supervisor de estos procedimientos.
[8] Precedente aprobado en el 277° Pleno Registral:
Cómputo del plazo de la vigencia de la anotación preventiva del procedimiento especial de saneamiento de predios estatales
El plazo de vigencia de la anotación preventiva se computa a partir de la fecha de su extensión en la partida registral correspondiente.
[9] Esto se explica porque, tal como precisó la Resolución 2176‑2025‑SUNARP‑TR que sirve de sustento al precedente: «Cada municipalidad tiene personería jurídica y por ello, tiene la capacidad para ser titular del derecho de propiedad de cualquier bien. Distinto es el tema relativo a la utilidad o conveniencia de adquirir bienes fuera de la circunscripción territorial de la municipalidad adquirente, pero dicha materia no puede ser evaluada por las instancias registrales».
[10] Calificación de actos administrativos
En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.
