Imagine que usted es propietario de un inmueble que se encuentra conformado por distintas habitaciones. Usted arrienda cada una de las habitaciones por la suma de S/ 450.00. Hace un año usted arrendó una de las habitaciones a Juan; el plazo del contrato ha vencido y Juan se mantiene en posesión del bien. Ante ello usted le requiere la restitución mediante carta notarial. Dada la renuencia de Juan a cumplir con la devolución, decide demandarlo por desalojo invocando la causal de posesión precaria, pues considera — adecuadamente— que la solicitud de devolución ha generado el fenecimiento del título con el cual hasta la fecha Juan venía poseyendo.
Lea aquí las conclusiones del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil (Chiclayo, 2017)
Usted quiere recuperar lo más pronto posible la posesión y por ello decide plantear la demanda ante un Juez de Paz Letrado (JPL) —en donde, de resultar vencido, a Juan sólo le quedaría plantear apelación—, y no ante un Juez Especializado (JE) —en donde Juan, además de la apelación, podría plantear recurso de casación, prolongando de este modo el litigio..
Lamentablemente para usted, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de noviembre del 2017 (en adelante el “Pleno”[1]) ha establecido que una vez que el arrendatario es convertido en precario, la competencia no le corresponde a los JPL, pues al ya no existir cuantía el Juez competente es el JE.
Como ya he señalado en anteriores oportunidades[2], esto constituye un error, porque en este caso sigue existiendo cuantía: la que en su momento vinculó a arrendador y arrendatario, por lo que es esta cuantía histórica la que debe tomarse en cuenta a efectos de determinar la competencia judicial. Y dado que en el caso planteado la renta histórica no supera las 50 URP, el competente debería ser el JPL.
Lea también: Acta de conciliación extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo express
Lamentablemente este no ha sido el criterio del Pleno, con lo cual usted ha quedado “condenado” a plantear su demanda ante un JE; esto quiere decir que probablemente usted deberá litigar hasta la Corte Suprema para recuperar un bien por el cual cobraba S/ 450.00 mensuales de renta.
Imagine ahora que al cabo de un tiempo se le presenta un caso exactamente igual pero esta vez con relación a otra de las habitaciones. Su inquilino (Pedro), pese al vencimiento del plazo, se niega a restituir la posesión, así que usted ha decidido tomar cartas en el asunto. Pero como usted es alguien que aprende de sus errores, ya no le envía la carta notarial, pues ya fue aleccionado: si le manda la carta notarial lo convierte en precario y con ello —en aplicación del Pleno— automáticamente las puertas del JPL se le cerrarán. Decide, entonces, no enviar la carta notarial y plantear la demanda de desalojo ya no por posesión precaria, sino por el vencimiento del plazo de su contrato. Pero antes de ello debe —obligatoriamente— invitar a conciliar a su contraparte.
Una vez que la conciliación resultó infructuosa, usted acude a un JPL planteando su demanda de desalojo por vencimiento del plazo. El Juez se declara incompetente aplicando lo resuelto por la Corte Suprema en la Casación N° 4628-2013-Arequipa[3]:
“Constituyendo la conciliación un acto de requerimiento de devolución del inmueble arrendado, desde la referida fecha el contrato de arrendamiento se constituye en un título fenecido y por tanto deviene en precario el poseedor”.
Es decir, luego de dicha invitación a conciliar Pedro pasó a ser un precario y por ende usted (nuevamente en aplicación del Pleno) ya no podrá plantear su demanda de desalojo ante un JPL, sino ante el JE.
¿Qué significa esto? Que incluso si no se envía la carta notarial solicitando la devolución del bien, ningún desalojo —por más ínfima que haya sido la renta que venía pagando el inquilino— podrá iniciar ante un JPL, pues al tener —obligatoriamente— que invitarlo a conciliar, lo convertirá en precario, con lo cual la controversia —aplicando lo dicho por el Pleno— dejará de tener cuantía, y siendo así la demanda deberá interponerse ante un JE (con lo que se abre la posibilidad de que el litigio llegue hasta la Corte Suprema).
Un sector de nuestra doctrina ha sostenido que podrían evitarse los efectos del Pleno introduciendo en el arrendamiento la (mal) denominada “cláusula de allanamiento”.
“(…) existen dos formas por las que se podría acudir a un Juez de Paz Letrado y simplificar los tiempos para la devolución del bien: el uso de la cláusula de allanamiento futuro que permite la Ley N° 30201 (…) Esto, por cuanto entendemos que el Pleno Jurisdiccional in comento solo será aplicable a aquellos contratos de arrendamiento que no se hayan celebrado conforme a la Ley N° 30201”[4].
De acuerdo con esta opinión, en un arrendamiento que incluya cláusula de allanamiento, la competencia siempre seguirá siendo del JPL, aun cuando el arrendatario haya sido “convertido” en un precario (sin cuantía).
Me permito discrepar de esta opinión. La Ley 30201 —que incorporó al art. 594° CPC la posibilidad de que las partes regulen la referida cláusula de allanamiento— simplemente establece que “Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato”. Es decir, la norma establece una competencia por razón de territorio (Fuero Real), lo cual en nada afecta a la competencia por cuantía, que es la que ha “esclarecido” el Pleno.
Y es que como bien se ha dicho, “las reglas de competencia por la cuantía constituyen criterios de distribución ´vertical´, en el sentido de que el legislador le atribuye el conocimiento de específicos asuntos a los órganos jurisdiccionales de un determinado nivel dentro de la organización judicial (así, Juzgados de Paz, de Paz Letrados, Especializados Civil o de Familia, Salas Civiles Superior o Suprema)”[5].
Por el contrario, “las normas de competencia territorial [que es lo que se regula en la Ley 30201] están enderezadas a establecer el juez horizontalmente competente, vale decir del mismo nivel en la organización judicial. Así, nos indican cuál de los Jueces de Paz, de Paz Letrados, Especializados y Salas Superiores debe conocer un determinado asunto, teniendo presente que cada uno de tales órganos ejerce su potestad jurisdiccional en un ámbito territorial delimitado”[6]
Entonces, el que introduzcamos en nuestro contrato de arrendamiento una cláusula de allanamiento no evita que se aplique la conclusión del Pleno. Por ello, un contrato de arrendamiento (sobre un bien ubicado en Lima) que incluye cláusula de allanamiento, en donde el arrendador ya solicitó la devolución del bien (con lo cual pasó a convertir a su inquilino en un poseedor precario), dejaría de tener cuantía (me estoy limitando a aplicar lo dicho por el Pleno), y por ello la competencia —por razón de la cuantía, y que no tiene nada que ver con la competencia territorial— ya no podría ser del JPL, sino del JE (y debido a la cláusula de allanamiento, de todos los JE, el competente por razón de territorio será el JE de Lima, que es en donde se encuentra ubicado el predio).
¿La cláusula de allanamiento nos “salvó” de tener que iniciar nuestro proceso de desalojo ante el JE? De ninguna manera.
Ahora, una cosa totalmente distinta —y que no ha sido dicha— es que gracias a otra decisión tomada en el Pleno (Tema 2), en los arrendamientos con cláusula de allanamiento (en adelante “ACA”) se ha exonerado al arrendador de tener que presentar el acta de conciliación extrajudicial. Es decir, en un ACA es posible no convertir al arrendatario en precario siempre que el arrendador: (i) no le haya exigido extrajudicialmente la devolución del bien; y (ii) no lo haya invitado a conciliar (algo que el Pleno le habría autorizado[7]). ¿Se solucionaron los problemas entonces? De ninguna manera, pues es poco probable que un arrendador, antes de iniciar un proceso judicial, no quiera ver la forma de recuperar extrajudicialmente su bien, y el mecanismo para ello es solicitando la devolución a su arrendatario.
Entonces, no es cierto que el Pleno —por sí mismo— no sea aplicable a los ACA[8]. Teóricamente, la forma de “burlar” el Pleno es: (i) incluir en el arrendamiento una cláusula de allanamiento; (ii) no exigir extrajudicialmente la devolución; y (iii) no invitarlo a conciliar. ¿Pero es realmente ésta una alternativa viable para el arrendador? ¿A qué lo estamos obligando? A que se involucre en un proceso judicial sin darle la posibilidad de solucionar el caso extrajudicialmente, pues de cometer ese “pecado” estará convirtiendo a su arrendatario en precario y las puertas del JPL le serán cerradas.
En conclusión, los problemas para el arrendador, por el momento, no tienen salida. ¿Cuál debe ser la solución? Antes que fabricar “salidas” que harán que nos topemos con un muro infranqueable, la solución pasa por generar una corriente de opinión que lleve a nuestros Magistrados a corregir, en un nuevo Pleno, el desbarajuste creado en el 2017. Hasta que ello no suceda, los arrendadores seguirán siendo litigantes sin escapatoria.
[1] En el Pleno se tocaron 4 temas; el referido al desalojo contra el arrendatario fue el Tema 1.
[2] Ver mis anteriores trabajos: “¿Desalojo por precario o por vencimiento de contrato? ¿Ante Juez de Paz o Juez Especializado? ¡Qué ha hecho el Pleno Nacional Civil!”. Disponible aquí; “¿Es cierto que existen dos causales alternativas para demandar el desalojo?” Disponible aquí; y “¿Tiene sustento señalar que las causales de desalojo por vencimiento de contrato y por ocupación precaria son correctas y por ende aplicables para un mismo caso?” Disponible aquí.
[3] Publicada en El Peruano el 30/04/2015.
[4] POZO SANCHEZ, Julio. Precario y desalojo por vencimiento de contrato. Disponible aquí.
[5] ARIANO DEHO, Eugenia. “Algunas notas sobre la competencia en materia civil”. En: Ius Et Veritas. Edición N° 39. Diciembre. 2009. P. 123.
[6] Ibid., pág. 126.
[7] Queda pendiente de analizar si el Pleno puede, en este punto, establecer una excepción que la propia Ley de Conciliación no reconoce.
[8] Tal como ya dije, incluso si en un ACA el arrendador exige extrajudicialmente la restitución, habrá convertido a su inquilino en precario y el juez competente —de acuerdo con el Pleno— será el JE.
