Sumario. 1. Introducción, 2. La anotación preventiva, 3. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva, 4. La anotación preventiva como figura distinta a la medida cautelar, 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.
1. Introducción
Normalmente, la doctrina admite dos grandes tipos de anotaciones preventivas. En la primera, están aquellas en cuya base hay un derecho real, pero cuya deficiencia es la falta de documentación formal o fehaciente; o si existe una pretensión de impugnación, por lo que su entrada al Registro busca impedir los efectos de la fe pública registral a favor del tercero de buena fe. Los casos típicos de este primer grupo son títulos en formación o las anotaciones de demanda (ya sea de nulidad, resolución, rescisión o la documentación de un acto jurídico), cuya finalidad es netamente publicitaria; es un medio preventivo que publica sin constituir. (Gonzáles Barrón, 2012, p. 288)
En el segundo grupo se hallan las anotaciones caracterizadas por la constitución registral de una garantía, y que se concreta sobre un bien determinado cuya finalidad es asegurar la satisfacción del acreedor en el pago de una obligación. Aquí se publica constituyendo, encontrándose entre las figuras más usuales al embargo, el secuestro y las prohibiciones judiciales de disponer. (Ídem)
Sin embargo, en el derecho peruano esta clasificación es meramente indicativa, pues se reconoce una gran diversidad de anotaciones preventivas, que superan a las categorías aludidas. La mayoría de ellas están prevista de manera desorganizada en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en adelante RIRP (embargo, bloqueo, anotación de demanda, anotación de inicio de procedimiento notarial, o administrativo), o en leyes especiales. Para tratar de paliar esta maraña normativa, el artículo 64 del Registro General de los Registros Públicos (en adelante RGRP) ha formulado una definición de anotación preventiva. (Ibídem, pp. 288-289)
2. La anotación preventiva
De acuerdo con el artículo 2020 del Código Civil peruano (en adelante CC):
Artículo 2020.- Anotación preventiva
El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el artículo 2019 son materia de anotación preventiva.
Como se puede apreciar, la norma mencionada hace un reenvío a una normativa distinta, nos referimos al RGRP.
De conformidad con el artículo 64 del RGRP:
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.
Téngase en cuenta que en nuestro ordenamiento, la anotación preventiva, se ha regulado a partir de sus características de provisionalidad y transitoriedad, siendo su fin para quien solicita la inscripción del acto de reserva de propiedad, y para los terceros advertir de la posible modificación de los derechos. Esto último debemos enfatizarlo, uno de los fines va dirigido para quien realiza el acto y el otro para que los terceros tengan conocimiento que está próxima la modificación de una situación jurídica subjetiva. (Mendoza Del Maestro, 2016)
Ahora bien, según la RAE, provisional es aquello que “se hace, se halla o se tiene temporalmente”. Transitorio en cambio se refiere a algo “pasajero, temporal” o “caduco, perecedero, fugaz”. Si bien consideramos que el término provisional puede acoger ambos significados, vamos a tomar como provisional aquello que se ubica dentro de un espacio temporal delimitado, añadido al hecho que no es definitivo sino que advierte de una posible modificación de la situación jurídica previamente inscrita; y transitorio como una situación pasajera, que no es permanente. (Ídem)
De acuerdo con la Resolución 227-2001-ORLC/TC, del 29-05-2001. Tribunal Registral:
La anotación preventiva es el asiento extendido en los libros de inscripciones del registro de la propiedad, de carácter generalmente principal y caducable, cuyo objeto es la publicidad registral de situaciones inmobiliarias de contención judicial, de secuestro o de prohibición, judicial o administrativa, de disponer, y de títulos que por defectos subsanables o por otras circunstancias no pueden ser objeto del asiento de inscripción al que tienen o bien que, además tengan por objeto constituir una especial garantía registral.
Los asientos de anotación preventiva constituyen asientos transitorios que tienen por objeto advertir la existencia de una causa de posible modificación del derecho inscrito, teniendo una duración o vigencia temporalmente limitada, por estar destinados a convertirse en otros asientos o extinguirse por caducidad, transcurrido un plazo determinado de tiempo.
Normalmente se dice que el expediente técnico de la anotación preventiva se justifica como contrapeso a los enérgicos efectos del principio de fe pública registral. Ello significa que si el Registro protege al tercer adquirente de buena fe, entonces es necesario proveer un mecanismo también enérgico para eliminar o amenguar las consecuencias negativas derivadas de la inexactitud del Registro. (Gonzáles Barrón, 2012, p. 290)
Por ello, la contrapartida de la fe pública registral (cuyo presupuesto es la exactitud del Registro) se encuentra en las anotaciones preventivas (cuyo presupuesto es remediar la inexactitud del Registro o prevenir de un cambio), lo que se constituye en una advertencia a los terceros en general, a quienes se les pone en conocimiento de que una titularidad inscrita puede ser revocada o modificada. (Ibídem, 2012, pp. 290-291)
Por tal razón, la definición de Díez-Picazo dice que las anotaciones preventivas son: “asientos registrales de vigencia temporalmente limitada, que enervan la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles”. (Ibídem, 2012, p. 291)
De la norma, jurisprudencia y doctrina citadas podemos concebir a la anotación preventiva como aquel asiento temporal y transitorio que tiene por objeto publicitar a quien solicita el acto de reserva de propiedad y a los terceros de la próxima modificación de una situación jurídica subjetiva. Es decir, que una titularidad inscrita podría ser revocada o modificada.
3. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva
Según el artículo 65 del RGRP son susceptibles de anotación preventiva:
a) Las demandas y demás medidas cautelares;
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane;
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;
e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.
4. La anotación preventiva como figura diferente a la medida cautelar
Debemos precisar que las anotaciones preventivas no se encuentran dentro del contenido de las medidas cautelares tal cual lo señaló la Resolución 409-2006-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral. Aclara el destacado procesalista, Giovanni Priori Posada, que el hecho de que algunas medidas cautelares se anoten preventivamente, no implica la identificación de figuras. Téngase en cuenta que la medida cautelar se encuentra vinculada con un proceso por lo que “tiene por finalidad garantizar que el tiempo que toma el proceso no termine por perjudicar al titular de la situación jurídica de ventaja que se ve en la necesidad de acudir al proceso para protegerla”. (Mendoza Del Maestro, 2016)
Una de las herramientas que se tiene para viabilizar las medidas cautelares en el registro es la anotación preventiva dado su carácter de transitorio. Pero esto no implica su identificación. Las medidas cautelares pueden inscribirse o no en los registros, siendo que las anotaciones preventivas solo se manifiestan en el ámbito registral. Asimismo, las anotaciones preventivas son más amplias en el ámbito registral que las medidas cautelares, toda vez que también se refieren a títulos que no tienen como fuente los actos procesales, sino que son solo productos de la autonomía privada. (Mendoza Del Maestro, 2016)
5. Conclusiones
Podemos concebir a la anotación preventiva como aquel asiento temporal y transitorio que tiene por objeto publicitar a quien solicita el acto de reserva de propiedad y a los terceros de la próxima modificación de una situación jurídica subjetiva. Es decir, que una titularidad inscrita podría ser revocada o modificada.
Asimismo, no podemos confundir a la anotación preventiva con una medida cautelar ya que estas no requieren necesariamente inscripción registral y aquellas si bien deben inscribirse pueden referirse a títulos que tengan como fuente tanto actos procesales como aquellos productos de la autonomía privada.
6. Bibliografía
GONZÁLES BARRÓN, Gunther (2012). Derecho registral y notarial. Tomo I. Lima: Jurista Editores.
MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto (2016). “Algunos apuntes sobre las anotaciones preventivas”. Disponible aquí.
