Sumario.- 1. Introducción, 2. El bien ajeno como objeto del contrato, 3. Características del bien ajeno, 3.1. Que sea determinado, 3.2. Que el vendedor y el comprador sepan de su ajenidad para evitar la configuración del delito de estelionato, 4. Aplicabilidad de la promesa de la obligación o del hecho de un tercero: el vendedor promitente, el tercero propietario del bien ajeno y el comprador promisario, 4.1. Compraventa de bien ajeno es nula por falta de manifestación de voluntad del verdadero propietario no vendedor, por ser jurídicamente imposible y por ser contrario a las leyes que interesan al orden público, 5. Rescisión del compromiso de venta de bien ajeno, 6. Nuestra definición, 7. Conclusiones, 8. Bibliografía.
1. Introducción
De acuerdo al artículo 1537 del Código Civil (en adelante CC):
El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470, 1471 y 1472.
Para comenzar, cabe decir que la venta de bien ajeno es un contrato de compraventa en dónde la única particularidad que existe es que el vendedor no ostenta la propiedad del bien materia del contrato al momento de su celebración. (Escobar, 1994, p. 155)
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2. El bien ajeno como objeto del contrato
Los contratos pueden tener por objeto tanto bienes futuros como bienes ajenos, así lo prescribe el 1409 del CC:
La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre:
1. Bienes futuros, antes de que existan en especie, y también la esperanza incierta de que existan, salvo las prohibiciones establecidas por la ley.
2. Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.
3. Características del bien ajeno
3.1. Que sea determinado
Desde luego, partimos de la premisa de que el Código se está refiriendo aquí a la venta de un bien ajeno individualmente determinado, como podría ser un automóvil Toyota, año 2008, de placa N AD-2795, o el inmueble ubicado en la avenida Augusto Bolognesis 221, San Isidro, y que ha prescindido de la venta genérica[1], pues en esta carece de importancia que el vendedor sea dueño al tiempo en que se celebra el contrato y bastará que le entregue al comprador un bien de la calidad pactada y que en su momento lo haga propietario del mismo. (Arias Schreiber, 2011, p. 45)
3.2. Que el vendedor y el comprador conozcan de su ajenidad para evitar la configuración del delito de estelionato
Vale recalcar, que existe un elemento condicionante para que opere la fórmula prevista por el artículo 1537 y es, como lo señala su texto, que ambas partes -esto es, vendedor y comprador- sepan que el bien es ajeno, pues de otro modo desconocerían que lo único que existe es el compromiso asumido por el vendedor, de obtener que el dueño lo transfiera al comprador. ¿Qué sucede, de consiguiente, si el comprador no está al tanto de esta realidad y celebra el contrato de compraventa? La respuesta está dada por lo dispuesto en el artículo 1539[2]. (Arias Schreiber, pp. 45-46)
El desconocimiento de la ajenidad del bien por parte del comprador acarrearía consecuencias penales de conformidad con la Casación 1017-1997, Puno. (El Peruano, 10/12/98, p. 2207):
“La ley permite la compraventa sobre cosa ajena, siempre que el comprador conozca esa situación, en cuyo caso el vendedor se obliga por un tercero. Fuera de estas circunstancias, la venta de cosa ajena es un delito tipificado en el inciso 4) del artículo 197 del Código Penal y denominado estelionato, por lo que constituye un acto ilícito”.
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Cabe resaltar que el estelionato es una modalidad de defraudación independiente del delito de estafa (Casación 461-2016, Arequipa).
4. Aplicabilidad de la promesa de la obligación o del hecho de un tercero: el vendedor promitente, el tercero propietario del bien ajeno y el comprador promisario
Nosotros concebimos a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero como aquel negocio jurídico en virtud del cual una parte denominada promitente se obliga (prestación de hacer) a conseguir que un tercero asuma una obligación o cumpla un hecho que involucre un dar, un hacer o un no hacer en favor de otra parte denominada promisario. Debiendo entregar el promitente una prestación indemnizatoria al promisario en caso que el tercero no asuma la obligación o cumpla con el hecho prometido.
En este caso los sujetos en la venta de bien ajeno serían los siguientes: 1. el vendedor promitente que se obliga a que un tercero le transfiera un bien de su propiedad al comprador promisario; 2. el tercero propietario del bien ajeno y 3. el comprador promisario del bien que está aún en propiedad y posesión del tercero. Debiendo entregar el vendedor promitente una prestación indemnizatoria sustitutoria al comprador promisario en caso no consiga que el tercero le transfiera el bien de su propiedad.
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4.1. Compraventa de bien ajeno es nula por falta de manifestación de voluntad del verdadero propietario no vendedor, por ser jurídicamente imposible y por ser contrario a las leyes que interesan al orden público
Sexto. […] [Los] artículos 1537, 1539 y 1541 del código sustantivo, sólo resulta[n] pertinente[s] para regular las relaciones jurídicas entre el comprador y vendedor de la cosa ajena, pero no están referidos al verdadero propietario no vendedor; […] el verdadero propietario del inmueble, que no ha intervenido en la compraventa y que sin su consentimiento ni autorización se ha vendido el inmueble, tiene como argumento de defensa la nulidad del acto jurídico, de acuerdo al artículo 219 del Código Civil, pues, dicha norma exige que en el contrato de compraventa se encuentre la manifestación de voluntad del propietario del inmueble, y no la voluntad del vendedor no propietario; y además, porque la transferencia de un bien ajeno es jurídicamente imposible, porque no se puede vender el bien del cual no se es dueño, por ser ello contrario a las leyes que interesan al orden público (Casación N.° 2343 2005-Lima, de 06-04-2006, f. j. 6. Sala Civil Permanente [EP, 31-08-2006, p. 17026])
En buena cuenta, el verdadero propietario que haya sido despojado de la propiedad de su inmueble sin haber brindado consentimiento previo puede pedir la nulidad del contrato celebrado entre el vendedor promitente y el comprador promisario.
5. Rescisión del compromiso de venta de bien ajeno
La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda (art. 1539 CC).
Como señalamos previamente, para la configuración de la compraventa de un bien ajeno es necesario que tanto el vendedor promitente como el comprador promisario sepan de la ajenidad del bien que el vendedor se compromete a adquirir primero y transferir después al comprador.
6. Nuestra definición
De lo dicho podemos definir a la venta de bien ajeno como aquel negocio jurídico en virtud del cual una parte denominada vendedora promitente se obliga a que un tercero le transfiera un bien de su propiedad a otra parte denominada compradora promisaria a cambio de un precio en dinero. Sabiendo tanto la vendedora promitente como la compradora promisaria que dicho bien es ajeno y que en caso de incumplimiento la vendedora promitente deberá entregar una prestación indemnizatoria sustitutoria al comprador promisario. Asimismo, el desconocimiento de la ajenidad del bien de parte del comprador le dará el derecho de pedir la rescisión del contrato celebrado y generará la responsabilidad penal del vendedor por el delito de estelionato.
7. Conclusiones
En la venta de bien ajeno se requiere que ambos contratantes (vendedor y comprador) sepan que el objeto del contrato que celebran versa sobre un bien perteneciente a un tercero, caso contrario se configurará el ilícito penal de estelionato.
Concebimos a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero como aquel negocio jurídico en virtud del cual una parte denominada promitente se obliga (prestación de hacer) a conseguir que un tercero asuma una obligación o cumpla un hecho que involucre un dar, un hacer o un no hacer en favor de otra parte denominada promisario. Debiendo entregar el promitente una prestación indemnizatoria al promisario en caso que el tercero no asuma la obligación o cumpla con el hecho prometido.
Podemos definir a la venta de bien ajeno como aquel negocio jurídico en virtud del cual una parte denominada vendedora promitente se obliga a que un tercero le transfiera un bien de su propiedad a otra parte denominada compradora promisaria a cambio de un precio en dinero. Sabiendo tanto la vendedora promitente como la compradora promisaria que dicho bien es ajeno y que en caso de incumplimiento la vendedora promitente deberá entregar una prestación indemnizatoria sustitutoria al comprador promisario. Asimismo, el desconocimiento de la ajenidad del bien de parte del comprador le dará el derecho de pedir la rescisión del contrato celebrado y generará la responsabilidad penal del vendedor por el delito de estelionato.
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7. Bibliografía
Arias Schreiber, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.
Escobar, F. (1994). “Reflexiones en torno a la llamada venta de bien ajeno”. En: Themis, n. 29, Lima: Pucp, pp. 147-164
[1] Los bienes inciertos deben indicarse, cuando menos, por su especie y cantidad.
[2] La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.
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