Temas controvertidos en pretensiones de derechos reales

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Sumario: 1. Introducción, 2. Prescripción adquisitiva, 3. Tercería de propiedad, 4. Desalojo por precario, 5. La accesión y la reivindicación, 6. Reivindicación y mejor derecho de propiedad, 7. Colofón.


1. Introducción

En este artículo desarrollaremos algunos temas sobre procesos de derechos reales. Estos temas son controvertidos en la actualidad y, por ello, son muy comunes en la práctica judicial.

Se han emitido sentencias vinculantes en algunos casos (como en prescripción adquisitiva) o plenos jurisdiccionales (como en reivindicación y mejor derecho de propiedad). Sin embargo, siguen existiendo pronunciamientos de las cortes en sentidos opuestos, incluso votos en discordia al resolver el caso.

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Así, es necesario poner en debate y divulgar las sentencias emitidas por las cortes superiores o supremas para tratar de uniformizar criterios en materias de prescripción adquisitiva, tercería de propiedad, desalojo por precario, accesión y reivindicación, reivindicación y mejor derecho de propiedad.

2. Prescripción adquisitiva

Respecto a la prescripción adquisitiva hemos encontrado sentencias contradictorias. Por ejemplo, a la discusión existente en establecer desde qué momento una persona ya es propietaria del bien por prescripción. Así, en la Casación 760-2013, San Martín, se indicó:

Finalmente, este Supremo Tribunal Considera relevante precisar que la usucapión opera de pleno derecho, esto es que el derecho de propiedad respecto del inmueble poseído se adquiere por la posesión continua, pública y pacífica por el plazo previsto por ley, una vez cumplido dicho plazo, el derecho ya fue adquirido, siendo la sentencia a obtenerse dentro de un proceso sobre Prescripción Adquisitiva de dominio meramente declarativa y no constitutiva.

En el caso citado, se declaró Fundada la Casación y se Ordenó a la Sala Superior que emita nueva sentencia, puesto que la Sala Superior había considerado que la sentencia de Prescripción Adquisitiva de dominio no es declarativa, sino constitutiva de derechos, por lo que, al no haberse aportado en el proceso sentencia judicial firme dictada por autoridad competente que declare a la demandada propietaria por Prescripción Adquisitiva, no puede arrogarse la titularidad de tal situación jurídica.

Para la Sala Suprema, la posesión cumple una función de legitimación. Así, el titular de un derecho sobre el bien puede ejercitar en el tráfico jurídico las facultades derivadas de aquel y los terceros pueden confiar en dicha apariencia.

En sentido opuesto, la Casación 3332-2013, La Libertad señaló que era necesaria la sentencia que declare propietario por prescripción adquisitiva para poder oponer sus efectos:

De la interpretación teleológica de los artículos 950° y 952° del código civil, se desprende que la concurrencia de los requisitos de continuidad, pacificidad y publicidad de la posesión, deben configurarse dentro del período de tiempo establecido para la prescripción, cumplidos éstos se genera un derecho expectaticio sobre el derecho de propiedad, el cual necesariamente debe ser declarado por la autoridad competente y mediante sentencia firme que declare propietario al beneficiario, pues es a partir de la sentencia firme que se genera una nueva situación jurídica respecto de la propiedad del bien y su titular, dado que mientras subsista la inscripción del derecho propietario original –en el caso de bienes registrables– éste puede ejercer los atributos que otorga el artículo 923° del código civil, dentro de los que se encuentra la reivindicación como la acción real por excelencia.

De la interpretación del artículo 952 del Código Civil se regula el derecho que asiste al beneficiario de la prescripción para entablar juicio que se le declare propietario. La casación también señala que la sentencia es título para inscribir la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño. Por lo que concluye:

Tal dispositivo, que tiene naturaleza y efectos netamente procesales, no otorga a la sentencia judicial de Prescripción Adquisitiva únicamente el carácter de declarativa, pues de su aplicación concordada con el artículo 950° ya expuesto, se concluye que es necesaria una sentencia judicial firme para que el derecho de propiedad pueda ser plenamente ejercido y sea oponible a terceros, dado que mientras subsista la inscripción del derecho del propietario original –en el caso de bienes registrables– éste puede ejercer los atributos que otorga el 923° del Código Civil, dentro de los que se encuentra la reivindicación.

Sobre su concepto, la prescripción adquisitiva es una forma originaria de adquisición de la propiedad. A través de ella, el poseedor adquiere la propiedad del bien, por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por ley.

Como señala Gunther Gonzales[1]:

La usucapión tiene un fundamente “positivo”, pues se basa en una acción que el ordenamiento juzga como valiosa objetivamente; y un fundamento “negativo”, pues se basa en una inacción que se considera inconveniente. Por el primero, se privilegia la acción del poseedor que incorpora un bien al circuito económico, posee, explota, produce, crea riqueza y genera un beneficio general, al margen de la titularidad formal. Por el segundo, se castiga una conducta abstencionista y negligente de un propietario que no actúa el contenido económico de su derecho.

En la sentencia del Pleno Casatorio sobre prescripción adquisitiva[2], en el fundamento 44, se mencionan los elementos que se requieren para que se configure la prescripción adquisitiva, que son:

i) La continuidad de la posesión. Es la que se ejerce sin intermitencias, es decir, sin solución de continuidad. Esto no quiere decir que nuestra legislación exija la permanencia de la posesión. No pueden dar actor de interrupción como los previstos por los artículos 904 y 953 del Código Civil, que constituyen hechos excepcionales. En ese sentido, la posesión continua se ejercerá a través de actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictorio alguno, durante el tiempo exigido por ley.

ii) La posesión pacífica. Se dará cuando el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza; por lo que, aún obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de las cosas.

iii) La posesión pública. Será aquella que, en primer lugar, resulte evidentemente contraria a toda clandestinidad, lo que implica que sea conocida por todos, dado que el usucapiente es un contradictor del propietario o poseedor anterior. Por eso, resulta necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos; así, pueden oponerse a ella si esa es la voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante el tiempo que duró y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono y la posesión del usucapiente se consolida.

iv) Como propietario. Puesto que se entiende que el poseedor debe actuar con animus domini sobre el bien materia de usucapión. Al decir de Hernández Gil, la posesión en concepto de dueño tiene un doble significado. En su sentido estricto, equivale a comportarse el poseedor como propietario de la cosa, bien porque lo es, bien porque tiene la intención de serlo. En sentido amplio, el poseedor en concepto de dueño es el que se comporta con la cosa como titular de un derecho susceptible de posesión, que son los derechos reales, aunque no todos, y algunos otros derechos, que aún ni siendo reales permiten su uso continuado.

Además, en la prescripción adquisitiva corta se exige:

v) Justo título. Es el acto jurídico encaminado a la disposición onerosa o gratuita de la propiedad de un bien (por ejemplo: compraventa, permuta, donación, dación en pago, etc.) que cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 140 del Código Civil para considerarlo un acto válido (por eso es considerado justo al título), pero que no produce efectos transmitivos de propiedad, porque el que actúa como enajenante, carece de facultad para hacerlo. Es decir, es un acto válido pero ineficaz[3] (Berastain, 2003: 322).

vi) Buena fe. La buena fe es la creencia del poseedor de ser legítimo por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título, según lo dispuesto en el artículo 906 del Código Civil.

En el citado pleno casatorio, la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación y estableció como doctrina jurisprudencial vinculante:

La correcta interpretación del artículo 950º del código civil debe hacerse en el sentido que nada obsta para que dos o más coposeedores homogéneos puedan usucapir, puesto que de ver amparada su pretensión devendrían en copropietarios, figura jurídica que está prevista en nuestra legislación.

No obstante, como se aprecia, en el Pleno Casatorio no se discutió desde qué momento la persona ya era propietaria del bien. Gunther Gonzales[4] también indica que ello es un hecho debatible, y señala lo siguiente:

En otros países el debate es exactamente el mismo. En Italia, por ejemplo, la jurisprudencia prevaleciente de la Corte de Casación se inclina a favor del carácter constitutivo de la sentencia, seguramente influenciado por la necesaria comprobación que requiere por tratarse de un estado de hecho. Por el contrario, la doctrina mayoritaria se muestra favorable al carácter declarativo de la sentencia, pues la adquisición del poseedor opera ipso iure, sin que sea necesaria la intervención judicial.

Para el citado autor, la prescripción adquisitiva operaría de manera automática por tres razones, que resumiremos a continuación[5]:

i) Consolida la doctrina referida a que la usucapión opera en forma automática. Se trata de un hecho jurídico complejo, que se consuma cuando concurren los diversos elementos y presupuestos que la ley establece. Por ello, la sentencia que reconoce la ocurrencia de este hecho jurídico se limita a declarar o comprobar una situación preexistente y no a crearla.

ii) Permite que el demandado en un proceso de reivindicación oponga la invocación de la prescripción adquisitiva, sin necesidad de demandarla, porque esta es un hecho impeditivo de la pretensión del actor.

iii) De esa forma se cumple a cabalidad lo dispuesto por el artículo 927 del Código Civil, por el cual la acción reivindicatoria es imprescriptibles, pero no procede cuando el demandado ya adquirió por usucapión.

3. Tercería de propiedad[6]

Mediante sentencia de Casación 3671-2014, Lima, publicada en el diario oficial El Peruano, el 7 de diciembre de 2015 se ha emitido el VII Pleno Casatorio Civil, relativo a la tercería de propiedad.

La sentencia del Pleno tuvo como objeto: “dilucidar si en caso de conflicto debía prevalecer el embargo inscrito o la propiedad no inscrita”. La Corte Suprema advirtió que existían dos posibilidades contrapuestas:

La del acreedor que desea ejecutar el bien, aun cuando la propiedad ya se ha transmitido y él ignora esa circunstancia; y en el otro extremo se encuentra el propietario que no inscribió, pero cuenta con título en documento fehaciente de fecha anterior, por lo que se niega a perder su derecho a consecuencia de una deuda ajena.

En este caso, la Corte Suprema estableció como precedente judicial vinculante las siguientes reglas:

  1. En los procesos de tercería de propiedad, que involucren bienes inscritos, debe considerarse, de conformidad con lo dispuesto en la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, en concordancia con los artículos 949 y 1219, inciso 1 del mismo cuerpo legal, que el derecho de propiedad del tercerista es oponible al derecho del acreedor embargante, siempre que dicho derecho real quede acreditado mediante documento de fecha cierta más antigua que la inscripción del embargo respectivo.
  2. El juez de primera instancia, de oficio, una vez que sea admitida la demanda, deberá velar por la legalidad de la certificación de la fecha cierta del documento que presente el tercerista. Para tal fin, podrá oficiar al notario, juez y/o funcionario que haya emitido tal certificación, a efectos de que informe sobre la autenticidad o falsedad de la misma.
  3. En caso de que el notario, juez o funcionario correspondiente no reconozca la autenticidad de la certificación que se le atribuye en el documento presentado por el tercerista, la demanda deberá ser declarada infundada. Se deberá expedir las copias certificadas correspondientes al Ministerio Público, para que este actúe conforme a sus atribuciones.

Si bien saludamos el hecho de que la Corte Suprema haya emitido sentencia vinculante con el fin de unificar la jurisprudencia nacional, hay temas relativos a la normativa de la tercería de propiedad que crea debate respecto de su aplicación y que hubiera sido oportuno que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre ello. Así, existen todavía algunos puntos que consideramos discutibles sobre la mencionada figura.

3.1. Oportunidad para interponer la tercería de propiedad

El Código Procesal Civil (CPC), en su artículo 534, regula la oportunidad para interponer la demanda de tercería:

La tercería de propiedad puede interponerse en cualquier momento antes que se inicie el remate del bien. La de derecho preferente antes que se realice el pago al acreedor.

Leído el artículo 534 del CPC, no quedaba muy claro qué se entendía por el término “antes que se inicie el remate del bien”. Como indica Ledesma[7], “(…) se podría argumentar que la tercería solo podría interponerse hasta antes de iniciarse los actos procesales tendientes al remate o, por el contrario, se podría entender que la demanda se podría presentar hasta el acto de expropiación mismo: el remate efectivo”.

De la revisión de la sentencias emitidas por las cortes, se aprecia que estas emitieron sentencias contradictorias sobre la oportunidad de la tercería. Citamos algunos ejemplos:

  • “Cuando el artículo 534° del código procesal civil expresa que la tercería de propiedad puede interponerse en cualquier momento antes que se inicie el remate del bien, se refiere a la subasta del mismo y no a que se haya señalado fecha para el remate” (Casación 1030-98, Tacna).
  • “(…) conforme lo han establecido múltiples ejecutorias, el precepto antes mencionado está referido a la subasta misma del inmueble y no al señalamiento de fecha para el remate del bien, toda vez que mediante el primero se adjudica a quien haya efectuado la más alta postura, mientras que a través del segundo se produce el llamamiento previo a la verificación de la referida subasta” (Casación 771-2001, Apurímac).
  • “No debe confundirse el auto que ampara una medida de embargo con el acto mismo de su ejecución, pues el primero solamente se limita a estimar la procedencia de un pedido para cautelar el cumplimiento de una decisión definitiva; en cambio, la ejecución del mandato de embargo es forma de secuestro (sic) como el que nos ocupa, implica la desposesión del bien a su propietario a fin de procederse a su remate y adjudicación a terceros; (…); en consecuencia, si bien en autos existe un mandato que ampara la medida cautelar en forma de secuestro conservativo solicitado por la demandada (…), se tiene que el mismo aún no ha sido ejecutado, resultando por ello inoportuna la interposición de la presente demanda de tercería; y siendo así, no obstante que el demandante acredita su derecho de propiedad, sin embargo, carece de legitimidad para obrar, por lo que su demanda debió ser declarada improcedente y no infundada, en aplicación de lo dispuesto en los artículo cuatrocientos veintisiete inciso primero y quinientos treinticuatro del código procesal civil” (Casación 1670-02, Ucayali).

Al respecto, consideramos que la demanda de tercería puede interponerse incluso luego de emitido el auto de remate, pero antes de haberse producido la adjudicación del bien; puesto que con el auto se da inicio a una serie de procedimientos para su ejecución (como tasación del bien, inventario de bienes). Queda expedito el derecho del propietario a interponer la tercería hasta antes del acto de adjudicación; además, desde la fecha en que se emite el auto para el remate hasta su adjudicación, puede transcurrir un largo periodo de tiempo.

3.2. Requisito especial de la demanda de tercería

Para la interposición de las demandas de tercería de propiedad, además de lo regulado en el artículo 424 del CPC, el artículo 535 indica que el demandante debe probar su derecho con documento público o privado de fecha cierta, en su defecto, si no da garantía suficiente a criterio del juez para responder por los daños y perjuicios que la tercería pudiera irrogar.

El 535 del CPC exige cómo requisito que el documento tenga fecha cierta. Esto es necesario para determinar desde que momento el demandante es propietario del bien; lo que ha sido advertido en reiteradas sentencias emitidas por la Corte Suprema y también por el último Pleno Casatorio.

Ejemplos:

  • “La fecha cierta (de la adquisición) no sólo constituye un requisito de admisibilidad sino que resulta indispensable para resolver la Tercería, pues en esta se debe acreditar la adquisición del tercerista con anterioridad al gravamen que pesa sobre el bien que está siendo cuestionado” (Casación 3908-2001, La Libertad).
  • “Para que ésta pueda ser amparada (demanda de Tercería), resulta indispensable que el tercerista acredite que la fecha de adquisición sea cierta y confiable y que además, precede en el tiempo a la medida cautelar” (Casación 2517-2000-Lima).

De las sentencias citadas, se aprecia la importancia de determinar el momento en que el tercerista adquirió el bien y que la fecha sea indubitable. Por ello, en la sentencia del Pleno Casatorio, se ha establecido como precedente vinculante, lo siguiente:

2. El Juez de Primera Instancia, de oficio, una vez que sea admitida la demanda, deberá velar por la legalidad de la certificación de la fecha cierta del documento que presente el tercerista. Para tal fin, podrá oficiar al notario, juez y/o funcionario que haya emitido tal certificación, a efectos de que informe sobre la autenticidad o falsedad de la misma.

3. En caso de que el notario, juez o funcionario correspondiente no reconozca la autenticidad de la certificación que se le atribuye en el documento presentado por el tercerista, la demanda deberá ser declarada INFUNDADA, debiéndose expedir las copias certificadas correspondientes al Ministerio Público, para que este actúe conforme a sus atribuciones.

3.3. Efectos de la tercería de propiedad

Existe controversia respecto a los efectos de la tercería de propiedad, es decir, si dichos efectos se originaban con la sola interposición de la demanda o si es que era necesario que el juez admita a trámite la demanda.

Textualmente el artículo 536 del CPC, establece que:

Admitida la tercería de propiedad, se suspenderá el proceso si estuviera en la etapa de ejecución, aunque esté consentida o ejecutoriada la resolución que ordena la venta de los bienes, salvo que estén sujetos a deterioro, corrupción o desaparición o que su conservación resulte excesivamente onerosa. En estos casos, el producto de la venta queda afectado al resultado de la tercería.

Ahora bien, en la sentencia de Casación 349-2014, Arequipa, se consideró que los efectos de la tercería se deben considerar desde el momento de la presentación de la demanda y no desde el auto que la admite. En ese caso, la Corte indicó que “los efectos de la Tercería no se pueden considerar desde el auto que admite la demanda, por cuanto no es imputable al litigante cualquier demora en el trámite del proceso por culpa inimputable al órgano jurisdiccional”.

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Nuestra opinión es que lo ideal sería que se suspenda el proceso con la sola interposición de la demanda, puesto que existe el peligro de que se remate el bien. Sin embargo, la norma señala textualmente que recién se suspenderá el proceso cuando se “admite a trámite la demanda”. Las únicas excepciones serían que los bienes estén sujetos a deterioro, corrupción o desaparición o que su conservación resulte excesivamente onerosa, en esos casos, el producto de la venta queda afectado al resultado de la tercería.

4. Desalojo por precario

En los procesos de desalojo por precario, también se aprecia sentencias contradictorias si es que dentro de él se discute la pretensión de nulidad de acto jurídico, es decir, referido a la validez del documento con el que el demandante acredita tener legitimidad para interponer la demanda. Por ejemplo en la Casación 2529-2014, Lima indicó:

Que el Colegiado de la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima al expedir al expedir la sentencia de vista de fecha diecisiete de junio de 2014 y declarar fundada la demanda de Desalojo por ocupación precaria, ha concluido que el derecho de propiedad del actor sobre el inmueble sub judice ha quedado acreditado con el negocio jurídico de fecha 24 de agosto de 2007, el mismo que se encuentra inscrito en los Registros Públicos; en tanto que el demandado tiene la condición de ocupante precario al no haber demostrado tener título que justifique su derecho a poseer tal inmueble; añadiendo que no resulta viable, que se soliciten los actuados del proceso de nulidad de acto jurídico.

Además:

El Colegiado no ha considerado que lo que se dilucide en dicho proceso instaurado con anterioridad a la presente acción, puede afectar de modo indefectible a ésta, pues de declararse la nulidad del acto jurídico en mención, evidentemente el desalojo no tendría amparo legal alguno, ya que dicho negocio jurídico constituye el título que sirve de sustento a la pretensión del demandante; aspecto que al no haber sido observado, indudablemente genera la nulidad de la sentencia de vista por afectación al derecho al debido proceso.

Cabe precisar que en el cuarto Pleno Casatorio sobre desalojo, de fecha 13 de agosto de 2012, se estableció en como uno de sus precedentes lo siguiente:

Si en el trámite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220º del código civil, sólo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia –sobre nulidad manifiesta del negocio jurídico–, y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.

Es decir, si el juez advierte o si existe un proceso paralelo de nulidad de acto jurídico, el juez tendrá que pronunciarse sobre el desalojo y no podrá declarar improcedente la demanda, alegando que se podría generar una afectación al debido proceso por existir un proceso que podría incidir en el de desalojo.

Ello porque en la práctica judicial sucedía que los demandados interponían procesos de nulidad de acto jurídico para alargar los procesos de desalojo y seguir ocupando un bien del cual no tenían derecho alguno. Así, en la sentencia del Pleno Casatorio, se dejó establecido que “en todos los casos descritos, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas”.

5. La accesión y la reivindicación[8]

Sobre esta tema también hay diversas casaciones en sentido contradictorio.

La Casación 1184-2004, Arequipa señala:

Resulta física y jurídicamente imposible pretender la restitución sólo del terreno o también de la edificación ajena calificándola de accesoria; toda vez que en el primer caso, no puede separarse de éste la construcción noble levantada sobre el mismo; y en el segundo, a quien se entregue el terreno implícitamente se está haciendo entrega también de la construcción, lo que no resulta ajustado a derecho si sólo se ha acreditado el derecho de propiedad sobre el terreno.

La Casación 43-2007, Tacna indica:

Por el amparo de la demanda reivindicatoria se requiere acreditar no solamente la propiedad sobre el terreno o suelo, sino también la propiedad de las construcciones, por cuanto, es caso de existir discusión respecto de éstas, ello requiere, además, determinar previa o acumulativamente el derecho de propiedad del sobresuelo, mediante la pretensión de accesión, a fin de establecer si dichas construcciones han sido efectuadas de buena fe o mala fe, a efectos de aplicar las consecuencias legales que prevén los artículos 941º y siguientes del Código Civil.

En sentido opuesto, en la Casación 1783-2005-Ica, se estableció:

El artículo 938º del Código Civil determina que el propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él; de modo tal que la edificación en terreno ajeno impone la necesidad de consolidar la propiedad, es decir, reunir en un solo titular el dominio tanto del terreno como de la construcción.

Por su lado, la Casación 2391-2005, Lambayeque señala:

Los supuestos de hecho previstos en los artículos 941º y 943º del código civil, recogen ya la facultad de reivindicación del suelo y de las construcciones unidas o adheridas a él, las que por accesión pasan a formar una unidad.

La exposición de motivos del Código Civil señala que con la accesión se busca cautelar los intereses del propietario del suelo, dado que le concede dos posibilidades; obligar al edificador a que destruya o hacer suyo lo construido. Asimismo, en la Exégesis del Código Civil, se indica que “la accesión inmobiliaria no sólo resulta coherente con enunciados de orden jurídico, como es el principio de accesoriedad y de las partes integrantes, sino que también responde a razones económicas y de equidad. En efecto, económicamente con la incorporación de lo edificado se acrecienta el valor del conjunto y conviene mantenerlo en vez de destruirlo”.[9]

Siguiendo la misma línea, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil del año 2010, que si bien no es vinculante, sí establece un marco referencial para resolver los procesos donde se habían construido edificaciones en terreno ajeno. En el Pleno se llegó a la conclusión que se debe declarar fundada la demanda, atendiendo a que la acreditación de la propiedad del terreno por parte del demandante, implica también que se le repute propietario de lo levantado sobre él, ello en virtud de la accesión, más aún si la parte demandada no ha alegado la propiedad de la construcción.

Consideramos que dicho razonamiento es correcto, pues tal como señala Gonzales Barrón[10], el «presupuesto de la accesión es la existencia de dos bienes, uno de los cuales tendrá carácter de “principal”, y el otro de “accesorio”, siendo este último el que se adhiere al primero (…) Dentro de ese contexto, el ordenamiento jurídico reacciona para dar una solución a la incertidumbre producida por la unión inseparable de bienes distintos correspondientes diversos propietarios».

En ese sentido, consideramos que si el accionante demuestra ser el propietario del terreno, y que no existe prueba alguna que demuestre que las construcciones realizadas sobre el suelo pertenecen al demandado, el demandante tendrá derecho a la restitución del bien inmueble y que se le declare fundada su demanda de reivindicación.

6. Reivindicación y mejor derecho de propiedad

Se discute también si dentro de un proceso de reivindicación se puede evaluar la pretensión de mejor derecho de propiedad; o si el demandante tendría que iniciar un proceso previo en que se discuta el mejor derecho, siendo el pronunciamiento del juez uno de tipo inhibitorio. Así, en la sentencia de Casación 1236-2014, Callao se indicó:

Si tanto la parte demandante como la parte demandada en el proceso, cuentan con título de propiedad respecto al inmueble sub litis, no resulta amparable la demanda de reivindicación, si es que previamente no se dilucida el mejor derecho de propiedad, que en el caso de autos, no ha sido planteada por las parte; motivo por el cual esta Sala Suprema se encuentra impedida de pronunciarse sobre la reivindicación.

No obstante, existe un Pleno Jurisdiccional Civil del año 2008 donde se adoptó por mayoría el siguiente acuerdo. “En un proceso de reivindicación, el juez puede analizar y evaluar el título del demandante y el invocado por el demandado para definir la reivindicación”. Se llegó a tal conclusión por los siguientes fundamentos:

i) Que, la acción de Reivindicación es la acción real por excelencia e importa, en primer lugar, la determinación del derecho de propiedad del actor; y, en tal sentido, si de la contestación se advierte que el incoado controvierte la demanda oponiendo título de propiedad, corresponde al Juez resolver esa controversia; esto es, analizar y compulsar ambos títulos, para decidir si ampara o no la Reivindicación.

ii) Que, conforme al Artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil, el Juez puede resolver fundándose en hechos que han sido alegados por las partes; en consecuencia, en el caso concreto, se puede analizar el mejor derecho de propiedad como una categoría procesal de “punto controvertido”; pero no de “pretensión”.

iii) Que, en aplicación de los principios de celeridad y economía procesales no resulta procedente derivar la demanda de reivindicación a otro proceso de mejor derecho de propiedad; y, además, porque la declaración judicial de mejor derecho de propiedad no es requisito previo y autónomo a la demanda de Reivindicación. Sostener lo contrario implica alimentar la mala fe del demandado que sabiendo que su título es de menor rango que el del actor, opta por no reconvenir especulando que se declare improcedente la demanda.

iv) Que, no se afecta el principio de congruencia procesal; porque, desde el momento en que por efecto de la contestación se inicia el contradictorio y se fijan lo puntos controvertidos, las partes conocen lo que está en debate y las pruebas que sustentan sus afirmaciones y negaciones; de modo que al declararse fundada o infundada la reivindicación por el mérito de éste debate, no se está emitiendo pronunciamiento sobre una pretensión diferente a la postulada en la demanda o extrapetita.

Compartimos el criterio utilizado por el Pleno, para sustentar que dentro de un proceso de reivindicación también se puede evaluar el mejor derecho de propiedad. Sin embargo, es importante que las partes conozcan que esto se va a debatir. Además, debe establecerse como punto controvertido, a fin de no afectar el debido proceso y el principio de congruencia procesal.

7. Colofón

A pesar de la existencia de plenos jurisdiccionales (incluso, plenos casatorios), no se emiten sentencias uniformes al resolver las causas sobre algunos temas concretos.

Hemos señalado también nuestra posición sobre los temas expuestos. Somos conscientes de que podría no ser totalmente correcta. Aún así, contribuye al debate para establecer un marco uniforme sobre la predictibilidad de las decisiones que los justiciables esperan obtener.


* Abogado por la USMP. Magíster en Derecho Constitucional UNFV. Experiencia docente en escuelas de Derecho.

[1] Gonzales Barrón, G. (2010). Manual de actualización civil y procesal civil. Lima: Gaceta Jurídica.

[2] Casación 2229-2008-Lambayeque.

[3] Berastain Quevedo, C. (2003). Requisitos de la prescripción adquisitiva. En: Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas. Tomo V. Lima: Gaceta Jurídica.

[4] Gonzales Barrón, G. (2015). La usucapión. Fundamentos de la prescripción adquisitiva de dominio. Lima: Jurista Editores.

[5] Op. cit.

[6] Comentario de nuestra autoría que se publicó en el blog de la Facultad de Derecho USMP. Disponible aquí.

[7] Op. cit.

[8] Cárdenas, C. (2014). La accesión en la reivindicación según la Corte Suprema. En: Diálogo con la jurisprudencia. Tomo 189. Lima: Gaceta Jurídica, pp. 79-84.

[9] Arias Schreiber Pezet, M. (2006). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica.

[10] Gonzales Barrón, G. (2005). Derechos reales. Lima: Jurista Editores.

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