Renta pagada por fiadores de arrendataria no configura enriquecimiento indebido dado que responde a posesión de inmueble después de vencido el contrato [Casación 3980-2016, Arequipa]

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Fundamento destacado: OCTAVO.- En ese contexto, cuando la Sala Superior desestima la demanda sobre enriquecimiento sin causa, lo hace sobre la base del hecho incontrovertible que el accionante se había constituido en fiador solidario para garantizar las obligaciones de la arrendataria señaladas en el considerando precedente, en ese sentido, encontrándose acreditado que la arrendataria no sólo adeudaba los alquileres impagos de un mes más quince días sino que además, considerando que una vez concluido el Contrato de Arrendamiento, la arrendataria continuaba ejerciendo la posesión del inmueble hasta el veintiséis de setiembre de dos mil uno, fecha en que se efectuó su lanzamiento definitivo, conforme se observa del Acta de Lanzamiento de fojas quinientos cuarenta y tres del cuaderno acompañado sobre Desalojo, podemos concluir que existió una causa justificante para solicitar el pago de los arriendos, los cuales no sólo comprendían la quincena del mes de agosto y de setiembre sino también los meses de octubre, noviembre y diciembre de mil novecientos noventa y nueve, dado que aquellos tres últimos meses constituían una posesión de hecho indebida, tras la conclusión del contrato, lo cual perjudicaba el patrimonio de la arrendadora al no poder ejercer posesión ni disponer sobre el bien inmueble de su propiedad, en consecuencia, el pago efectuado por el demandante no constituye un pago injusto al no verificarse los presupuestos para que prospere la acción de enriquecimiento sin causa a que se contrae el artículo 1954 del Código Civil.


SUMILLA: Encontrándose el arrendatario aún en posesión del bien inmueble, resulta razonable que se establezcan ciertas reglas que habrán de aplicarse durante el periodo de tiempo en que el arrendatario continúe en posesión del inmueble, es así que luego de cursado el aviso de conclusión de contrato de arrendamiento, el contrato deja de existir y, en adelante, lo que se cobra ya no será renta, sino como señala el artículo 1704 del Código Civil, será una penalidad o prestación por el uso indebido del bien después de vencido el contrato.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA

CASACIÓN 3980-2016
AREQUIPA

INDEMNIZACIÓN

Lima, quince de setiembre de dos mil diecisiete.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número tres mil novecientos ochenta – dos mil dieciséis; luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Adolfo Humberto Franco Del Carpio[1] contra la Sentencia de Vista[2] del treinta de junio de dos mil dieciséis, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa que revoca la sentencia apelada de primera instancia de fecha veintiocho de setiembre de dos mil quince[3] , que declara fundada la demanda sobre indemnización por enriquecimiento sin causa y reformándola la declara infundada, la confirmó en lo demás que contiene.

II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

Por Resolución Suprema del catorce de diciembre de dos mil dieciséis[4] , se declaró procedente el recurso de casación formulado por el demandante por las siguientes causales:

i) Infracción Normativa por interpretación errónea del Artículo 1704 del Código Civil, alegándose que: i) La renta convenida es la que surge del acuerdo entre las partes y que se devenga mientras el Contrato de Arrendamiento esté vigente y eficaz, siendo otra cosa muy distinta la que se denomina una prestación equivalente a ella, pues aunque ambos pueden ser equivalentes en cuanto a su monto, no son lo mismo, ya que mientras la renta proviene del Contrato, la prestación equivalente a ella proviene de la ley.

ii) La Sala Superior interpreta tal concepto legal como si fuera una renta, para en base a ello revocar la sentencia de primera instancia y declarar infundada la demanda, bajo el argumento de que los cobros realizados, luego de que operó la Resolución del Contrato de Arrendamiento, corresponden al pago de una renta;

iii) Es menester dilucidar y determinar con absoluta claridad si el concepto introducido por la disposición denunciada se interpreta como el pago de la renta, en cuya virtud el Recurso deberá declararse infundado, pues se estaría dando la razón a la Sala Superior, al considerar que los pagos efectuados luego de la Resolución del Contrato son considerados como merced conductiva, pero si se interpreta como un concepto diferente a la renta convenida, que se encuentra fuera del ámbito contractual celebrado entre las partes, entonces la Sentencia de Vista debe ser casada, pues las sumas cobradas por la demandada luego de operar la Resolución del Contrato de Arrendamiento no son renta, sino una prestación distinta a ella, por lo que sería ilegal su cobro en la vía del Proceso de Ejecución de Garantías, cuando esa obligación no estaba garantizada con la hipoteca;

iv) El optar la Sociedad de Beneficencia Pública de Arequipa por la Resolución del Contrato por falta de pago y luego declararse fundada la demanda de Desalojo por esa causa, trajo como consecuencia que el Contrato quede resuelto desde el treinta de setiembre de dos mil nueve, por los efectos retroactivos de la Resolución conforme a lo establecido en el Artículo 1372, segundo párrafo del Código Civil, pues al no haber cumplido la empresa arrendataria con el pago de la renta de quince días del mes de agosto más el mes de septiembre del mismo año, el Contrato quedó resuelto desde la indicada data, conforme a lo estipulado en la Cláusula Décimo Segunda del Contrato de Arrendamiento, siendo una causa sobreviniente la que motivó la resolución contractual; y,

v) La demandada luego del treinta de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, fecha en que operó la resolución contractual, sólo tenía derecho a demandar el pago de una prestación igual a la renta, pero no podía hacerlo por la vía del proceso de ejecución de garantía hipotecaria, por lo que el cobro de la supuesta renta a los fiadores solidarios de los meses de octubre, noviembre y diciembre de ese año, constituye un enriquecimiento indebido, ya que al no ser propiamente renta no estaba garantizada con la hipoteca constituida por los fiadores solidarios, motivo por el cual dicho concepto se tenía que haber demandado sólo al arrendatario, más no a los fiadores solidarios, mediante un proceso de conocimiento totalmente distinto al de Ejecución de Garantía.

[Continúa…]

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