SUMILLA: Transferencia de cuotas ideales: No se requiere la independización previa de una parte material de un predio de mayor extensión cuando el objeto de la transferencia sea cuotas ideales. En este caso, al registrador le corresponde determinar si el transferente cuenta con dominio inscrito respecto de las cuotas ideales que está disponiendo a la fecha en que el título se presenta al Registro, lo cual deberá establecerse estrictamente del contenido de la partida vinculada del predio de mayor extensión y, de ser el caso, de los títulos archivados de las inscripciones que correspondan.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N 4704-2022-SUNARP-TR
Trujillo, 25 de noviembre de 2022
APELANTE : JOSE MOROTE MERCADO
TÍTULO : 2483953-2022 del 23.8.2022 (SID)
RECURSO : 792-2022
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.o IX – SEDE LIMA
REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA
ACTO : DONACIÓN
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la donación del 33.1858407 % de acciones y derechos del Lote 10 de la Manzana B ubicado en el Pasaje Santa Clarita n.o 154, Asociación de Vivienda Santa Clarita-Ate (Sector B), que forma parte del predio de mayor extensión ubicado en parte del Lote 71 del Fundo La Estrella, distrito de Ate, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida 49034967 del Registro de Predios de Lima, que otorga José Morote Mercado a favor de la sociedad conyugal conformada por Sara Cristina Magan Villalba y Juan Alonso Vega Morote.
Para tal efecto, se ha presentado —a través del Sistema de Intermediación Digital de la Sunarp (SID-Sunarp)— el parte notarial de la escritura pública 2165 de fecha 19.8.2022 otorgada ante el notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título ha sido observado por el registrador público Edgar Alberto Pérez Eyzaguirre mediante la esquela de fecha 24.8.2022, cuyos términos se reproducen a continuación:
Se ha solicitado la inscripción de la donación de acciones y derechos (33.1857407%) que otorga José Morote Mercado, a favor de la sociedad conyugal conformada por Sara Cristina Magan Villalba y Juan Alfonso Vega Morote. Al respecto En la Cláusula Primera de la Minuta, inserta a la Escritura Pública de fecha 19/08/2022, no consta el número de la partida registral en la cual corre inscrito el predio objeto del título, que se describe como Lote 10 de la Manzana B, ubicado en el Pasaje Santa Clarita No 154, Asociación de Vivienda Santa Clarita, Ate, con un área de 363 m2., que formó parte del Lote 71 del Fundo La Estrella; sin embargo, en la cláusula precitada, así como en la Solicitud de Inscripción de Título se ha señalado la Partida No 49034967, que corresponde al predio matriz, en la que el donante es copropietario de acciones y derechos. En consecuencia, previamente deberá independizarse el inmueble objeto del título, a efectos de que pueda efectuarse, luego, la transferencia de las acciones y derechos materia de donación, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo IV del Título Preliminar del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con los Artículos 4, 58, 59 y siguientes del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
Fundamento legal: Artículo 2011 del Código Civil y artículo 32 del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Públicos.
Derechos Pendientes de Pago: Por determinar, al calificarse el reingreso.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor José Morote Mercado interpuso recurso de apelación contra la citada observación del presente título. Los argumentos de la impugnación se resumen a continuación:
– La compraventa de acciones y derechos de un bien inmueble es el acto jurídico por el cual se adquiere la propiedad de una parte de aquel bien que aún no se encuentra independizado; es decir, que de un 100% de acciones y derechos que corresponden a la totalidad de un bien inmueble puedo adquirir el 0.5%, 20%, 50%, 90%, sin tener la certeza de que parte del bien inmueble corresponde al porcentaje que estoy adquiriendo (alícuota), puesto que, el bien inmueble objeto de compraventa no se encuentra subdividido ni independizado.
– En consecuencia, mi derecho de propiedad se encontrará inscrito únicamente en la partida del predio matriz (predio de mayor extensión a la parte que adquirí), como acciones y derechos.
– Cada copropietario puede disponer libremente de su cuota ideal, sea gravándola, vendiéndola, donándola, entre otros actos jurídicos; sin la necesidad de que intervenga el resto de copropietarios.
– Entonces, bajo la premisa de acciones y derechos, solo se transfiere una cuota ideal y no una parte específica del bien inmueble, a menos que se independice dicho bien, caso contrario, no se tendrá la certeza de que el espacio que ocupas del bien inmueble corresponde a las acciones y derechos adquiridas.
– El registrador al momento de calificar el título no ha tenido en consideración o ha omitido tomar en cuenta este imperativo, menos los fundamentos jurídicos glosados, razón por la cual el colegiado dirimente deberá revocar en todos sus extremos la observación por cuanto va en contra de la Ley.
– Preciso que el predio matriz del que adquirí el dominio real se encuentra registrado en la partida 49034967 correspondiente a la parte del lote 71 del fundo La Estrella, distrito de Ate, que no ha sido independizado ni subdividido.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
A fojas 497 del tomo 939, que actualmente continúa en la partida 49034967 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito parte del Lote 71 del Fundo La Estrella, ubicado en el distrito de Ate, provincia y departamento de Lima, con un área de 10,728.13 m2, cuya propietaria primigenia era la Compañía Inmobiliaria San Gregorio Sociedad Anónima.
En el asiento 2 de la foja 498 del tomo 939 se registró el dominio de una doceava parte (1/12) del terreno inscrito en esta partida, a favor de la sociedad conyugal conformada por Juan Morote Rojas y María Mercado, en mérito a la compraventa otorgada por la Compañía Inmobiliaria San Gregorio Sociedad Anónima.
[Continúa…]
