Sumario.- 1. Introducción: el arrendamiento y su (aún) importancia práctica, 2. ¿Qué se entiende por arrendamiento?, 3. ¿Quiénes están impedidos de tomar en alquiler un bien inmueble como inquilinos?, 3.1. ¿Qué se entiende por bien inmueble?, 3.2. El administrador (apoderado, representante o apoyo), los bienes que administra, 3.3. Aquel que por ley está impedido, 4. ¿Quiénes pueden alquilar un bien inmueble a un tercero? ¿Sólo el propietario?, 5. ¿Puede el administrador arrendar el bien a otra persona? ¿Es el arrendamiento un acto de administración ordinario o extraordinario?, 6. Conclusiones, 7. Bibliografía.
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1. Introducción: el arrendamiento y su (aún) importancia práctica
El contrato de arrendamiento ocupa un lugar de privilegio dentro del Código Civil
peruano. Decimos esto porque, después de la compraventa, es el contrato típico que recibe la regulación más extensa y detallada. Se encuentra regulado en el título VI de la sección segunda, relativa a los contratos nominados, entre los artículos 1666 y 1712. Además, la importancia práctica del arrendamiento es muy grande, y los problemas derivados de relaciones contractuales de esta naturaleza son también muy frecuentes. (Castillo, 2010, p. 311)
Muchas veces los inquilinos incumplen con el pago de la renta, subarriendan el bien sin consentimiento del propietario, ocasionan daños a los bienes dados en arrendamiento o no comunican oportunamente los averiás que requieren urgente reparación, etc.
Sin embargo, el tema que pasaremos a abordar a continuación es uno muy particular y en nuestra opinión injustamente poco estudiado y difundido a pesar de su relevancia práctica. ¿Quiénes están impedidos de tomar en alquiler un bien inmueble como inquilinos?
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2. ¿Qué se entiende por arrendamiento?
Concebimos al arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual una parte denominada arrendador se obliga a transferir a otra parte denominada arrendatario el uso de un bien de forma temporal (plazo determinado o indeterminado[1]) a cambio de una renta convenida. Debiendo el arrendatario devolver el bien sin más deterioro que el de su uso ordinario y el arrendador obligarse a mantener al arrendatario en el uso del bien y a realizar todas las reparaciones necesarias para conservarlo en buen estado y así cumplir con el fin del arrendamiento.
3. ¿Quiénes están impedidos de tomar en alquiler un bien inmueble como inquilinos?
De acuerdo con el artículo 1668 del Código Civil (CC), no puede tomar en arrendamiento:
-
- El administrador, los bienes que administra.
- Aquel que por ley está impedido.
Comentamos, a continuacion, el artículo en concreto no sin antes definir lo que se entiende por bien inmueble dada su trascendencia como el objeto por antonamasia del contrato de arrendamiento.
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3.1. ¿Qué se entiende por bien inmueble?
Para el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) el predio es aquella unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable.
Asimismo, el mismo cuerpo normativo define a las unidades inmobiliarias como los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.
En esa línea, para la ley civil son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble los contratos de arrendamiento (art. 2019 CC inc. 6).
Por tal razón, prima facie, parecería que existiese sinonimia en los conceptos de predios e inmuebles, empero ello resulta totalmente erróneo. Si bien para la ley civil son bienes inmuebles el suelo, el subsuelo y el sobresuelo (art. 885 CC, inc. 1) y los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro (art. 885 C, inc. 10), es decir predios. También se consideran bienes inmuebles, sin tener la condición de predios, el mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales (art. 885 CC, inc. 2), las naves y embarcaciones (art. 885 CC, inc. 4), las concesiones para explotar servicios públicos (art. 885 CC, inc. 7), las concesiones mineras obtenidas por particulares (art. 885 CC, inc. 8), los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad (art. 885 CC, inc. 11), etc.
Es decir, el predio es un tipo de bien inmueble de carácter fijo y permanente, en consecuencia, todo predio es un bien inmueble pero no todo bien inmueble es un predio. Por tal razón los arrendamientos recaerán por lo general sobre predios.
En suma, los predios son un tipo de bien inmueble de carácter fijo y permanente (unidad inmobiliaria). Entre ellos tenemos a los lotes, terrenos edificados o no, edificaciones, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas, los aires o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable factible de independizar y cuyo derecho sea susceptible de inscripción en el Registro Público respectivo. Mientras que los bienes inmuebles comprenden a los predios (diques y muelles), pero también derechos (las concesiones, los derechos sobre inmuebles inscribibles), yacimientos (mineros y de hidrocarburos), bienes de carácter movible (naves y embarcaciones) y otros supuestos que contemple la ley.
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3.2. El administrador (apoderado, representante o apoyo), los bienes que administra
El término administrador es un concepto amplio ya que admite un administrador judicial, es decir, nombrado por un juez, un administrador legal, designado por la norma, como en el caso de los padres o los tutores por los bienes de los menores, o un administrador de carácter contractual instituido por voluntad del propietario. Si consideramos la administración judicial, existen diferentes supuestos y corresponderá a cada proceso específico la regulación correspondiente. (Villota, 2024, p. 349)
En esa línea, el administrador tendría la calidad de un representante legal, apoderado o incluso apoyo a quien el poderdante, representado, persona con discapacidad y discernamiento, el juez o la ley le habrían conferido facultades generales (art. 74 CPC) para la realización de actos de administración (art. 154 CC) y determinados actos procesales o facultades especiales (art. 75 CPC) para la realización de actos de disposición (art. 155 CC) y determinados actos procesales.
El artículo 1668 es del administrador de los bienes. La norma no distingue a qué tipo de administrador se refiere. Si al administrador judicial, al legal o al contractual. Si fuera el administrador legal, existen normas expresas que prohíben a los representantes legales a tomar los bienes en arrendamiento. El artículo 538 del Código Civil prohíbe a los tutores tomar en arrendamiento los bienes del menor; norma que se aplica también en el caso de los curadores, conforme al artículo 568 del Código Civil, por los bienes de aquellas personas que tienen capacidad de ejercicio restringida (pródigos, malos gestores, ebrios habituales, toxicómanos, los que llevan anexa pena de interdicción). (Villota, 2024, p. 352)
En el caso del administrador judicial considera el citado autor que también existe prohibición que tome en arrendamiento los bienes del administrado, porque el artículo 775 del Código Procesal Civil señala que el administrador judicial está sujeto a las prohibiciones que señala el Código Civil; y el inciso 8 del artículo 1366 del Código Civil establece que no pueden adquirir derechos reales quienes por autoridad pública administren bienes ajenos. (Ídem)
En este caso advertimos que a la administración judicial le alcanzan las prohibiciones de la administración legal (art. 775 CPC y art. 1366 CC inc. 8).
Asimismo, la norma civil indica los supuestos para que proceda la designación de un administrador judicial de bienes: La falta de padres, tutor o curador, y en los casos de ausencia o de copropiedad (art. 769 CPC).
En consecuencia, la administración judicial es un mecanismo previsto por nuestro ordenamiento jurídico para la protección a los derechos patrimoniales de los menores de edad sin tutor ni curador, en casos de ausencia y de copropiedad. El administrador actúa bajo el mandato judicial y su función es la de administrar determinados bienes ajenos; pese a la falta de regulación, sería recomendable designar a un profesional con
título universitario y con habilidad reconocida para la gestión de patrimonios. (Ledesma, 2008, p. 703)
La administración judicial entonces se configura como un mandato expreso de la autoridad judicial, caracterizándose por su contenido específico, su eminente temporalidad y las particularidades del ejercicio del cargo, que regulan los artículos 773 y 774 del CPC (Ídem)
Para el caso del administrador contractual, el artículo 1668 del Código Civil ha eliminado la prohibición de ser arrendatarios de los mandatarios, pero se mantiene la prohibición del artículo 166 del Código Civil de que no se puede celebrar contrato consigo mismo, a menos que el poderdante lo hubiera autorizado, es decir el apoderado no podría celebrar un contrato a su favor para ser arrendatario, salvo que su poderdante lo hubiera autorizado. (Villota, 2024, p. 352)
En el mismo sentido Castillo Freyre, para quien este sería un típico caso del denominado contrato consigo mismo, el cual se encuentra regulado por el artículo 166 del Código Civil peruano. Esta norma establece que es anulable el acto jurídico que el representante concluye consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, a menos que la ley lo permita, que el representado lo haya autorizado, específicamente, o que el contenido del acto jurídico haya sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un conflicto de intereses. La norma agrega que el ejercicio de la acción le corresponde al representado. (Castillo, 2010, p. 355)
La ley entiende que aquí se presenta uno de esos casos en los que existe conflicto de intereses, ya que el administrador podría aprovecharse de su condición para proceder a convertirse en arrendatario, bajo condiciones sumamente beneficiosas. (Ídem)
En este caso, entendemos nosotros, que basta que el administrador (apoderado, representante o apoyo) cuente con las facultades generales para que puede realizar actos de administración sobre el bien que administra lo cual incluye poder darlo en arrendamiento a un tercero ya que se presupondría que dichas facultades incluyen a los actos de administración, uno de los cuales es poder arrendar. Contrario sensu para que el administrador puede tomar como inquilino el bien inmueble que administra, necesariamente requerirá de las facultades especiales otorgadas por el poderdante, representado, persona con discapacidad y discernamiento, el juez o la ley.
En este caso advertimos que a la administración judicial le alcanzan las prohibiciones de la administración legal (art. 775 CPC y art. 1366 CC inc. 8).
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3.3. Aquel que por ley está impedido
El segundo supuesto de prohibición de ser arrendatario es cuando exista prohibición legal. Es el caso del artículo 1366 del Código Civil que establece la prohibición a algunas personas de adquirir derechos reales respecto de ciertos bienes. Aunque la norma se refiere a la adquisición de derechos reales, está comprendida también el derecho de posesión, conforme lo señalaba el profesor Manuel De la Puente y Lavalle, porque si bien el arrendamiento otorga un derecho personal (ius possidendi), sin embargo se manifiesta en un derecho real (ius possessionis). (Villota, 2024, p. 352)
En ese sentido, no podrían tomar en arrendamiento el Presidente de la República, los ministros, congresistas y otras autoridades nacionales respecto de los bienes públicos nacionales. Igualmente, los alcaldes y gobernadores regionales respecto de los bienes públicos de su jurisdicción. Los jueces o fiscales respecto de los bienes que hayan intervenido en razón de su función. Los abogados respecto de los bienes que hubieran patrocinado hasta un año de concluido el proceso. Los albaceas respecto de los bienes que administran. Los que administren bienes ajenos designados por ley o por autoridad pública, es el caso del administrador judicial. Finalmente, los mediadores, martilleros o peritos respecto de los bienes que hubieran intervenido hasta un año después de su intervención. (Ibídem, pp. 352-353)
Un tema pendiente es si los apoyos pueden tomar en arrendamiento los bienes de las personas que sufren de discapacidad. Si fueran personas con discapacidad que no puedan expresar voluntad, como los apoyos son designados judicialmente, existe prohibición de que estos puedan tomar en arrendamiento los bienes ajenos que administren, conforme al inciso 8 del artículo 1366 del Código Civil. Si fueran apoyos de personas que si pueden expresar voluntad, consideramos que debe existir autorización expresa de estas para que el apoyo pueda tomar el bien en arrendamiento (Ídem).
Como manifestamos previamente, a la administración judicial le alcanzan las prohibiciones de la administración legal (art. 775 CPC y art. 1366 CC inc. 8) y agregamos que la prohibición de la adquisición de derechos reales se extiende al arrendamiento a pesar de ser este un derecho personal.
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4. ¿Quiénes pueden alquilar un bien inmueble a un tercero? ¿Sólo el propietario?
En principio, puede otorgar en arrendamiento todo aquel que tenga el derecho de disfrute de un bien (ius frutendi), es decir, aquel que tenga derecho a percibir los frutos de un bien, que comprenda los frutos civiles. De esta manera, el propietario puede otorgar un bien en arrendamiento porque goza de los atributos de uso y de disfrute, salvo que hubiera cedido estos derechos en vía de usufructo (nudo propietario). Igualmente, puede otorgar en arrendamiento el usufructuario porque goza del derecho de uso y de disfrute del bien, conforme al artículo 999 del Código Civil. (Villota, 2024, pp. 348-349)
El usuario y la persona que goza del derecho de habitación no pueden ceder el bien en arrendamiento porque su derecho es de carácter personalísimo, conforme al artículo 1029 del Código Civil. El arrendatario o inquilino no puede ceder su contrato o subarrendar el bien, porque no tiene derecho a percibir los frutos civiles sobre el bien, salvo que hubiera sido autorizado por el propietario o arrendador. (Ibídem, p. 349)
Como manifestamos previamente, basta que el administrador (apoderado, representante o apoyo) cuente con las facultades generales para que puede realizar actos de administración sobre el bien que administra lo cual incluye poder darlo en arrendamiento a un tercero ya que se presupondría que dichas facultades incluyen a los actos de administración, uno de los cuales es poder arrendar.
5. ¿Puede el administrador arrendar el bien a otra persona? ¿Es el arrendamiento un acto de administración ordinario o extraordinario?
En principio, hay que considerar que el arrendamiento no es un acto de disposición, por lo que no se requiere del otorgamiento del poder por escritura pública que exige el artículo 156 del Código Civil, salvo que se requiera inscribir el poder en cuyo caso es exigible la escritura pública por exigencia del artículo 2010 del Código Civil. En segundo término, en ausencia de facultad expresa para poder arrendar el bien, surge la interrogante de si bastaría con haberse otorgado facultades de administración del bien o si se requiere facultad precisa. Si consideramos al arrendamiento como un acto de administración, bastaría un poder general para otorgar el bien en arrendamiento, conforme al artículo 155 del Código Civil que señala que el poder general solo comprende los actos de administración. (Villota, 2024, p. 349)
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Si bien el Tribunal Registral ha considerado en algunos casos que el arrendamiento constituye un acto de administración y no se requiere poder especial para ello (Resolución 4881-2022-SUNARP-TR); sin embargo, en última jurisprudencia lo está considerando como un acto de administración extraordinaria y por tanto, exige un poder especial para ello (Resolución 2923-2023-SUNARP-TR). Considera el citado autor que la interpretación de administración extraordinaria debería considerarse cuando el plazo de arrendamiento sea largo como sucede en algunos códigos, pero cuando no se supere dicho plazo debería considerarse como un acto de administración ordinaria; para lo cual debería modificarse el Código Civil para precisar a partir de cuanto el arrendamiento se considera como un acto administración extraordinaria. (Ídem)
En nuestra opinión, debido a la jurisprudencia contradictoria del Tribunal Registral, sugerimos siempre que el poderdante, representado o persona con discapacidad y discernamiento, confieran facultades especiales o poder especial al administrador, apoderado, representante o apoyo, para que puedan dar el bien, sobre el que ejercen actos de administración, en arrendamiento a un tercero. Si bien queda claro que se trata de un acto de administración (y no de disposición), la duda, al menos jurisprudencial, sobre su caracter ordinario o extraordinario justifica nuestra postura.
6. Conclusiones
Sin duda alguna el arrendamiento es el segundo contrato más extenso luego de la compraventa, es usado con suma frecuencia, se han realizado innumerables investigaciones sobre el mismo, empero a pesar de ello sigue generando controversia por lo que el estudio de los artículos que lo componen sigue siendo necesario no solo para los estudiantes sino también para jueces, abogados y la academia en general ya que sigue siendo un tema con suma relevancia social.
7. Bibliografía
Castillo, M. (2010). Tratado de los contratos típicos. Tomo I. Lima: Palestra Editores.
Ledesma, M. (2008). Comentario al artículo 770 del Código Procesal Civil. Objeto. Comentarios al Código Procesal Civil. Análisis artículo por artículo. Tomo III. Lima: Gaceta Jurídica, pp. 703-704.
Villota, M. (2024). Comentarios a la legislación y a la jurisprudencia del contrato de arrendamiento en el Perú a los 40 años de vigencia del Código Civil. THĒMIS-Revista de Derecho 85. enero-junio 2024. pp. 341-378
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[1] Artículo 1703 Código Civil.- Fin del arrendamiento de duración indeterminada
Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.
Te recomendamos ver esta disertación en el canal de youtube de LP.
